나이스옥션 법원경매 천안 2025타경586 [2] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1718 1동 OOO OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배당읍 장재리 소재 ""천안아산역"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 공원, 아파트단지 등으로 형성된 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 천안아산역, 아산역 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 15층 건물 내 제13층 제1307호 외로서,
외벽: 징크판넬, 석재 붙임, 통유리 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1,2): 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 업무시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측, 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20~25m)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 물건 개요

* 사건번호: 천안지원 2025타경586 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 70,000,000원

* 물건 상세 정보

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1718, 1동 15층 1508호 (오피스텔)

* 주소 (도로명): 충청남도 아산시 연화로 133

* 건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2016년

* 총 층수: 15층 중 15층

* 전용면적: 28.71㎡ (약 8.68평)

* 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 토지 지분: 6.35㎡ (약 1.92평)

* 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 15층 건물

* 외벽: 징크판넬, 석재 붙임, 통유리 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 공동 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비 완비

* 토지 이용 현황

* 토지 형상: 대체로 사다리형

* 이용 현황: 업무시설 부지로 이용 중

* 인접 도로: 남측, 동측, 북측으로 포장도로에 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 대로3류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)

2. 입지조건

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4.

* 주변 환경

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리에 위치하며, "천안아산역" 남측 인근 상업지대에 자리하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 공원, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

* 교통 여건

* 차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스승강장이 소재합니다.

* KTX/SRT 천안아산역과 일반철도 아산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상업 및 편의시설

* 천안아산역 역세권 지역으로, 다양한 백화점, 마트, 병원, 영화관 등 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 계획적인 신도시 개발 지역에 해당하여 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

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5.

* 등기부현황

* 말소기준권리는 2017년 2월 21일 접수된 수협은행의 근저당권(97,200,000원)입니다.

* 본 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(가압류, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 155,941,803원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2023년 1월 19일

* 확정일자: 2025년 2월 4일

* 대항력: 없음

* 권리분석 상, 김 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 역시 말소 예정입니다. 따라서 임차인 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있더라도 매수인이 인수하지 않습니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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6.

* 지역 상권

* 본건은 천안아산역 인근 일반상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 계획적인 도시 발전 가능성이 높습니다.

* 임대/매매 시세

* 최근 3년간 매매 사례 분석 결과,

* 2024년 3월 6일: 90,000,000원 (28.707㎡, 12층)

* 2024년 4월 26일: 70,000,000원 (28.82㎡, 8층)

* 2025년 6월 30일: 63,000,000원 (26.379㎡, 3층)

* 본건(28.71㎡, 15층)은 전용면적이 유사한 수준이며, 15층 고층임을 감안할 때 시세는 70,000,000원에서 90,000,000원 범위 내에서 형성될 가능성이 있습니다.

* (제공된 전월세 시세 정보가 매매 시세와 동일하여 별도 분석은 어렵습니다.)

5. 생활정보

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7.

* 편의 및 교육 시설

* 천안아산역 주변으로 형성된 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 아파트 단지 등을 고려할 때, 기본적인 생활 편의 및 교육 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 본건 소재지 주변에 대한 조사 결과, 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 과거 소각장 설치와 관련된 지역 갈등이 있었으나, 해당 시설은 현재 공원으로 재단장되었으며 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

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8.

* 임차인 관련

* 임차인 김 은 보증금 20,000,000원에 대해 배당 예상액 17,000,000원으로 전액 배당받지 못할 가능성이 있으나, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 시장 변동성

* 최근 63,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시장 상황에 따라 감정가 대비 낙찰가가 변동될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

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9.

* 역세권 입지

* KTX/SRT 천안아산역 역세권으로, 뛰어난 교통 편의성은 임대 및 매매 가치 상승의 핵심 요인입니다.

* 고층 프리미엄

* 15층 고층에 위치하여 조망권 및 쾌적성에서 유리하며, 수요자 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 미래 가치

* 계획적인 신도시 개발 지역으로, 지속적인 지역 발전과 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 안전성

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정에서의 부담이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력

* 감정가(70,000,000원) 대비 최근 고가 매매 사례(90,000,000원)를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

9.

10.

본건은 천안아산역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 오피스텔로, 편리한 교통과 양호한 주변 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 매우 높다고 판단됩니다. 건물 상태 및 입지 조건 대비 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 특히 15층 고층이라는 장점을 고려할 때 시세 차익과 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 경쟁 입찰을 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득하는 것을 권장합니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 70,000,000원

* 최근 최고가 매매 사례 (12층, 28.707㎡): 90,000,000원

* 최근 최저가 매매 사례 (3층, 26.379㎡): 63,000,000원

본건은 15층 고층으로, 최근 최고가 매매 사례 및 입지 가치를 고려할 때, 감정가 70,000,000원 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.