나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4500 [1] 서울특별시 금천구 독산동 902-22 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4500 [1] 서울특별시 금천구 독산동 902-22 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경4500
• 주소: 서울특별시 금천구 남부순환로130길 25-6
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매14계 2025타경4500 | 소재지: 서울특별시 금천구 남부순환로130길 25-6 | 감정가: 2,053,144,540원 | 최저가: 1,642,516,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4500 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4500 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 902-22

용도: 다중주택

감정가: 2,053,144,540원

토지면적: 171.30㎡ (약 51.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 478.55㎡ (약 144.76평)

건물 제시외면적: 78.68㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 든OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 토지 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 금천문화예술정보학교 동측 인근 지역으로, 주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

형태 및 이용상태: 본 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 장방형의 평탄한 토지로서 현재 주거용 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 북서측 및 북동측으로 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

독산동 902-22: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 건축법상 도로 일부 포함.

독산동 48-9: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건: 후첨 지적도 참조 필요.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

1.3. 건물 감정평가 요약

건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

지층: 주택 5개호(101~105호) 등

1층: 주택 5개호(201~205호) 등

2층: 주택 6개호(301~306호) 등

3층: 주택 6개호(401~406호) 등

4층: 주택 6개호(501~506호) 등

옥탑: 다락 3개호, 계단실 등

설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물: 후첨 지적도 및 내부구조도 참조 필요.

공부와의 차이: 1층이 공부상으로는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택 5개호로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대관계 미상.

1.4. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동, 금천문화예술정보학교에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 지역 생활권 내에 자리하고 있습니다. 교육시설(금천문화예술정보학교)이 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있어 향후 건축 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 과거 이 지역에는 쓰레기 소각장이 있었으나, 현재는 '숨결'이라는 문화 공간으로 재탄생하여 지역의 긍정적인 변화를 보여주는 사례도 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자 든OOOOOOO에 의해 신청되었습니다. '중복사건'으로 기재되어 있으므로, 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 추후 낙찰 시 잔금 납부 및 등기 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 법원을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다. '일괄매각. 제시외 건물 포함'이라는 점은 토지와 건물을 분리하지 않고 일괄하여 매각하며, 공부상에 등재되지 않은 부속 건물까지 포함하여 매각 대상이 된다는 의미이므로, 현장 조사를 통해 제시외 건물의 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 주거지와 상업 시설이 공존하는 복합적인 성격의 상권입니다. 주로 단독주택, 저층 공동주택 및 다가구/다중주택 등 주거시설이 밀집해 있으며, 소규모 근린생활시설들이 주거민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다. 금천문화예술정보학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 소비 수요도 존재할 수 있습니다. 전반적으로 지역 기반의 안정적인 상권으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 금천문화예술정보학교와 같은 교육시설이 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 이동이 수월합니다. 주거 밀집 지역이므로 조용하고 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현재 점유자 및 임대차 관계를 파악하고 명도 절차를 진행해야 하는 부담이 있을 수 있습니다. 둘째, '중복사건' 표기는 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 존재할 가능성을 시사하므로, 법원과의 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 셋째, 토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있으나, 최근 서울시의 규제 완화 정책에 따라 변경 가능성도 존재하므로 추가적인 확인이 필요합니다. 넷째, 1층의 공부상 용도와 현황 이용(주택 5개호)이 상이하여, 이로 인한 행정적 문제나 명도 시 쟁점이 발생할 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다중주택으로, 역세권과는 거리가 있으나 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호합니다. 금천문화예술정보학교 인근에 자리하고 있으며, 주거 밀집 지역에 속합니다. 감정가는 20억 5천만원대이며, 토지 171.30㎡, 건물 478.55㎡ 규모입니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도 제한이 있으나, 최근 관련 규제 완화 동향을 고려해 볼 필요가 있습니다. 임대 관계 미상, 중복 사건, 공부와의 차이(1층 용도) 등 명도 및 법적 검토가 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 지역 기반의 안정적인 다중주택: 금천구 독산동이라는 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다. 다중주택으로서 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다.

2. '2종 7층' 규제 완화 가능성: 서울시의 2종 7층 규제 완화 추세에 따라, 향후 건축 관련 규제가 완화될 경우 사업성이 개선될 여지가 있습니다. (이는 추가적인 확인 필요)

3. 재개발 및 도시 재생 잠재력: 금천구는 지속적인 도시 개발 및 재생 사업이 진행되는 지역 중 하나이므로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 명도 및 권리관계 해결 시 수익성 극대화: 잠재적 리스크인 임대 관계 미상, 중복 사건, 공부와의 차이 등을 명확히 해결한다면, 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있는 기회가 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계