나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2368 [1] 서울특별시 광진구 자양동 851-7 6호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경2368 [1] 서울특별시 광진구 자양동 851-7 6호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매7계 2024타경2368 | 소재지: 서울특별시 광진구 뚝섬로23길 69, 6호 | 감정가: 138,000,000원 | 최저가: 138,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경2368 (1)이며, 용도는 연립주택입니다.

본건의 소재지는 서울특별시 광진구 자양동 851-7 6호이며, 감정가는 138,000,000원으로 산정되었습니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO로 확인되어 채무관계는 비교적 단순합니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건은 토지면적 19.83㎡, 건물면적 11.74㎡의 매우 소규모 연립주택입니다.

건물의 구조는 시멘트블록조 시멘트 기와지붕 단층으로 건축되어 상당한 노후도가 예상됩니다.

이용상태는 연립주택으로 이용 중이며, 위생·급배수설비 및 난방설비가 되어있는 것으로 파악됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 광진구 자양동에 소재하며, 지하철 2호선 및 7호선의 환승역인 '건대입구역' 남서측 인근에 위치한 초역세권 입지입니다.

강남 및 강북으로의 접근성이 뛰어나며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용에 매우 용이합니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지이며, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 재건축/리모델링 검토 시 유리한 용도지역에 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

경매구분이 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 동일한 김OO이므로 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

매각대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각 건으로, 낙찰 시 토지 및 건물 모두의 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 특이사항 검토

현황조사서상 임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 확인이 불가했던 점을 인지해야 합니다.

내부 확인이 불가하므로 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으며, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등은 직접 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 활성화

본건이 위치한 지역은 건대입구역 인근으로, 건대 로데오거리 및 스타시티 등 대형 상권이 배후에 있어 상업 시설 접근성이 우수합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 주거와 상권이 적절히 어우러져 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

건대입구역은 학생 및 직장인들의 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

본건과 같은 소규모 연립주택은 저렴한 소액 임대 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 위치적 이점을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 인프라

지하철 2, 7호선 건대입구역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

본건 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주위는 기존 주택지대로서, 연립주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

생활 편의시설은 인근 상권에 의해 충분히 확보되어 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 철거 예정 상태의 중대 리스크

가장 중대한 위험 요소는 현황조사서에 '철거예정 상태'라고 기재된 부분입니다.

이는 매각 이후 건물 존치에 대한 불확실성을 내포하며, 만약 건물이 철거될 경우 토지로서의 가치만 남게 될 수 있으므로, 해당 정보에 대한 면밀한 확인(관련 행정기관 문의 등)이 필수적입니다.

6.2. 건물 경계 및 구조의 불명확성

감정평가서에 의하면 각 호수를 구분할 수 있는 외부 표식이 없으며 인접 호수들 간의 경계가 불명확하다고 기재되어 있습니다.

또한, 본 건물 중 지하실은 등기사항증명서와 집합건축물대장상 면적이 상이하며 감정평가서상 소재불명으로 확인되어, 향후 소유권 행사 및 활용에 있어 구조적/행정적 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

6.3. 노후도 및 내부 이용상태 미확인

시멘트블록조의 단층 건물로 노후도가 심각할 것으로 예상되며, 폐문 부재로 인해 내부 확인이 불가했던 만큼, 내부 수리 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부권 핵심 역세권인 건대입구역 인근의 제2종일반주거지역이라는 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

그러나, '철거예정 상태'라는 매우 치명적인 리스크가 존재하는 것이 확인되었습니다. 건물의 경계 불명확성 및 지하실 소재불명 문제 또한 해결이 필요한 행정적, 구조적 난제입니다.

따라서 본건에 대한 투자는 건물의 가치보다는 '토지의 입지적 가치'에 전적으로 초점을 맞춰야 하며, 철거 예정 정보의 진위 및 개발 가능성을 확인하기 위한 사전 조사(임장 및 행정기관 문의)가 반드시 선행되어야 합니다.

고위험 물건으로 판단되므로, 보수적인 관점에서 리스크를 충분히 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 희소성 높은 초역세권 소형 투자 물건

서울 지하철 2, 7호선 더블 역세권에 위치한 소형 평수 물건으로, 향후 개발 가치 또는 장기 임대 수익 측면에서 희소성이 있습니다.

8.2. 장기적인 개발 가능성

제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 노후도 및 집적도가 높아지는 시점에 재건축 또는 리모델링 등 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 철거예정 리스크 해소 전제)

법원 정보

서울동부지방법원 경매7계