나이스옥션 법원경매 평택 2024타경49491 [1] 경기도 평택시 고덕동 1904-2 고덕국제신도시파라곤 110동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2024.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "종덕초등학교" 북서측으로 접하여 위치하는 고덕국제신도시
파라곤 110동 8층 803호로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 점포, 근린
활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 20층 중 8층 803호로
외벽: 몰탈마감 및 하부 석재붙임
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 발코니, 현관, 대피공간 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비, 1층보안설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기역자형의 대체로 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

구내 도로를 통하여 외부 공도와 접하여있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 수도공급설비(저촉) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(고덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(종덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(종덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 도로구역<도로법> , 택지개발지구<택지개발촉진법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경49491 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1904-2 고덕국제신도시파라곤 110동 8층 803호

물건종별: 아파트

감정평가액: 863,000,000원

토지면적: 81.13㎡ (약 24.55평) / 토지지분: 81.1349㎡ (약 24.55평)

건물면적: 110.68㎡ (약 33.48평) / 건물지분: 110.6845㎡ (약 33.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 특수물건정보: 중복사건

준공일자: 2019년 06월 14일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 고덕국제신도시파라곤 110동 8층 803호입니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 인근에 종덕초등학교가 북서측으로 접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당(2019.09.24. 접수, 407,922,840원) 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 1,027,322,840원입니다.

임차인 현황:

박지희 (보증금: 30,000,000원, 차임: 2,000,000원, 전입/확정일자: 2022-02-21)

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 고덕국제신도시는 대규모 택지개발지구로서, 지속적인 개발과 함께 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

아파트 단지 주변으로 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다.

향후 지역 개발에 따른 추가적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 광역 이동이 가능합니다.

* 교육: 단지 인근에 종덕초등학교가 있어 도보 통학이 가능하며, 고덕유치원, 종덕초등학교가 각 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 아파트, 단독주택, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 고덕국제신도시 내 신축 아파트 단지로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 고덕국제신도시파라곤

* 총 동수: 11개 동

* 총 세대수: 752세대

* 사용승인일: 2019년 06월 14일

* 최고층: 30층 (본건 8층)

* 주차시설: 1106대 (지하 1106대, 지상 12대 - JSON 정보 상이, 관리사무소 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 존재: 동일한 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행 중이거나 진행되었던 이력이 있어, 절차상의 복잡성이나 잠재적 권리관계의 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (예: 2025타경604 농협은행 임의경매)

* 감정가 대비 시세: 감정평가액은 863,000,000원이나, 최근(2026년 6월) 동일 단지 내 유사 면적(71.37㎡ ~ 84.99㎡)의 거래 사례가 590,000,000원 ~ 622,000,000원에 형성되어 있어, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 본건은 110.68㎡로 면적이 더 넓으므로 시세 편차가 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류, 중로1류 등 도시계획시설에 저촉되는 부분이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(종덕초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)(협의업무위탁 2016.9.9)으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과 상, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 지역임을 고려하여 주변 환경 변화 가능성을 주시할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로, 고덕국제신도시 내 주요 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있으며, 중복사건 존재 및 비행안전구역 등 다수의 토지이용 제한이 있어 입찰 전 철저한 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제신도시의 지속적인 개발 호재: 삼성전자 반도체 공장 가동 및 관련 산업단지 조성으로 인한 배후 수요 증가 및 지역 가치 상승 기대.

* 넓은 전용면적: 110.68㎡(약 33.48평)의 넓은 전용면적으로, 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 인수 부담이 없는 권리 분석으로 명도 진행 시 리스크 감소.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 단지 내 71.37㎡ ~ 84.99㎡ 면적의 아파트가 590,000,000원 ~ 622,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(110.68㎡)을 고려하여 평당가를 환산하면, 최근 거래 사례의 평당가(약 717만원 ~ 827만원)를 적용 시 약 800,000,000원 ~ 914,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정평가액은 863,000,000원이나, 최근 거래 사례와의 격차를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 800,000,000원 내외로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 시장 가치를 반영하여 780,000,000원 ~ 830,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

단, 본 경매의 최저 입찰가가 감정평가액인 863,000,000원이라면, 현 시세 대비 다소 높을 수 있으므로 입찰 참여 시에는 추가적인 시세 조사 및 가격 조정을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.