나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115581 [1] 세종특별자치시 어진동 OOO OOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재
하는「푸르지오시티 제7층 제749호」로서, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생
활시설, 각종 편익시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은
보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바,
제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 중 제7층 제749호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정
중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭25m-30m)(대(보)3-4001)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의
탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였
으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 안광용이 배당에서 보증금 전액을 배당 받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경115581 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 7층749호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종근린생활시설)

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

총 면적: 28.21㎡ (약 8.53평)

감정가: 92,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 어진동 656번지, "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재합니다.

주위 환경: 본건 주위는 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

도로: 본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 안광용의 강제경매개시결정 (2024-08-06)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 모든 등기부상의 권리(압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 임차인 안광용: 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2021년 12월 17일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 7일입니다.

* 주의사항: 임차인 안광용이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당 잔액 10,280,520원은 매수인이 인수해야 합니다.

현재 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 밀집한 세종시 중심 상업지역에 해당합니다.

임대 현황: 본건의 구체적인 임대 관계는 확인되지 않았으며, 내부 확인이 어려운 상황이었습니다. 표준적 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다.

인근 시설: "한국토지주택공사 세종특별본부" 등 주요 기관이 인접해 있어 관련 업무 종사자들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

생활 편의: 인근 지역에 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 지하 4층, 지상 20층 건물 중 7층에 위치합니다.

내외부 마감: 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수, 소화전, 화재경보기, 주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 본건 주변에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 안광용의 미배당 보증금 10,280,520원 인수 가능성은 낙찰가 외 추가 비용 발생의 위험 요소입니다.

내부 확인 제약: 임차인 부재 등으로 내부 확인이 어려워 실제 물건 상태 및 권리관계 확인에 한계가 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장 상황 변화에 따른 자산 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 상업 지구에 위치한 푸르지오시티 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

감정가 92,000,000원 대비, 동일 면적(22.42㎡)의 최근 실거래가가 71,000,000원에 형성된 점은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 수익성 확보가 가능함을 시사합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 10,280,520원 인수 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

내부 확인의 제약은 투자 전 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 해소해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

세종시 중심 상업지역의 뛰어난 입지 및 브랜드 가치.

최근 실거래가 대비 시세 차익 기대 가능성 (인수 보증금 고려 시).

인수 보증금 리스크를 감안한 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 수익률 증대.

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역적 특성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 22.42㎡ (본건과 동일 면적): 71,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 23.74㎡ (유사 면적): 86,500,000원 ~ 88,000,000원 (2025년 12월 거래)

감정가: 92,000,000원

임차인 인수 보증금: 10,280,520원

현 시세 및 낙찰 가능성을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 입찰가 기준으로는 72,000,000원 ~ 78,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

가장 유사한 면적의 실거래가(71,000,000원)와 감정가를 종합적으로 검토하여, 총 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격 대비 경쟁력을 가질 수 있도록 신중한 결정이 필요합니다.

권장 입찰가 (인수 보증금 제외): 75,000,000원

위 금액으로 낙찰 시, 총 투자금액은 약 85,280,520원 (75,000,000원 + 10,280,520원)이 됩니다. 이는 유사 면적 실거래가 71,000,000원보다 높으나, 다른 유사 면적 실거래가 및 감정가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.