나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11440 [2] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치하는 '센트
럴케이' 1층 (1)102호, (2)103호, (3)107호로서 부근 일대는 울산역, 근린생활시설, 주
차장, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 (1)102호, (2)103호, (3)107호로서
외벽 : 화강석 붙임 등,
내벽 : 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리, 샷시창임.

이용상태

기호(1~3) : 공히 근린생활시설임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 자동차관련시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 노외주차장(2014-12
-11), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-11)(접합), 가축사육제
한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법
>, 중점경관관리구역(2024-06-13)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

울산지방법원 2025타경11440 (2) 사건의 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 103호 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 센트럴K 건물 내 1층 103호에 해당하며, 용도는 근린상가입니다. 감정평가액은 519,000,000원입니다. 토지 면적은 11.68㎡(약 3.53평)이며, 건물 면적은 40.47㎡(약 12.24평)입니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1. 1 입지조건

본 물건은 울산역 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 주차장, 업무시설, 공동주택 등이 형성되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 건물은 남동측, 북동측, 북서측으로 폭 약 15미터 이상 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 뛰어납니다.

1. 2 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 10월 10일 접수된 부산은행 근저당(770,000,000원)입니다. 등기부상 채권 총액은 2,556,226,540원에 달합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 관련 세부 정보는 공란으로 추가 확인이 필요합니다. 주요 등기 내역은 부산은행 근저당, 윤주석 외 51명의 가압류(1,203,826,540원), 중구(울산광역시)의 압류, 김동규 근저당(582,400,000원), 그리고 주식회사 부산은행의 임의경매 신청 등입니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1. 3 상권분석

건축물대장 상 주 용도는 자동차관련시설이나, 감정평가서 상 및 실제 이용 상태는 근린상가로 확인됩니다. 본 물건은 울산역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 상업시설 및 주거단지가 밀집되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(울산역 역세권지구) 및 도시개발구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다. 토지 이용 상태가 '자동차관련시설 건부지'로 기재되어 있으나, 실제 용도와는 차이가 있습니다.

1. 4 생활정보

울산역이 인근에 위치하여 KTX 등 광역 교통망 이용이 용이하며, 버스 정류장 또한 가까워 대중교통을 통한 시내 및 광역 이동이 매우 편리합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 수월합니다.

1. 5 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권이 복잡하게 설정되어 있어 추가적인 권리 관계 확인이 요구됩니다. 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임차인이 있더라도 정확한 임대 조건 및 계약 내용을 파악하기 어려워 현장 조사가 필수적입니다. 등기부채권 총액이 25억 원 이상으로 높아, 낙찰 후 권리 관계 정리 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m)으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점 시 제한이 따를 수 있습니다. 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)의 직접적인 존재는 확인되지 않았으나, 보다 상세한 현장 조사 및 지역 정보 확인이 필요합니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 울산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 양호합니다. 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 실제 임대 현황, 공실 여부, 임대 수익률 등을 정확히 파악하기 위해서는 반드시 현장 방문 조사가 선행되어야 합니다. 건축물대장 상 주 용도와 실제 사용 용도 간 차이가 있으나, 감정평가 및 현재 이용 상태를 종합적으로 고려하여 투자 판단이 가능합니다.

1. 7 투자 포인트

울산역 개발 계획과 연계된 역세권 지역의 높은 잠재적 가치를 보유하고 있습니다. 근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대되나, 이는 철저한 현황 조사를 통해 확인해야 합니다. 주변 지역의 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

1. 8 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 519,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건 시세, 예상 임대 수익률, 명도 난이도, 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 철저한 현장 답사가 필수적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.