나이스옥션 법원경매 광주 2023타경62411 [1] 전라남도 영광군 백수읍 백암리 102-1 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2023.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(3)-(5)은 전라남도 영광군 백수읍 백암리 소재 "교동마을" 북서측 인근에
위치하고 있는 보전관리지역내의 부동산으로서, 주위는 동류형의 팬션지대와 기존마을내
의 단독주택지대, 농경지대와 임야지대 등이 혼재하여 있는 해안주변지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 용이하고, 인근으로는 해안로(77번 국도) 등 주요도로가 지나고
있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3)-(5)는 4필지 일단의 팬션부지로서 완만한 경사지에 위치한 대체적인 평탄한 토
지로, 기준시점 현재 팬션부지임.

인접 도로상태

북서측 및 남동측으로 진입포장도로에 각각 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3)-(5) 모두 보전관리지역, 가축사육제한구역(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500
제곱미터미만),닭,오리,메추리,개,돼지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1)의 공부상 지목이 전, 기호(3),(4)의 공부상 지목이 도로이나, 현황은 기호(5)와 함
께 4필지 일단의 팬션(상호: 하트팬션)부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 기호(1),(3)-(5)토지는 외관적인 관찰상 연접된 타지번인 99-2번지의 일부, 102-3
번지 및 102-4번지 등과 지적경계의 구분이 없이 일체로 하여 이용중인 것으로 사료되는
바, 정확한 지적경계 및 점유정도 등에 대해 재확인이 필요할 것으로 판단됨.
* 본건 지상에 조성된 석축부분은 이미 토지에 화체되어 부합된 물건으로서, 본건 토지가
액의 산정시 이를 일괄 포함하여 평가하였음.
* 아울러, 본건은 소유자인 박미해 외 4인의 공동소유 물건으로서, 각 공유지분에 따른 위
치확인이 곤란하여 전체면적에 대한 해당 지분비율에 의한 면적을 기준으로 비준평가 하
였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)건물은 일반철골구조 및 일반목구조 기타지붕(목구조, 내수합판, 방수몰탈)
2층에 소재한 건물로서,
외벽 : 사이딩 등 마감,
내벽 : 판넬, 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

팬션으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상의 용도가 단독주택이나, 현황은 팬션(상호: 하트팬션)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 기호(2)의 1층 부분은 오픈(OPEN)된 상태의 필로티구조로서 휴게공간으로 보임.
* 본건은 소유자인 박미해 외 4인의 공동소유 물건으로서, 각 공유지분에 따른 위치확인
이 곤란하여 전체 면적에 대한 해당 지분비율을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
본건은 인접지 백암리 99-2, 102-3 및 102-4 등과 지적경계의 구분없이 일체로 이용중으로 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계는 측량을 요하는 것으로 조사됨
압류채권자로부터 금 42,150,000원의 매수신고가 있으므로 압류채권자의 매수신청금액 이상의 액으로 매수가격의 신고가 없으면 그 신고가격이 최저매각가격을 초과하더라도 매각허가를 하지 아니함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2023타경62411 (1)

소재지: 전라남도 영광군 백수읍 백암리 102-1 제1동

용도: 단독주택 (현황: 팬션)

감정가: 37,772,150 원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

1.2. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 355.00㎡ (약 107.4평)

토지지분: 71㎡ (약 21.5평)

건물면적: 99.21㎡ (약 30.0평)

건물지분: 19.84㎡ (약 6.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 영광군 백수읍 백암리에 위치하며, "교동마을" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 동류형의 팬션지대, 기존 마을의 단독주택지대, 농경지대, 임야지대 등이 혼재하는 해안 주변 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 해안로(77번 국도) 등 주요 도로가 지나 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1),(3)-(5) 토지는 4필지가 일단의 팬션 부지로 이용 중이며, 완만한 경사지의 대체로 평탄한 토지입니다. 기준시점 현재 팬션 부지로 활용되고 있습니다.

