나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1031 [2] 울산광역시 북구 천곡동 331-2 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1031 [2] 울산광역시 북구 천곡동 331-2 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경1031 | 소재지: 울산광역시 북구 천곡동 331-2 | 감정가: 376,635,000원 | 최저가: 376,635,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경1031 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1031 (2)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 331-2

용도: 답 (전, 답 등 농지는 취득 시 자격증명이 필요합니다.)

감정가: 37,663,500원

토지면적: 1785.00㎡ (약 540.0평)

토지 지분율: 100% (전체 면적에 대한 지분율을 의미하는 것으로 보입니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOO (주식회사 또는 금융기관으로 추정)

채무자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOO (주식회사 또는 금융기관으로 추정)

채권자: 농OOOOOOO (주식회사 또는 금융기관으로 추정)

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치하며, '일지리버타워아파트' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 사다리형 토지이며, 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지 전부가 매각 대상입니다. 소유자와 채무자가 동일인(농업 관련 금융기관으로 추정)이며, 채권자 또한 농업 관련 금융기관입니다. 가장 중요한 주의사항은 본건 토지 전부에 대하여 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이라는 점입니다. 매각 결정 기일까지 이를 제출하지 못할 경우, 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인해야 합니다. 토지 지상에 자생하는 입목(버드나무 등)은 감정평가액에 포함되어 토지와 일괄하여 평가되었습니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 천곡동은 주거 지역과 농경지가 혼합된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 농업진흥구역 및 생산녹지지역에 해당하므로, 상업 활동이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 현재는 농경지로 이용 중이며, 휴경지 상태임을 고려할 때 직접적인 상권 형성보다는 배후 주거지의 영향을 받는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 사정이 보통이므로, 기본적인 생활 반경 내에서의 이동은 편리할 것으로 보입니다. 인근의 아파트 단지 등을 통해 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다. 주위 환경은 농경지와 주거지가 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명'의 미확보 문제입니다. 법적으로 농지가 아닌 개인이 농지를 취득하기 위해서는 해당 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 받아야 하며, 이를 발급받지 못하면 낙찰받더라도 소유권 이전이 불가능하거나 계약이 취소될 수 있습니다. 본건은 매각 결정 기일까지 제출해야 하는 조건이므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(100m 이내) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다. 본건 토지 인근의 구체적인 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사 또는 주변 정보 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 울산광역시 북구 천곡동 331-2 토지는 농업진흥구역, 생산녹지지역 등에 속하며, 농지취득자격증명 발급이 필수적인 농지 경매 물건입니다. 주변에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 토지 이용에 있어 법적 제약이 따릅니다. 본건의 매력은 비교적 저렴한 감정가와 함께 향후 개발 가능성 또는 농업적 활용 가능성에 있을 수 있습니다. 하지만, 농지취득자격증명 발급 가능성 여부가 가장 중요한 판단 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 농업을 영위하거나, 농업 관련 사업을 계획하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 혹은 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 용도 변경 등의 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 접근해 볼 수 있습니다. 다만, 엄격한 농지법규와 관련 규제들을 충분히 숙지하고, 농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인한 후 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다. 자생하는 입목이 감정가에 포함되어 있다는 점은 토지와 함께 활용할 수 있는 부가적인 가치를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계