나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120486 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-21 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120486 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-21 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경120486 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-21 | 감정가: 1,755,912,000원 | 최저가: 1,755,912,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2024타경120486 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행되는 2024타경120486 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-21이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 변OO이며, 채무자는 박OO, 채권자는 방OOOOOOOO입니다.

감정가는 1,755,912,000원입니다.

1.2. 물건 현황

토지 면적은 777.00㎡ (약 235.04평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 131.80㎡ (약 39.87평)이며, 철근콘크리트구조 단층 건물로 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다.

건물에 부합물 및 종물로 제시외 건물 15.70㎡ (약 4.75평)이 포함되어 있으며, 현장 조사 시 소유자가 소유를 주장하나 정확한 소유관계는 별도 확인이 필요합니다.

목록 2. 건물은 공부상 소재지가 수남집단시설지구1블록36-1로트였으나, 구획정리 완료 후 현재 교동리 1712-21번지로 변경되었으며, 목록 1. 토지 상에 소재합니다.

토지 지상에는 수목(묘목)이 일부 소재하며, 이는 토지 가액에 포함하여 감정평가되었습니다.

1.3. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 "작천정입구삼거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 일대는 근린생활시설 및 상업나지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통입니다.

토지는 남측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

본 물건은 울산의 유명 관광지인 작천정 인근에 위치하여 관광객의 접근성이 좋은 입지입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 변OO입니다.

채무자는 박OO이며, 채권자는 방OOOOOOOO입니다.

제공된 정보상으로는 특별한 권리 제한 사항은 명시되어 있지 않으나, 경매 진행 시 말소되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

토지상 제시외 건물에 대한 소유관계는 불분명하므로 경매 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로, 주변 지역은 근린생활시설 및 상업나지 등이 혼재된 지역입니다.

"작천정입구삼거리" 인근에 위치하고 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 인근 배후 수요 및 잠재적 고객층을 파악하는 것이 중요합니다.

지역적인 특성상 관광객 유입 가능성이 높아 관련 업종의 상권 활성화가 기대됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종), 공원마을지구(공원집단시설지구), 군립공원으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 토지 이용에 있어 건축 행위, 개발 등에 상당한 제약이 따를 수 있음을 의미하므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

특히, 공원집단시설지구 및 군립공원 관련 규제는 토지 활용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 상업용 부동산으로서, 주거 생활보다는 해당 상권 내에서의 비즈니스 환경 및 편의시설 접근성이 중요합니다.

작천정 등 지역 명소가 인근에 있어 관광객 유입 가능성이 있으며, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

인근 버스 정류장으로 인한 대중교통 접근성은 직원 및 고객의 편의를 도울 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 확인되지 않아, 상대적으로 쾌적한 환경에서 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. **토지이용계획 상의 제한**: 자연녹지지역, 공원마을지구, 군립공원 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

2. **제시외 건물 문제**: 제시외 건물의 소유관계가 불분명하며, 이에 따른 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 경매 진행 시 별도 확인이 필수적입니다.

3. **임대 관계 미상**: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대 조건은 어떠한지에 대한 정보가 없어 인수 시 현황 파악이 필요합니다.

4. **수목 포함**: 토지 가액에 수목(묘목)이 포함되어 있어, 수목의 관리 또는 처분 문제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리, 작천정입구삼거리 인근에 위치한 근린생활시설로서, 교통 및 접근성은 양호한 편입니다.

관광지와 인접하여 상권 잠재력이 있으나, 토지이용계획 상의 엄격한 제한(자연녹지, 공원 등)은 향후 개발 및 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

또한, 제시외 건물과 수목 등의 현황 파악 및 법적 검토가 철저히 이루어져야 하며, 임대 관계도 확인이 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. **뛰어난 입지**: 작천정입구삼거리 인근이라는 관광 및 지역 접근성이 좋은 위치에 자리하고 있습니다.

2. **근린생활시설 용도**: 음식점 등 근린생활시설로 활용된 이력이 있어, 해당 업종으로의 재활용 또는 신규 창업 시 유리할 수 있습니다.

3. **토지 규모**: 777.00㎡ (약 235.04평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로, 별도 명도나 등기 문제가 복잡하지 않을 수 있습니다 (단, 제시외 건물은 별도 확인 필요).

5. **주변 혐오시설 부재**: 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설이 없어 영업 활동에 긍정적인 환경을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계