나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123377 [1] 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 OOOOOOOOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동에 소재하는 "해밀고등학교" 남동측 근거리에 위치하는 구분건물("메종블룸" 제비동 제102호 외 2개호)로서, 주변은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,

외벽: 치장벽돌 및 패널마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[행정중심복합도시건설사업 지구단위계획 변경 승인서 및 용도지역·지구 결정도 기준 : 2024. 05]

제1종전용주거지역, 6-4생활권 지구단위계획구역 등

(평가시점기준 최근 고시된 지구단위계획을 기준으로 기재하였고, 경매일정의 각 시점에 따라 변경고시 등의 확인을 요하는 바 경매참여시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

가.본건단지 "건축물대장 총괄표제부상 대지면적"과 "지구단위계획변경승인서-제3절 획지 및 건축물에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-제1조 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-① 단독주택용지-2. 블록형 단독주택용지 상 B12블럭의 면적"간의 차이가 있음.(3,266㎡-3,265.3㎡)

나.본건 집합건축물대장상 전유부분의 면적에 옥탑(연면적제외) 면적이 기재되어 있어 귀 제시목록 면적과 상이하나, 귀 제시목록 등(일반적인 전유면적 산정방법 등)을 기준으로 전유면적을 기재하되 평가가액에는 옥탑부분을 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 경매신청당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나 이후 대지권등기가 경료되었으며 적정대지 지분을 포함하여 평가 및 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경123377 (1)

소재지: 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 지하1,1,2,3층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 14억 8,500만원

토지면적: 0.00㎡ (단, 본건은 경매신청당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나 이후 대지권등기가 경료되었으며 적정대지 지분을 포함하여 평가 및 매각 포함)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.30㎡ (약 25.8평)

건물지분: 85.3㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOO

특이사항: 별도등기, 대지권미등기 (경매신청 시점)

주의사항: 본건은 경매신청 당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나, 이후 대지권등기가 경료되었으며 적정 대지 지분을 포함하여 평가 및 매각 포함 (감정평가서 참조)

특수물건정보: 별도등기, 대지권미등기 (경매신청 시점)

1.1. 입지조건

본건은 세종특별자치시 해밀동에 소재하며 "해밀고등학교" 남동측 인근에 위치함.

주변 지역은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근이 가능하며, 단지 주변으로 소로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 유성농업협동조합의 근저당권 (채권액 32억 1,600만원)임.

이후 접수된 가압류 (김경중, 2024년 5월 14일) 및 압류 (북대전세무서장, 2024년 8월 22일), 임의경매 개시결정 (유성농업협동조합, 2024년 12월 5일)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임 (별도 등기 정보는 있으나, 주의사항에 따라 대지권이 포함되어 평가 및 매각되므로 문제 없을 것으로 판단됨).

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임. 이는 임차인으로서 인수할 보증금이 없음을 의미함.

1.3. 상권분석

본건이 속한 "메종블룸" 단지는 2022년 준공된 신축급 건물임.

비슷한 시기에 준공된 인근 "라포르테세종" 단지(연립주택, 2022년식)의 유사 면적(전용면적 84.62㎡, 약 25.6평) 호실이 2024년 10월 15일에 7억 6,500만원에 거래된 사례가 있음.

해당 거래가는 3.3㎡당 약 904만원 수준임.

본건의 감정가는 14억 8,500만원으로, 건물 면적(85.30㎡, 약 25.8평) 대비 3.3㎡당 약 1,741만원으로 산정되었음. 이는 인근 실거래가와 비교했을 때 상당한 차이를 보임.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 입찰 전 현장 조사 및 주변 지역에 대한 추가 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

본건은 세종특별자치시 해밀동에 위치하여 해밀고등학교와 근거리에 있음.

주변은 주택, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합한 지역임.

건물에는 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

경매 신청 당시 대지권 미등기 상태였으나, 이후 대지권 등기가 경료되어 평가 및 매각에 포함되었으므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류 및 등기사항전부증명서를 상세히 확인해야 함.

건축물대장상 대지면적과 지구단위계획상의 면적 간 미미한 차이(0.7㎡)가 존재함.

집합건축물대장상 전유부분 면적에 옥탑 면적이 포함되어 있어 제시목록 면적과 상이할 수 있으나, 감정평가 시 옥탑 부분을 포함하여 평가하였으므로 가치에는 반영된 것으로 보임.

임대 관계는 미상이지만, 인수할 보증금이 0원이므로 임차인 관련 문제는 없을 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 해밀동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이며, 대지권 문제도 해결된 상태임.

다만, 감정가가 인근 실거래가 대비 현저히 높게 책정된 점은 주의가 필요함. 이는 건물의 특성(예: 복층 구조, 고급 마감재 등)이나 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것일 수 있으나, 낙찰가 결정 시 중요 고려사항이 될 것임.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

세종시 행정중심복합도시 내 해밀동이라는 비교적 우수한 입지.

대지권 미등기 이슈가 해결되어 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 14억 8,500만원

주변 유사 물건 실거래가 (2024년 10월): 7억 6,500만원 (84.62㎡ 기준)

감정가와 실거래가 간 큰 차이가 존재하므로, 입찰가는 실거래가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

적정 시장 가격과 경매에서의 일반적인 할인율을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 9억 8,000만원으로 제시함.

이는 실거래가 대비 약 28% 상승한 수준이며, 감정가 대비 약 34% 하락한 수준임.

본 입찰가 제시는 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 물건의 상세 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.