나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경394 [2] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 ""독산역"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철1호선 ""독산역""이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 내 제8층 제827호 외1개로서, (사용승인일 : 2021.09.09.)
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 ‘산업시설(공장)’임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(가),(나)는 일명 ""튼상가""이며, 발코니를 확장하여 이용중인 것으로 조사되었는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

보증금 1200만원, 월세 120만원에 2025.05.26일까지 임대차계약 체결되어있음. (별첨 ""임대차계약서"" 참조.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경394 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제8층 제828호

용도: 지식산업센터 (공부상 산업시설(공장))

건축물: 철근콘크리트구조, 지하 4층/지상 15층 중 8층, 사용승인일 2021.09.09.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 288,000,000원

토지면적: 12.58㎡ (약 3.81평)

건물면적: 49.55㎡ (약 15.00평)

매각물건: 토지, 건물 일괄 매각 (집합건물)

2. 입지조건

3.

4.

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리

주변: 지식산업센터 및 근린생활시설 밀집 지역

교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장, 근거리 독산역 소재 (대중교통 편리)

2.2. 지역 분석

용도지역: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

주변 도로: 남서측 노폭 약 20미터 도로 접함

3. 권리분석

4.

5.

3.1. 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 을1 (국민은행 근저당, 2021.10.21. 접수)

말소 기준 권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 인수 권리 (구분지상권)

등기부상 구분지상권 설정 (을18, 2021.08.19. 접수)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음. (물건명세서 참고사항에 명시)

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 김 (톨플러스섬유)

보증금: 12,000,000원

월세: 1,200,000원

계약 만료일: 2025.05.26.

대항력: 없음 (확정일자 2025.04.08., 배당신고일자 2025.04.17.)

인수 보증금: 0원

4. 상권분석

5.

6.

4.1. 건물 용도 및 특징

본 건물은 2021년 신축된 지식산업센터임.

본건(828호)은 물건 1(827호)과 벽체를 제거하여 일괄 이용 중인 것으로 파악됨.

발코니 확장하여 사용 중 (공부상 차이)

4.2. 주변 상권

다수의 지식산업센터 및 기업체 입주, 근린생활시설 발달 지역.

가산디지털단지 내 산업단지 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

5. 생활정보

6.

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5.1. 편의시설

인근에 다양한 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설 이용 가능.

대규모 아울렛 및 쇼핑몰 등 접근 용이.

6. 잠재적 리스크

7.

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6.1. 법적/행정적 제한

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등 다양한 용도지역 및 규제 지역에 해당.

건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 산업입지 및 개발에 관한 법률, 수도권정비계획법, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 등 다양한 법적 제한 사항 존재.

구분지상권 인수 가능성 (등기부상 말소와 물건명세서상 인수 명시 간 상이).

6.2. 건물 상태 및 이용

발코니 확장 사용으로 인한 공부상 차이.

827호와 일괄 이용 중으로, 분리 또는 원상 복구 필요 여부 검토 필요.

7. 종합 의견

8.

9.

본 물건은 서울 금천구 가산동의 역세권 지식산업센터 내 호실로, 신축 건물이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

독산역을 중심으로 형성된 가산디지털단지 내에 위치하여 산업 및 업무 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 보이나, 구분지상권 인수 여부는 면밀한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

9.

10.

* 최신 축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 사용 가능.

* 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요와 직주근접 환경.

* 지하철 1호선 독산역 도보 이용 가능한 역세권 입지.

* 인수 보증금이 없어 명도 용이.

9. 예상 입찰가

10.

11.

본 건은 인수 보증금이 없으므로, 감정가 288,000,000원을 기준으로 시장 상황, 수익률, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직함.

(주의: 구분지상권 인수 여부에 따라 가치 변동 가능성 존재)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.