나이스옥션 법원경매 전주 2024타경38801 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-3 도로 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경38801 [1] 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-3 도로 경매

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전주지방법원 경매4계 2024타경38801 | 소재지: 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-3 | 감정가: 339,742,600원 | 최저가: 237,820,000원 | 용도: 도로

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 전주지방법원 2024타경38801 (1)이며, 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 326-3 외 필지들을 포함하는 토지 일괄 매각 건입니다. 용도는 공부상 '도로'와 '묵전(농지)' 등이 혼재되어 있으며, 총 감정가는 339,742,600원입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채무자와 소유자는 이OO으로 동일합니다. 총 토지면적은 9,879.00㎡ (약 2,988.40평)의 대규모 토지 매각입니다.

1.2. 물건 현황 및 주의사항

본건은 총 9필지를 일괄매각하는 건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 가장 중요한 주의사항은 목록 1~7에 대해 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점이며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. 이는 해당 목록들이 현황 '묵전'(농지)으로 이용되기 때문입니다. 또한 목록 5, 6의 일부는 타인(인접토지 326-8번지)이 점유하여 부속 토지로 활용 중이며, 이는 낙찰 후 명도(인도) 또는 협의가 필요할 수 있는 부분입니다. 특히 목록 8은 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 사용되고 있어, 개발 시 법적인 검토가 필요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 교통 및 지리적 환경

본건은 전북특별자치도 무주군 무주읍 가옥리 소재 "무주IC" 동측 인근에 위치하고 있어 고속도로 접근성은 양호합니다. 다만, 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나 차량 통행이 다소 불편한 편이라는 감정평가서의 의견을 고려해야 합니다. 주위는 자연림, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 자연환경입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 도로 상태

전체적으로 부정형의 완경사지이며, 토지 이용 상태는 목록 1~7이 '묵전'(농지), 목록 8, 9는 '도로'로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 본건 남측의 일련번호 8, 9 (현황 도로)를 진입로로 하여 노폭 약 4미터의 시멘트 포장도로에 연결되어 있습니다. 본건의 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 타 토지의 진입로 역할을 하는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 점유 관계

경매 구분은 채권자가 장OOOOOOOO인 부동산임의경매이며, 소유권 이전에는 특별한 문제가 없는 것으로 보입니다. 다만, 목록 5, 6의 일부가 타인(인접토지 소유자 등)에 의해 점유되어 활용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 이 부분에 대해서는 낙찰자가 점유자에 대한 명도 절차를 진행하거나, 점유 부분에 대한 경계 확정 및 활용 방안에 대해 협의해야 할 필요성이 있습니다.

3.2. 법적 제한사항

가장 중요한 법적 제한은 농지취득자격증명입니다. 목록 1~7이 농지(묵전)이므로, 농지법상 자격 요건을 갖춘 자만이 취득 가능하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 제재가 따릅니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지이용계획 및 개발 제한

토지는 계획관리지역(1-6, 9), 보전관리지역(7), 농림지역(8)이 혼재되어 있습니다. 특히 계획관리지역은 건폐율 및 용적률이 비교적 높아 개발 여지가 있으나, 보전관리지역과 농림지역은 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다. 또한, 모든 필지가 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역) 및 배출시설설치제한지역에 포함되어 있어 축사 등의 시설 설치가 제한됩니다. 목록 1~7, 9는 영농여건불리농지로 지정되어 농업 생산성이 낮음을 시사합니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오시설

주변은 자연림과 농경지 등이 주를 이루는 청정지역으로, 주거 편의시설이나 상업시설은 부족할 수 있습니다. 혐오시설과 관련하여, 전북도는 무주군과 진안군이 공동으로 추진하는 '무주권 광역 소각시설' 설치 사업이 2028년 완공을 목표로 진행 중입니다 . 소각시설은 일반적으로 혐오시설로 인식되며 , 본건과의 정확한 거리는 알 수 없으나, 무주권 내에 이러한 시설이 계획되고 있다는 점은 잠재적 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

농지취득자격증명 발급의 불확실성 및 기한 내 미제출로 인한 보증금 몰수 리스크가 가장 큽니다. 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 현황적 리스크

목록 5, 6 일부에 대한 타인 점유로 인한 명도 문제 및 시간/비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 목록 8이 공부상 '임야'이나 현황 '도로'로 사용되고 있어, 향후 토지 이용 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 무주IC 인근에 위치하며 계획관리지역을 포함한 대규모(약 2,988.40평)의 토지 일괄 매각 건입니다. 감정가가 비교적 저렴한 NPL(부실채권)성 임의경매 물건이며, 농지(묵전)와 현황 도로가 혼재된 복합적인 토지입니다. 투자자는 농지취득자격증명을 확보할 수 있어야 하며, 타인 점유 부분 및 현황 도로에 대한 명확한 해결 방안을 수립해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 무주IC 인근으로 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

토지의 규모: 약 3천 평에 달하는 대규모 토지를 감정가 기준으로 취득할 기회입니다.

용도 다양성: 계획관리지역이 포함되어 있어 일부 필지에 대해서는 제한적이지만 개발 행위가 가능합니다. 특히 진입로(현황 도로)를 포함하고 있어 자체적인 접근성을 확보하고 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매4계