나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11440 [3] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11440 [3] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경11440 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 | 감정가: 522,000,000원 | 최저가: 522,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 울산지방법원 2025타경11440 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11440 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호

용도: 근린생활시설

감정가: 522,000,000원

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

건물면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 용OOOOOOOO

채무자: 용OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리에 위치하며, KTX 울산역 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 울산역, 근린생활시설, 주차장, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있어 생활 및 업무 환경이 양호합니다. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물이 속한 토지는 가장형의 토지로서 자동차 관련 시설의 건부지로 이용 중이며, 남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 잘 접해 있습니다. 또한, 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 도시개발구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 채무자의 채무 불이행으로 인해 경매 절차가 개시되었습니다. 소유자 겸 채무자는 용OOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 소유자가 채무자인 점을 고려할 때, 일반적인 권리 분석보다는 채무 관련 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 특이사항으로는 '유동화 물건'으로 명시되어 있어, 이는 해당 물건의 담보가 유동화 채권으로 거래되었음을 의미하며, 이에 따른 법률적·금융적 특수성이 존재할 수 있습니다. 경매 대상 물건과 공부상 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었으며, 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태이므로 명도 시 현황 조사가 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 건은 KTX 울산역 역세권에 위치하고 있어 풍부한 유동인구를 배후로 두고 있습니다. 주변에 형성된 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등은 안정적인 수요층을 형성하며, 이는 상가 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 특히, 울산역을 중심으로 한 역세권 개발 사업이 지속적으로 추진되고 있어, 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 전망됩니다.

1.5. 생활정보

KTX 울산역과 인접해 있어 전국 각지로의 이동이 매우 용이합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 울산 시내 각지로의 접근성도 우수합니다. 울산역 주변으로 상업시설, 편의시설 등이 발달하고 있으며, 복합개발 계획에 따라 향후 더욱 다양한 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 공실 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 유동화 물건이라는 특성상, 경매 절차 외 추가적인 금융 기관과의 협의 또는 법률 검토가 필요할 수 있습니다. 울산역 역세권 지역은 활발하게 개발이 진행 중이나, 대규모 개발 프로젝트 추진 과정에서 예상치 못한 변수(예: 사업 지연, 계획 변경 등)가 발생할 가능성도 있습니다.

주변 지역 관련 검색 결과, 울주군 삼남읍 지역에서 동물 장묘시설 건립 추진으로 인한 주민 반발 사례가 확인되었습니다. 또한, 폐기물 처리시설 설치와 관련한 지역 갈등 사례도 존재합니다. 이러한 시설들이 본 건과 직접적인 인접 지역에 위치하지는 않더라도, 지역 내 개발 이슈 및 혐오시설 관련 주민 민감성을 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 KTX 울산역이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설로서, 역세권 개발과 함께 미래 가치가 기대되는 투자 대상입니다. 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 경부고속철도 울산역 역세권지구 및 복합특화단지 개발 등 대규모 개발 호재는 본 건의 가치를 더욱 높일 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건의 특수성, 임대 현황 미확인, 그리고 주변 지역의 혐오시설 관련 이슈 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: KTX 울산역을 중심으로 한 교통 및 상업 허브의 중심 입지입니다.

풍부한 배후 수요: 울산역 이용객, 인근 업무시설 및 주거단지 종사자를 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

미래 가치 상승: 울산역 역세권 복합특화단지 개발 등 지속적인 개발 계획으로 인한 장기적인 가치 상승 가능성이 높습니다.

사업 잠재력: 근린생활시설 용도로, 주변 상권 및 역세권 활성화에 따라 다양한 업종으로의 영업 잠재력을 가집니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계