나이스옥션 법원경매 대전 2024타경114007 [1] 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2024.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치하는 도시형생활주택으로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 제3층 제306호로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형이며 근린생활시설, 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 대로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해
유사평형 도시형생활주택의 평균적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였는 바
업무 진행시참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 도시형생활주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경114007 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 1동 3층306호

(도로명주소: 세종특별자치시 한누리대로 287 (나성동))

용도: 공부상 도시형생활주택 (감정평가요항표 및 건축물대장상)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 162,000,000원

토지면적: 8.74㎡ (약 2.64평)

토지지분: 8.7418㎡ (약 2.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.43㎡ (약 8.60평, 전용면적 기준)

건물지분: 28.43㎡ (약 8.60평, 전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "새뜸중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 일반적인 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전 이력과 함께 주택임차권(을1), 압류(갑5, 세종세무서장, 말소기준권리), 강제경매(갑6, 조 , 본건) 등이 등재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-28

확정일자: 2022-04-28

배당신고일자: 2024-10-07

대항력: 있음

3.3. 인수 권리

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 상, 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차권(을1, 조동민)이 존재합니다. 접수일자(2023-05-31)가 말소기준권리(압류, 2024-03-29)보다 앞서므로, 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

건축물대장 상 '도시형생활주택' 및 '근린생활시설'로 복합 용도로 건축되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 3층, 지상 9층 규모이며, 본건은 3층 306호입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 상권이 형성되어 있습니다. 중심상업지역에 위치하고 있어 향후 상업적 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"새뜸중학교"가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 문화/의료시설

세종시 중심부에 위치하여 정부청사 및 상업시설, 문화시설, 의료시설 등 다양한 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련

선순위 임차인 조 의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 총 인수 금액을 크게 상승시킬 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서에는 '다세대주택'으로, 건축물대장 상에는 '도시형생활주택'으로 기재되어 있습니다. 본건은 공부상 도시형생활주택이며, 이는 일반 다세대주택과 건축법상 차이가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. (기타 참고사항 및 공부와의 차이: 없음으로 기재되어 있어 현재로서는 큰 문제는 없어 보입니다.)

6.3. 기타

임대 관계가 미상이며, 거주자가 부재하여 내부 이용상황 파악에 제한이 있었습니다. 유사 평형의 평균적인 이용 상황을 고려하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 우수합니다. 교통 및 주변 생활 환경도 양호한 편입니다. 다만, 선순위 임차인의 보증금 135,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 총 인수 금액을 신중하게 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 결과에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 우수한 입지.

* 아파트 단지, 학교, 상업시설 인접으로 인한 배후 수요 확보 용이.

* 건물 노후도가 낮고 현대적인 도시형생활주택이라는 점.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 162,000,000원이며, 과거 거래 사례(2022년 144,000,000원) 및 현재 시세를 고려 시, 물건의 시장 가치는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인 조 의 보증금 135,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 이하가 되도록 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

예상 인수 보증금액을 최소화하거나(즉, 임차인이 배당금을 많이 받는 경우), 또는 낙찰가격을 매우 낮게 책정하여 전체 인수 금액이 시세보다 낮도록 전략을 세워야 합니다.

만약 임차인이 배당을 거의 받지 못해 보증금 135,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 총 부담액이 165,000,000원(입찰가 30,000,000원 + 인수 보증금 135,000,000원)이 될 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 20,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 최대한 회수하지 못하여 인수 부담이 커질 가능성을 염두에 둔 매우 신중한 접근입니다. 최종 입찰가는 임차인 보증금의 실제 배당 및 인수 금액에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.