나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7132 [1] 울산광역시 북구 산하동 1019-1 1층108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7132 [1] 울산광역시 북구 산하동 1019-1 1층108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경7132 | 소재지: 울산광역시 북구 강동산하3로 17, 1층108호 | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 332,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2024타경7132 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7132 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 1019-1 1층 108호

용도: 근린생활시설 (감정평가요항표 내 이용상태 상이함)

감정가: 332,000,000원

토지면적: 2189.40㎡ (약 662.31평)

토지 지분율: 0% (토지 별도 매각 대상 아님)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.63㎡ (약 13.79평)

건물 지분율: 4563 (구분건물로서 전유부분 면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 성OO

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구 도시개발구역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 강동중학교 및 강동고등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 다양한 상가와 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 나지 상태의 토지도 일부 확인됩니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 동측으로는 폭 30~35m의 대로(산하중앙1로), 북측으로는 폭 20~25m의 중로(강동산하3로), 서측으로는 폭 17m 내외의 도로에 접하고 있어 교통망이 잘 발달되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 북OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 성OO이며, 임의경매 개시결정으로 인해 이해관계인들의 권리 신고 및 배당 요구가 이루어집니다.

가장 중요한 권리사항으로는 '대지권 미등기'가 있습니다. 이는 현재 건물에 대한 대지권 등기가 되어 있지 않다는 의미입니다. 다만, 주의사항에 명시된 바와 같이 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 분양계약서상 토지 가격이 포함되어 분양된 것으로 확인됩니다. 향후 대지권 등기가 이루어질 예정이며, 인접 유사 물건의 등기 사례를 볼 때 약 11.285㎡의 대지권 지분으로 등기될 것으로 예상됩니다. 이 부분은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 강동산하지구 도시개발구역은 아파트 단지와 상업 시설, 학교 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. 현재도 일부 건축 중인 곳이 있어 지속적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 인근 상가 시설은 아파트 단지 입주민 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 특히, 본건의 용도가 근린생활시설로 표기되어 있어(감정평가요항표 상 이용상태는 'PIZZA BOX'라는 상호의 근린생활시설로 되어 있으나, 다른 평가 항목에서는 '교육연구시설로 이용중'이라는 상반된 내용이 있어 확인 필요), 지역 내 소비 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 강동중학교, 강동고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 밀집 지역의 생활 편의 시설을 이용하기에 용이합니다. 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 비록 최저매각가에 포함되어 있고 추후 등기될 예정이나, 명확한 대지권 확보까지는 추가적인 절차와 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 감정평가서 요약표 내 건물 구조 및 이용상태에 대한 설명이 두 가지 버전으로 상이하게 기재되어 있어(철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 305호 vs. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 108호, 근린생활시설 vs. 교육연구시설), 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있는지, 정확한 건물 구조와 현재 이용 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 더불어, 기호(2-5) 물건과 달리 기호(1) 108호는 내부 확인이 가능했으나, 다른 호수의 경우 폐문부재로 내부 관찰을 못한 점은 해당 건물 전체의 관리 상태나 공실률 등을 간접적으로 추정하는 데 참고할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 현재까지 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산 북구 산하동의 개발 가능성이 있는 지역에 위치한 근린생활시설(또는 교육연구시설) 용도의 구분건물입니다. 양호한 교통망과 학군, 아파트 단지 인접 등 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대지권 미등기 상태와 감정평가서 상의 이용 상태 및 구조에 대한 상이한 설명은 반드시 확인하고 넘어가야 할 주요 리스크입니다. 이러한 부분들을 면밀히 분석하고, 최저매각가격과의 비교를 통해 합리적인 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 강동산하지구라는 개발 진행 중인 지역 내 위치.

- 아파트 단지 및 학교 인접으로 인한 안정적인 수요 기대.

- 양호한 교통망과 도로 접근성.

- 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있어, 추후 대지권 확보 시 가치 상승 기대.

- 두 가지 상이한 용도(근린생활시설, 교육연구시설) 및 구조에 대한 명확한 확인을 통해 합리적인 가격으로 취득할 경우 수익성 확보 가능.

법원 정보

울산지방법원 경매3계