나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1019 [2] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층610호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도 경찰청"" 동측 인근에 위치하는 상가
(에드가프라자 1차) 제6층 제609호 외 2개호로서, 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 관공
서, 아파트 등이 혼재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상까지 차량접근이 가능하며, 인근에는 대중교통시설인 버스정류장이 소재하는바, 제반 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제609호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제610호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.



기호(3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 2층 지상 7층 건물 내 6층 제611호로서,
(사용승인일: 2017.08.11.)

외벽: 화강석 및 치장석재, 강화유리 마감 등.
창호: 강화유리 및 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

기호(1),(2): 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 이용중인 근린생활시설 2개호로서,
부재상태임.

기호(3): 근린생활시설 1개호로서, 폐문부재상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 배수설비, 소화전설비, CCTV, 승강기시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 북서측으로 왕복 4차선 및 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법
>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 목록 1(609호)과 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1019 (2)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층610호

용도: 근린상가

감정가: 397,000,000원

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

토지 지분: 32.225㎡ (약 9.75평)

건물면적: 139.75㎡ (약 42.27평)

건물 지분: 139.755㎡ (약 42.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 갈OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 7층 중 6층

사용승인일: 2017년 8월 11일

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1.2. 입지조건

* 주위환경: 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설인 버스정류장이 소재하고 있어 교통은 편리한 편입니다.

* 도로상태: 대상지 북서측으로는 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

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1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (갈산농업협동조합, 2017.09.11. 접수, 채권최고액 198,000,000원) 입니다.

* 경매개시결정: 갑5 임의경매 (갈산농업협동조합, 2025.05.07. 접수, 경매채권액 548,183,718원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정욱재 (정 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 2,290,000원

* 전입/사업자 등록일: 2019.11.18.

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 회수는 배당을 통해 이루어져야 하나 배당순위 및 금액에 따라 전부 또는 일부를 회수하지 못할 수 있습니다.

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1.4. 상권분석

* 건물 현황: 에드가프라자 1차 건물 내 6층에 위치한 근린생활시설입니다. 건물은 2017년 8월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 주변 상권: "충청남도 경찰청"이 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 아파트 등이 혼재된 복합 상권입니다. 다양한 업종의 상가가 혼재되어 있어 상권의 활력은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용: 대상 토지는 2필 일단의 가장형 토지로서 현황 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.

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1.5. 생활정보

* 편의시설: 상가건물 내 기본 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, CCTV, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 교통 편의: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변 시설: 경찰청 등 관공서와 주거시설, 상업시설이 혼재되어 있어 일상생활 및 업무 편의성이 확보된 지역입니다.

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1.6. 잠재적 리스크

* 호실별 경계 미구분: 본 물건(610호)은 목록 1(609호)과 호실별 경계 구분이 없이 하나의 공간으로 사용 중입니다. 이로 인해 실제 사용 및 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있으며, 정확한 면적 및 이용 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. 매수인은 이 부분을 충분히 인지하고 인수해야 합니다.

* 임차인의 권리관계: 임차인 정욱재 씨는 대항력이 없습니다. 다만, 보증금 및 차임에 대한 확정일자나 배당신고일자가 없어 보증금 회수에 불확실성이 존재할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 없습니다.)

* 쓰레기 처리 시설 관련 이슈: 검색 결과, 내포신도시는 쓰레기 자동집하시설 소유권 및 대수선비 관련 지자체 간 갈등이 있거나, 과거 불법 건설폐기물 방치 사례가 적발된 적이 있습니다. 이는 지역 환경 관리 및 개발 계획에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 매립장, 소각장 등)이 명확히 언급된 정보는 없습니다.

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1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 도청 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 교통 및 주위 환경 조건은 양호한 편입니다. 특히, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 610호가 609호와 경계를 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있다는 점입니다. 이는 명확한 구분 및 관리가 필요하며, 해당 부분을 낙찰 후 어떻게 정리할 것인지에 대한 명확한 계획이 수립되어야 합니다. 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

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1.8. 투자 포인트

* 건물 신축성: 2017년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 잠재력: 도청 이전 신도시 개발 예정 지구 내 중심상업지역에 위치하여, 향후 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 제1종, 제2종 근린생활시설 및 위락시설 등 다양한 용도로 활용 가능합니다. (JSON 데이터 기반)

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1.9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 상가의 실제 거래 사례 및 임대 시세 조사

* 건물 및 입지 가치에 대한 종합적인 평가

* 수익률 분석 (예상 임대료 대비 낙찰가율 등)

* 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 (리모델링, 경계 분리 공사 비용 등) 고려

따라서, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문 컨설턴트와의 심층 상담 및 현장 조사, 그리고 주변 시세에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.