나이스옥션 법원경매 평택 2024타경52053 [1] 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2024.10.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주
위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 다세대주택 등이 소재하는 지대로 제반주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) :　등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 전 및 일부 건축물 건부지로 이용중임.
기호(2) :　등고 평탄한 부정형의 토지로서 현황 건축물 건부지 및 일부 전 및 도로 등으로
이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 타인 소유의 연접 토지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내 - 전 축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시외건물 (㉠ 창고, ㉡창고, ㉢ 창고 및 화장실, ㉣창고 ㉤창고 ㉥태양열설비) 등이 소재함.
(후첨 "명세표", "건축물현황도", "사진" 참조)

제시외건물은 실측사정 및 목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였는바, 정확한
지적경계 등에 대한 확인은 측량 등을 요하는바, 경매진행시 유의하시기 바라며, 평가대상
및 일반거래 관행 등을 참작하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

창고 : 세멘블럭조 스레트 지붕 단층은 멸실 된 것으로 탐문 조사 됨.

주택 : 연와조 세멘기와 지붕 단층 건물로서 (사용승인일:1990년 9월 27일)

외벽: 적별돌 마감 등.
창호: 새시 창호마감 임.

이용상태

주택 건부지 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등을 갖추고 있는 것으로 탐문 조사됨.

부합물 및 종물

제시외건물 (㉠ 창고, ㉡창고, ㉢ 창고 및 화장실, ㉣창고 ㉤창고 ㉥태양열설비) 등이 소재함.

(후첨 "명세표", "건축물현황도", "사진" 참조)

공부와의 차이

기호(3) 창고는 등기사항전부증명서 및 일반 건축물 대장상 창고로 등재되어 있으나 멸실 된 것으로 유선상 탐문 조사되었는바 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람.

제시외건물은 실측사정 및 목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였는바, 정확한
지적경계 등에 대한 확인은 측량 등을 요하는바, 경매진행시 유의하시기 바라며, 평가대상
및 일반거래 관행 등을 참작하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록1,2 지상에 소재하는 컨테이너는 평가대상에서 제외
2. 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
3. 목록1의 지목은 '전'이나 일부는 목록3 건물 및 제시외 건물의 부지로, 일부는 밭으로 이용 중임. 목록1 현황과 관련하여 취득시 농지취득자격증명이 필요하고, 전용허가는 없는 상태로 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 2025. 10. 14.자 포승읍의 사실조회회신서가 접수되었음.
4. 목록2 지목은 '대'이나 일부는 목록3 건물 및 제시외 건물의 부지, 도로로, 일부는 밭으로 이용 중임.
5. 목록3 건물의 공부상 존재하는 단층창고(30.41㎡)는 멸실된 것으로 보이므로 실제 소재여부는 별도 확인요함.
6. 제시외1-4 는 평가에서 제외되는 컨테이너 위에 소재하고 있으며, 목록3 건물의 가액에 포함하여 평가되었음. (상세내용 감정평가서 참조)
7. 목록1,2는 지적도상 맹지이나, 타인소유 토지를 통하여 진출입 가능함.
8. 제시외2-1,2-2는 목록1,2의 인접토지 지상에 소재하는 것으로 보이므로, 취득·사용과 관련하여서는 별도확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2024타경52053 (1)

물건 소재지: 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-2

물건 용도: 창고시설 (현황: 창고, 주택, 농경지 등 혼합)

감정평가액: 403,699,440원

토지 면적: 941.00㎡ (약 284.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 129.77㎡ (약 39.26평) - 공부상 면적

건물 제시외 면적: 98.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 안중농업협동조합

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

지적도상으로는 맹지에 해당하나, 타인 소유의 연접 토지를 통해 진출입이 가능한 것으로 파악됩니다.

토지이용계획상 본 물건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2024년 09월 19일 근저당권 (안중농업협동조합)

건물: 2024년 06월 25일 압류 (국민건강보험공단)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 근저당권: 안중농업협동조합 명의의 근저당권 총 280,000,000원이 인수됩니다. (을1: 85,000,000원, 을2: 195,000,000원)

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (특수물건정보 상 법정지상권 언급)

임차인 현황:

* 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 포승읍 원정리는 농경지와 더불어 소규모 공장, 창고, 주거 시설이 혼합된 지역입니다.

특정 상업 시설이 밀집한 지역은 아니나, 평택항 배후지역으로서 물류 및 창고 시설에 대한 수요는 존재할 수 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성은 있으나, 복합적인 토지 이용 현황으로 인해 특정 업종 중심의 상권 형성에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 원정초등학교가 인근에 위치하며, 그 외 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설: 농경지 및 소규모 공장, 주택 등이 혼재되어 있습니다. 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 목록1 토지(지목 '전') 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다.

* 전용허가 미확보 및 원상회복 가능성: 목록1 토지는 전용허가 없이 건물이 건축되어 이용 중이며, 2025년 10월 14일자 포승읍 사실조회회신서에 따르면 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 지목과 현황의 차이: 목록1(전) 및 목록2(대) 지목의 일부가 각각 건물 부지, 밭, 도로 등으로 이용 중으로, 공부상 지목과 현황이 상이합니다.

* 건물 멸실 추정: 목록3 건물(공부상 단층창고 30.41㎡)은 멸실된 것으로 추정되어 실제 소재 여부 확인이 필요합니다.

* 맹지 및 통행로 확보: 지적도상 맹지이나 타인 소유 토지를 통해 진출입이 가능합니다. 다만, 통행로 사용에 대한 법적 권리 관계 및 실질적인 이용 가능성을 별도 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 소재 확인: 제시외 건물 중 일부(2-1, 2-2)가 인접 토지에 소재할 가능성이 있어, 취득 및 사용 관련 확인이 필요합니다.

* 근저당권 인수 부담: 총 280,000,000원의 근저당권이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되므로, 실질적인 취득 비용이 증가합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 물건 명세서 및 특수물건정보에 법정지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 원정리에 위치한 토지 및 건물 복합 물건으로, 창고 및 주택 등으로 이용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지법 관련 문제(취득자격, 전용허가, 원상회복 가능성), 맹지, 건물 멸실 추정, 그리고 2.8억 원의 근저당권 인수 및 법정지상권 성립 가능성 등 명확하고 중대한 리스크 요인들을 다수 내포하고 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지역 개발 호재 및 물류 거점으로서의 가치.

* 창고 및 소규모 생산 시설에 대한 수요.

* 토지, 건물, 제시외 건물을 일괄 매각으로 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 403,699,440원을 기준으로 하되, 인수되는 280,000,000원의 근저당권 부담과 농지법 위반 가능성, 맹지, 법정지상권 성립 가능성 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 부채 금액을 감안한 실질적인 투자금액과 잠재적 수익률을 면밀히 분석하여, 위험 요소를 충분히 반영한 가격으로 접근해야 할 것입니다. 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 시장 가치와 예상되는 투자 수익률을 산정한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.