나이스옥션 법원경매 전주 2024타경38801 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-7 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 소재 "무주IC" 동측 인근에 위치하며
주위는 자연림, 농경지 및 농가주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하나 차량통행이 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 부정형, 완경사지로서 1-7) 묵전, 8,9)도로.

인접 도로상태

본건 남측으로 일련번호 8,9)를 진입로를 통하여 남서측으로 노폭 약 4미터
시멘트 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1-6,9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>,
영농여건불리농지

7)보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>,
영농여건불리농지 가축사육

8)농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-23)(상대제한지역 모든축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 8) 지목은 "임야"이나 현황 "도로"

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 5,6)의 일부는 타인점유임.{인접토지(326-8번지)의 부속토지로 활용중}

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1~7에 대하여 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
3. 목록 5,6의 일부는 타인점유임(인접토지(326-8번지)의 부속토지로 활용중)
4. 목록 8은 공부상은 '임야'이나 현황은 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경38801 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-7

용도: 도로 (현황)

감정가: 339,742,600원

토지면적: 9879.00㎡ (약 2,988.5평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (총 9개 목록으로 구성)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOOO (정보 없음)

특이사항 및 주의사항:

* 일괄매각 조건입니다.

* 목록 1~7에 대하여 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수될 수 있습니다.

* 목록 5, 6의 일부는 타인 점유 하에 있으며, 인접 토지(326-8번지)의 부속 토지로 활용 중입니다.

* 목록 8은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'입니다.

* 목록 6의 면적과 관련하여, 공부상 823㎡이나 실측 결과 628㎡라는 소유자 주장이 있어 입찰 시 참고해야 합니다.

* 재매각 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 소재 "무주IC" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주위는 자연림, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 환경입니다.

* 교통 접근성: 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 차량 통행이 다소 불편한 편입니다. 본건 남측으로 일련번호 8, 9)를 통해 진입 가능한 노폭 약 4미터 시멘트 포장도로가 있습니다.

* 주변 개발: 무주군은 대한민국 환경수도로 불릴 만큼 청정한 자연환경을 자랑하며, 덕유산, 적상산 등 명산과 금강, 구천동계곡 등이 있어 관광객이 많이 찾는 지역입니다. 특히, 무주군이 2026년 항공·우주산업 투자선도지구로 지정되어 현대로템이 약 3,034억 원을 투자해 우주발사체 및 초음속 제트엔진 종합 생산기지를 구축하는 등 지역 개발 움직임이 활발합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 말소기준권리: 을9 근저당권 (2015-09-10, 장수신용협동조합, 180,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,930,789,300원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제공된 정보 내 임차인 정보 없음)

권리 분석 요약:

현재 등기부상 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 일자로 설정되었으나 말소 예정인 것으로 보입니다. 따라서 매각으로 인해 이들 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 현황: 본건은 자연림, 농경지, 농가주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 및 주거 상권과는 거리가 있습니다.

* 잠재력: 무주IC 인근이라는 점은 물류 이동 등 교통 측면에서 잠재적 이점을 가질 수 있습니다. 최근 무주군이 항공·우주산업 투자선도지구로 지정되어 대규모 투자가 예정되어 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 산업 유치를 통해 지역 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 폐기물 종합처리장이 운영되거나 광역 소각시설 설치가 추진되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성이나 혐오시설로 인한 영향은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 무주 전통 목공예학교와 같은 체험 시설이 인근에 있어 교육 및 여가 활동 공간으로서의 활용 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 농촌 지역에 위치하므로, 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설은 무주읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 및 의료: 지역 내 학교 및 의료 시설은 제한적일 수 있으며, 상세 내용은 무주군청 또는 관련 기관 문의가 필요합니다.

* 자연환경: 무주군은 '자연특별시'라는 수식어가 붙을 정도로 깨끗하고 아름다운 자연환경을 자랑합니다. 덕유산, 구천동 계곡 등 천혜의 자연을 가까이 누릴 수 있다는 점은 주거 환경으로서 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지(목록 1~7)는 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시에는 입찰보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 사항입니다.

* 타인 점유: 목록 5, 6의 일부 필지가 타인 점유 하에 인접 토지의 부속 토지로 활용되고 있어, 명도 협상 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 목록 8번 필지는 공부상 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 면적 논란: 목록 6번 필지의 경우, 공부상 면적(823㎡)과 소유자 주장 실측 면적(628㎡) 간 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 및 실제 매수 가치에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 면적에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이전에 유찰 또는 낙찰 후 계약 불이행 등의 사유로 재매각이 진행되는 물건입니다. 이는 이전 경매 과정에서의 문제점이나 시장의 냉각 반응 등을 시사할 수 있으므로, 유찰 원인 파악이 중요합니다.

* 접근성 제약: 차량 통행이 다소 불편하다는 점은 물류 이동이나 일상생활에 불편을 초래할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 무주IC 인근이라는 지리적 이점, 그리고 향후 지역 개발 가능성(항공·우주산업 투자선도지구 지정)이라는 투자 포인트가 존재합니다. 그러나 '도로'로 현황 이용되는 임야 지목의 토지, 타인 점유, 면적 논란, 그리고 무엇보다 중요한 농지취득자격증명 발급 필요성 등 여러 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 불가할 경우, 입찰보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 입찰은 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 9,879㎡ (약 2,988.5평)에 달하는 넓은 면적으로, 개발 잠재력이 높습니다.

* 무주IC 인근 입지: 향후 지역 개발 및 물류 거점으로서의 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 투자선도지구 지정: 무주군이 항공·우주산업 투자선도지구로 선정되면서, 관련 산업 발전 및 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 더불어 현장 조사, 법률 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가는 339,742,600원이나, 다음과 같은 주요 고려 사항이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 취득 불가 시 입찰보증금 몰수 위험.

* 타인 점유 및 면적 논란: 명도 관련 비용 및 가치 하락 요인.

* 재매각 이력: 시장의 반응 및 유찰 원인 분석 필요.

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건의 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 개별적인 현장 방문, 관련 법규 확인, 전문가 상담을 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하지 않습니다. 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 0원으로 확인됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.