나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11440 [3] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치하는 '센트
럴케이' 1층 (1)102호, (2)103호, (3)107호로서 부근 일대는 울산역, 근린생활시설, 주
차장, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 (1)102호, (2)103호, (3)107호로서
외벽 : 화강석 붙임 등,
내벽 : 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리, 샷시창임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 노외주차장(2014-12
-11), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-11)(접합), 가축사육제
한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법
>, 중점경관관리구역(2024-06-13)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11440 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건상세정보

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호

건물용도: 근린상가

건물구조: 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

건물면적: 40.09㎡ (약 12.13평)

감정가: 522,000,000원

준공일: 2018년 6월 15일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치합니다.

건물명은 '센트럴케이'이며, 본 물건은 해당 건물의 1층 107호입니다.

주변 일대는 울산역, 근린생활시설, 주차장, 업무시설, 공동주택 등이 복합적으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

물건지는 남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로와 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)에 속해 있습니다.

또한, 노외주차장, 중로2류(폭 15m~20m) 구역이며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019년 2월 1일자 부산은행 근저당권 (을1)

총 등기부채권액: 약 2,171,226,540원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상)

본 건은 유동화물건, 공동담보 물건에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 태양종합관리주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018년 12월 13일

대항력: 있음

주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단되나, 실제 임대차 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본 건은 근린상가로 이용 가능한 매물입니다.

건축물대장상 주 용도는 '자동차관련시설'로 기재되어 있으나, 감정평가서상 이용상태는 '근린생활시설'로 확인됩니다. 실제 운영 중인 업종 및 관련 법규 준수 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

해당 호실(107호)은 건물의 1층에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 상권

울산역 복합환승센터 인근으로 풍부한 유동인구와 우수한 접근성을 바탕으로 상권 잠재력이 높습니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

지구단위계획구역(울산역 역세권지구)에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

울산역 및 역 주변의 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

일반상업지역 내 위치하여 주변으로 다양한 소매 및 서비스 업종의 편의시설 입점이 기대됩니다.

5.2. 주거 환경

주변에 공동주택 단지가 다수 분포하고 있어, 상가 운영 시 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 등 복잡하게 얽힌 권리관계가 존재합니다.

총 등기부채권액이 감정가를 초과하므로 경매 절차가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 협의 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 시간이 소요될 수 있습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 협의 시 당사자 간 합의가 중요합니다.

6.3. 용도 불일치 가능성

건축물대장상의 주 용도(자동차관련시설)와 실제 이용 용도(근린생활시설) 간 차이가 확인됩니다. 이에 대한 명확한 소명 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 신축(2018년 준공) 근린상가입니다.

복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 취하 가능성은 낮으며, 시세 및 수익성 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 울산역 역세권 개발 수혜 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 2018년 준공된 신축 건물로 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 주변 공동주택 및 업무시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

제시된 감정가 522,000,000원을 바탕으로, 복잡한 권리관계, 명도 예상 비용, 지역 시세 및 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하였습니다.

일반적인 경매 낙찰가율 70~80% 수준을 적용하여 추정하였습니다.

9.2. 예상 입찰가

약 365,400,000원 ~ 417,600,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 시세, 명도 용이성, 향후 시장 상황 등 다양한 변수에 따라 변동될 수 있는 보수적인 추정치입니다. 실제 투자 결정 시에는 심층적인 현장 조사와 전문가의 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.