나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104362 [1] 서울특별시 강남구 청담동 43 청담우방아파트 101동 1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "언북초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 남측 학동로변은 소규모 아파트단지와 중소규모의 업무 및 상업용 건물 등으로 형성되어 있고 북 측 후면은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로 인근에 학교, 관공서 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역(7호선 및 수인분당선 강남 구청역)이 위치하고 있어 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 18층 중 17층 1702호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 1999.10.29) 외 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 내 부 : 미 상 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 완경사의 세장형 광평수 토지로 주거용(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 30미터의 광대로(학동로), 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 9 미터의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257 m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용 도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~ 2026.12.31. / 아파트 용도 한정)), 건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104362 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 43, 청담우방아파트 101동 1702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,800,000,000원 (28억 원)

건물면적: 118.53㎡ (약 35.86평)

토지면적: 42.21㎡ (약 12.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 "언북초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 남측으로는 학동로변에 소규모 아파트 단지와 중소규모 업무 및 상업용 건물이 밀집해 있으며, 북측 후면으로는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다. 인근에 학교, 관공서 등 생활 편익 시설이 소재하여 주거지로서 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 7호선 및 수인분당선 강남구청역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 단지는 남측으로 노폭 약 30미터의 광대로인 학동로, 서측으로 약 12미터, 북측으로 약 9미터의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 건축선(도로경계선에서 3미터 후퇴) 관련 규제가 있습니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이며, 아파트 용도에 한정됩니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 고급 주거지 및 상업 시설이 밀집한 강남의 중심 지역으로, 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다. (※ 주변 시설 검색 결과)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 25일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(600,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 인수 금액)

현재 파악된 임차인은 조 님으로, 2020년 3월 18일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 총 보증금은 892,500,000원(1차 증액분 포함)으로 확인됩니다.

- 임차인: 조

보증금: 850,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-18

확정일자: 2020-03-16

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 있음

비고:

- 임차인: 조

보증금: 892,500,000원 (1차 보증금 증액분 42,500,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020-03-18

확정일자: 2022-02-21

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 42,500,000원

현재 "인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 다만, 임차인이 대항력을 갖춘 상태이므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 충분히 배당받지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금액이 상당하므로, 임차인과의 명도 협의 시점 및 절차에 주의가 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 개시 등기 등은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력 유무가 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 명시된 "인수 보증금 합계 0원"을 바탕으로 판단 시 낙찰자의 직접 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권 분석 및 시장 동향

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(118.53㎡)의 101동 11층이 2026년 3월 3일 2,680,000,000원(26억 8천만 원)에 거래되었습니다. 또한, 101동 7층 118.47㎡는 2026년 3월 2일 2,650,000,000원(26억 5천만 원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 28억 원과 유사한 수준입니다.

4.2. 최근 전월세 동향

최근 전월세 계약 정보는 다음과 같습니다.

- 2025년 6월 21일: 84.91㎡(약 25.7평), 보증금 9천만 원, 월세 0원, 18층 (신규 계약)

- 2025년 6월 26일: 84.91㎡(약 25.7평), 보증금 5천만 원, 월세 160만 원, 3층 (신규 계약)

- 2025년 6월 28일: 59.97㎡(약 18.1평), 보증금 2천만 원, 월세 208만 원, 1층 (갱신 계약)

4.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 청담우방아파트

주소: 서울특별시 강남구 청담동 43

사용승인일: 1999년 10월 29일

총 세대수: 100세대

101동 정보: 최고 18층, 100세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 벽식 구조의 18층 건물 중 17층에 위치한 1702호입니다. 집합건축물대장상 사용승인일은 1999년 10월 29일입니다. 내부 이용 상태는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

5.2. 설비 및 부대시설

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 열병합 발전에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 있습니다.

5.3. 주차 시설

건축물표제부상 건물 전체의 실내 주차 대수는 130대, 실외 주차 대수는 11대로 총 141대의 주차가 가능합니다. 이는 100세대 대비하여 비교적 넉넉한 편에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금액이 상당한 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 회수 여부 및 이에 따른 명도 저항 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 물리적/관리적 리스크

1999년에 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 규제 관련 리스크

토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.10.20 ~ 2026.12.31) 내에 있어, 특정 용도나 외국인 등 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 일반적인 주거용 매매에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

- 강남구 청담동이라는 탁월한 입지 조건

- 우수한 교통 환경 (지하철역 및 주요 도로 접근성)

- 단지 주변으로 생활 편익 시설 밀집

- 최근 실거래가 및 감정가가 유사한 수준으로 시장가치 형성

단점:

- 임차인의 대항력 존재 및 상당한 보증금

- 1999년 준공으로 인한 건물 노후화 가능성

7.2. 투자 매력도 평가

본 물건은 강남의 핵심 입지에 위치하며, 주변 시세 및 감정가가 높은 수준을 유지하고 있어 안정적인 가치 상승이 기대됩니다. 권리상 임차인 문제가 있으나, 인수 보증금 0원으로 명시된 점을 고려할 때 해결 가능성이 있습니다. 다만, 명도 관련 비용 및 시간 소요 가능성을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 투자 강점

- 강남구 청담동이라는 탁월한 입지 조건

- 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 기대

- 안정적인 지역 내 시세 반영

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 118.53㎡(약 35.86평) 면적에 대한 경매 물건으로, 감정가는 28억 원입니다. 최근 유사 면적의 실거래가가 26억 5천만 원 ~ 26억 8천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력 존재 및 상당한 보증금(8.9억 원)을 고려하더라도, "인수 보증금 합계 0원" 명시를 바탕으로 낙찰자의 직접 인수 부담은 없다고 판단됩니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하였습니다.

9.2. 제안 가격

27억 5천만 원 (2,750,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.