북서측 및 남동측으로 진입 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

보전관리지역, 가축사육제한구역(양, 사슴, 말, 소, 젓소(건축연면적 2,500㎡ 미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 9월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을2)이며, 이보다 늦은 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 2021년 12월 27일 접수된 동구(광주광역시)의 압류(갑8) 및 2023년 2월 24일 접수된 박미해 외 4명에 대한 소유권이전(상속, 갑9) 이후, 2023년 3월 14일 접수된 구자건 채권자의 강제경매개시결정(갑10, 본건)이 등기되어 있습니다. 2024년 9월 25일 접수된 임강현 채권자의 가압류(갑12)도 말소 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2013년 9월 26일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을2)이며, 이후 권리들은 말소 대상입니다. 2023년 2월 24일 접수된 박미해 외 4명에 대한 소유권이전(상속, 갑2) 및 2023년 3월 14일 접수된 구자건 채권자의 강제경매개시결정(갑3, 본건)이 등기되어 있습니다. 2024년 9월 25일 접수된 임강현 채권자의 가압류(갑5) 또한 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 148,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 본건 등기부상 명시적인 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

(본 항목은 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 분석이 필요하나, 제공된 데이터가 없어 일반적인 분석으로 대체합니다.)

영광군 백수읍 백암리 지역은 해안가에 위치한 팬션 및 주택 밀집 지역으로, 주변의 유사 부동산 시세는 해당 지역의 부동산 시장 동향, 부동산의 상태, 부대시설, 조망권 등에 따라 변동성이 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가 및 매물 정보를 면밀히 조사해야 합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 해안가 인근에 위치하여 자연경관이 좋으며, "교동마을" 및 인근 지역의 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 편의 시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있으며, 특별 매각조건으로 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 관계 설정에 주의가 필요함을 의미합니다.

6.2. 지적 경계 불분명

본건 토지는 인접지(백암리 99-2, 102-3, 102-4 등)와 지적 경계 구분 없이 일체로 이용 중으로 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

6.3. 매수 신고액 관련 조건

압류채권자로부터 42,150,000원의 매수 신고가 있으므로, 해당 금액 이상의 매수가격 신고가 없으면 최저매각가격을 초과하더라도 매각 허가를 하지 않는 특별 조건이 있습니다. 이는 최소 입찰가를 설정하는 중요한 요소입니다.

6.4. 용도 불일치

공부상 용도는 단독주택이나, 현황은 팬션(상호: 하트팬션)으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본건은 해안가에 위치한 팬션으로 활용 가능한 부동산의 지분 매각 건입니다. 입지 조건은 양호한 편이나, 지분 매각, 지적 경계 불분명, 공유자 우선매수 신고 등의 복합적인 요소를 가지고 있어 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 요구됩니다. 특히, 공유자 우선매수권 행사 및 압류채권자의 매수 신고액 관련 특별 매각조건은 입찰 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 해안 인접 입지

해안가에 위치하여 조망 및 자연환경이 우수하며, 팬션 등 관광 목적 활용에 유리합니다.

8.2. 팬션 활용 가치

현재 팬션으로 이용 중인 점을 고려할 때, 리모델링 또는 운영 노하우를 통해 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 및 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 37,772,150원이나, 이는 감정평가 시점의 가치이며 현재 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 압류채권자로부터 42,150,000원의 매수 신고가 있다는 점은 이 금액 이하로는 매각이 허가되지 않을 수 있음을 시사합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 부동산 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 본건의 현재 상태 및 수익성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 지분 매각으로 인한 낙찰 후 공유자와의 협상 또는 추가 비용 발생 가능성, 토지 경계 측량 비용, 시설물 유지보수 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 주변 부동산 정보를 기반으로 분석 시, 감정가 및 채권자 신고액을 참고하되, 잠재적 리스크와 투자 목적을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사 후 산정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.