나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1019 [3] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층611호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도 경찰청"" 동측 인근에 위치하는 상가
(에드가프라자 1차) 제6층 제609호 외 2개호로서, 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 관공
서, 아파트 등이 혼재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하며, 인근에는 대중교통시설인 버스정류장이 소재하는바, 제반 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제609호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제610호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제611호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

기호(1),(2): 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 이용중인 근린생활시설 2개호로서,
부재상태임.

기호(3): 근린생활시설 1개호로서, 폐문부재상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 배수설비, 소화전설비, CCTV, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 북서측으로 왕복 4차선 및 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법
>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 근린생활시설 1개호로서 폐문부재 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1019 (3)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층611호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 7층 건물 내 6층 611호

사용승인일: 2017년 8월 11일

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등 복합 용도)

감정가: 519,000,000원

토지면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물면적: 182.67㎡ (약 55.26평) - 해당 호수 및 관련 호수들의 합산 면적으로 추정됨.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 갈OOOOOOO (갈산농업협동조합)

등기부상 채권 총액: 236,400,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로는 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 6차선 도로가 접해 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 9월 11일자 갈산농업협동조합의 근저당(을1)으로, 채권액은 236,400,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등은 없는 것으로 기재됨)

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없으며, 임차인 현황은 "0원"으로 파악됩니다. 이는 권리관계가 매우 깔끔하다는 것을 의미합니다.

* 경매 신청 채권: 갈산농업협동조합의 임의경매 신청으로, 채권액은 548,183,718원입니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 충청남도 경찰청 인근 상업지역에 위치한 근린상가입니다. 주변에 주거 시설과 관공서 등이 혼재되어 있어 안정적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어, 향후 신도시 발전과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

* 다만, 인근 신도시의 상가 공실률이 높은 편이라는 일부 기사가 있으므로, 입점 및 임대 시 시장 상황을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로망으로 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 충청남도 경찰청이 인접해 있어 공공기관 이용이 용이하며, 주변 상업 시설 및 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 개발 호재: 도청이전신도시 개발 예정지역에 속해 있어, 향후 도시 인프라 확충 및 인구 증가에 따른 생활 편의시설 증가가 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐문부재 상태: 현재 물건은 폐문부재 상태로, 내부 확인이 어렵습니다. 이는 실제 현황과 공부상의 내용이 다를 가능성이 있으며, 추가적인 조사 및 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공실 우려: 현재 공실 상태일 가능성이 높으며, 상권 분석에서 언급된 인근 신도시의 높은 상가 공실률을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 개발 지역의 불확실성: 도청이전신도시 개발 예정지역에 속해 있어 장기적인 가치 상승이 기대되나, 개발 계획의 지연 또는 변경 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍에 위치한 근린상가로, 권리관계가 매우 깨끗하며 도청이전신도시 개발 예정지구라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 교통 및 주변 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 현재 폐문부재 상태로 내부 확인이 어렵고, 인근 지역의 높은 상가 공실률을 감안할 때 임대 수익 창출까지는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

* 개발 호재: 도청이전신도시 개발 예정지역에 위치하여 장기적인 지역 발전 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 경찰청 인접: 관공서 인근 상가는 비교적 안정적인 수요층을 확보할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 519,000,000원으로 제시되었습니다. 현재 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 물건의 현황이 폐문부재 상태이고, 내외부 확인이 어려운 점, 그리고 최근 주변 상가 공실률이 높다는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

일반적으로 이러한 상황에서는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태 및 가치를 파악한 후, 향후 임대 수익률과 명도 가능성, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 초기에는 감정가의 80% 수준인 약 415,200,000원 내외에서 시작하여, 현장 상황에 따라 유동적으로 대응하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.