나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51849 [2] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 '경기시흥경찰서' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건 중 제1층 제105호 외 5개호수로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

일련번호 가 : 근린생활시설 용도로 사용가능하며, 현황 공실상태임. 일련번호 나-바 : 근린생활시설 용도로 상호명 '우리의원'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 일련번호 2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호 가 임대차 관계 미상임. - 본건 일련번호 나-바 임대차 관계 미상이나, 현황 상호명 '우리의원'으로 사용중이며, 각 호실간 격벽없이 일체로 이용중임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 201호-205호 각 호실을 격벽없이 일체로 '우리의원'으로 사용 중이나, 건축물현황도에 의하여 복원가능한 것으로 조사됨(감정평가시 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경51849 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 4,252,000,000원

* 토지면적: 326.76㎡ (약 98.85평)

* 토지지분: 326.762㎡ (약 98.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 576.47㎡ (약 174.38평)

* 건물지분: 576.47㎡ (약 174.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 공동담보

* 주의사항:

1. 일괄 매각

2. 201호-205호 각 호실을 격벽 없이 일체로 '우리의원'으로 사용 중이나, 건축물현황도에 의하여 복원 가능한 것으로 조사됨 (감정평가 시 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 중 일부

* 건물주용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 시흥시 장곡동에 소재한 '경기시흥경찰서' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본 건은 북측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 성장관리권역에 속합니다.

* 신주소: 경기도 시흥시 인선길 21 (장곡동)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 1일 접수된 우리은행 근저당 (채권 최고액 3,600,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양승제

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 157,570,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-24

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 양승제는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, '차임' 항목에 기재된 157,570,000원의 성격이 불분명하며, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 명도 과정에서 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 3,750,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치하며, '경기시흥경찰서' 서측 인근에 자리하여 생활 편의시설 및 주거 밀집 지역과의 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지와 다세대 주택이 많아 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 건물의 용도는 제2종근린생활시설로, 현재 201호부터 205호까지 '우리의원'으로 사용되고 있어 의료 서비스 수요가 있음을 시사합니다.

* 201호-205호는 현재 격벽 없이 일체로 사용 중이나, 건축물현황도에 따라 복원 가능하므로 추후 다양한 업종으로의 전환이나 분할 운영도 고려해볼 수 있습니다.

* 일련번호 '가' 호실은 공실 상태로 조사되었으며, 이는 향후 신규 임차인 확보 또는 직접 사용 시 잠재적인 이익을 기대할 수 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 유동인구 및 접근성 측면에서 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 장현지구 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지 및 주택가 밀집으로 인한 풍부한 배후 수요가 존재합니다.

* 근린생활시설 용도로, 통상적인 상업 지구에서 제공하는 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통 환경으로는 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 업종에 적합할 수 있습니다.

* 본 건물 자체는 철근콘크리트 구조의 현대식 건물로, 지하 2층, 지상 5층 규모를 갖추고 있습니다.

* 주변 시설 조사: 본 건 주변에 혐오시설 등 입지에 부정적인 영향을 줄 만한 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 및 주변 지도를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 양승제의 '차임' 항목에 기재된 금액이 157,570,000원으로 매우 큰 금액이며, 그 성격이 불분명합니다. 또한 임대차 관계가 미상으로 조사되어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 복수의 채권이 얽혀 있는 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 일체 사용 호실의 복원: 201호-205호가 현재 격벽 없이 '우리의원'으로 사용 중이나, 건축물현황도에 따라 복원이 가능한 상태입니다. 이는 추후 개별 호실 분할이나 용도 변경 시 추가적인 공사 비용이나 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 지역 개발 규제: 본 건 토지가 성장관리권역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 제2종근린생활시설로, '경기시흥경찰서' 인근에 자리하여 입지 조건이 양호합니다. 주변 아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 현재 일부 호실은 '우리의원'으로 활용 중이고, 다른 호실은 공실 상태입니다. 권리관계는 말소기준권리인 우리은행 근저당을 기준으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 임차인 양승제의 '차임' 항목 불분명, 임대차 관계 미상 등 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항도 신중한 접근을 요합니다. 201호-205호의 일체 사용 및 복원 가능성은 향후 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점과 상권 잠재력을 갖춘 물건이나, 명도 및 권리관계와 관련된 불확실성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적: 토지 약 326.76㎡ (약 98.85평) 및 건물 약 576.47㎡ (약 174.38평)의 넓은 면적을 일괄 매각받아 다양한 활용이 가능합니다.

* 의료 시설로서의 잠재력: 현재 '우리의원'으로 사용 중인 점은 의료 관련 업종으로의 임대 또는 활용 시 공실 위험을 줄일 수 있는 요소입니다.

* 유연한 활용 가능성: 격벽 없이 일체로 사용되던 공간을 복원하여 분할 임대하거나, 용도 변경을 통해 수익성을 극대화할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 양호한 접근성: 차량 진출입이 편리하고 대중교통 이용이 용이한 점은 고객 방문이 잦은 상업 시설에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,252,000,000원입니다. 권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없으므로(인수 보증금 합계: 0원), 낙찰자가 권리상의 부담을 안고 가는 경우는 없을 것으로 보입니다.

그러나 임차인 양승제의 '차임' 항목 기재 불분명 및 임대차 관계 미상이라는 점은 명도 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 본 건은 유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특이 사항이 있어 일반적인 경매 물건보다 복잡한 검토가 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 상권 및 유사 물건의 실거래가 조사, 임대료 시세 파악, 예상 명도 비용 산출 등이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

투자자는 본 물건의 입지적 장점, 잠재적 수익률, 위험 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있으나, 본 건의 경우 제시된 위험 요인들을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 최종 입찰가는 반드시 부동산 전문가와 상의하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.