나이스옥션 법원경매 성남 2024타경67998 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 4230 미래타운5차 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "신흥사거리" 북서측 인근에 위치하며 부근으로
아파트, 단독주택 및 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하
며 제반제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(신흥역,수진역)이 소재하여 대중
교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 702호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안
설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2023-02-20), 방화지구(2023-02-20), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역<대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉
진법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2024타경67998 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO (임차인 박혜정으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 4230 미래타운5차 7층702호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 477,000,000원

토지 면적: 12.37㎡ (약 3.74평) / 토지 지분: 12.37㎡

건물 면적: 67.05㎡ (약 20.28평) / 건물 지분: 67.0517㎡

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021-07-15 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 "신흥사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 신흥역, 수진역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 부담이 예상되는 물건입니다.

특히, 을구 순위번호 2번의 주택임차권 등기는 말소기준권리보다 선순위에 해당될 가능성이 높으며, 배당으로 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-10

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로, 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수합니다. 임차인의 보증금액이 상당하며, 매각으로 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 매우 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부상 권리 분석

소유권보존: 2021-07-26 (주인호)

소유권이전: 2021-08-30 (이승진 외 1명, 매매가 496,900,000원)

주택임차권 (을2): 2023-09-13, 박혜정 (보증금 450,000,000원), 말소: 인수. (전입 2021-08-30, 확정 2021-08-10)

가압류 (갑3): 2024-07-26 (서민금융진흥원 등), 말소: 말소. (말소기준권리)

강제경매 (갑4): 2024-10-11 (박혜정), 말소: 말소. (본건 경매)

등기부채권 총액: 460,526,442원 (이는 말소될 권리의 합계일 수 있으며, 임차인 인수분은 별도입니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물명: 미래타운5차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 702호

준공년월: 2021년

총 84개 호실로 구성된 오피스텔입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 신흥동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 오피스텔의 주 수요층인 직장인 및 1-2인 가구의 배후 수요가 풍부합니다.

인근에 지하철역이 있어 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

신흥사거리를 중심으로 다양한 상업시설, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

수진역, 신흥역 주변으로 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

성남초등학교, 성남중학교, 성남여자중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 450,000,000원의 대항력 있는 임차인 박혜정 씨의 보증금 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

현재 시세와 감정가, 그리고 인수해야 할 보증금을 고려했을 때, 총 투자 비용이 상당히 높아질 수 있습니다.

임차인 박혜정 씨가 본건 경매를 신청한 점은 보증금 회수 가능성이 낮을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 감정가 대비 시세 고려

최근 실거래가(2026년 2월) 425,000,000원 대비 감정가 477,000,000원이 높게 책정되었습니다.

이는 인수 조건부 경매임을 감안하면 더욱 신중한 접근이 필요함을 의미합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 오피스텔 이용 및 투자에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 입지 및 교통이 우수하나, 4억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 상황입니다.

임차인이 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수 가능성이 낮을 수 있으며, 낙찰자는 예상치 못한 추가 비용 발생 위험을 감수해야 합니다.

현재 시장 가격보다 감정가가 높고, 인수 조건까지 고려하면 투입 비용이 과다하게 발생할 수 있어, 수익성 분석 및 리스크 관리가 철저히 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 미래타운5차 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

신흥역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

향후 지역 개발 및 인구 유입 시 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (다만, 임차인 인수 비용 감안 시 불확실)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 2월) 67.40㎡ 기준 425,000,000원을 고려하여, 본 건 자체의 적정 가치를 약 425,000,000원으로 산정합니다.

그러나 보증금 450,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 취득 비용은 최소 875,000,000원 (425,000,000원 + 450,000,000원) 이상이 될 수 있습니다.

이는 현재 시장 가치보다 훨씬 높은 금액으로, 본 물건은 상당한 손실이 예상되거나, 임차인이 배당을 전혀 받지 못할 경우를 상정하고 입찰가를 산정해야 하는 고위험 물건입니다.

따라서, 보증금 인수액을 고려한 총 투입 비용 대비 수익률 분석 후, 보증금 인수액 중 배당으로 회수 가능한 금액을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재로서는 보수적으로 접근하여, 총 투자 비용이 시세 대비 과도하게 높아지지 않도록 신중하게 접근할 것을 권고하며, 본 건 자체(권리 승계 전)의 적정 입찰가는 시장가 수준인 425,000,000원 내외로 고려할 수 있으나, 실질적인 총 투자 비용은 인수 보증금을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.