나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123087 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 358-6 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123087 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 358-6 상가주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2024타경123087 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 358-6 | 감정가: 676,275,400원 | 최저가: 676,275,400원 | 용도: 상가주택

1. 서울북부지방법원 2024타경123087 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123087 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 358-6

용도: 상가주택

감정가: 676,275,400원

토지면적: 374.60㎡ (113.34평)

토지 지분율: 6244.581999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 475.24㎡ (143.76평)

건물 지분율: 15839.749199999997

건물 제시외면적: 20.50㎡ (6.20평)

매각대상: 토지/건물지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 엄OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자우선매수권 제한 있음.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재하며, 서울안평초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 밀집한 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

북동측으로는 노폭 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO님입니다. 채권자는 엄OO님입니다.

가장 중요한 특징은 토지 및 건물의 지분만 매각된다는 점입니다. 이는 공동 소유 관계가 있음을 의미하며, 낙찰 후 타 지분 소유자와의 관계 설정이 필요합니다.

공유자 우선매수 신고가 있었으나, 공유자 우선매수권에 제한이 있는 것으로 파악됩니다. 정확한 제한 사항은 추가 확인이 필요합니다.

주의사항으로 지분 매각, 일괄 매각, 제시외 건물 포함, 그리고 공유자 우선매수권 제한이 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 상가주택으로, 1층과 지하 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2층에는 2세대, 3층에는 1세대의 주택이 있어 주거 및 상업 기능을 겸하고 있습니다.

단독주택, 다세대·연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 환경입니다.

장한평역 인근으로 유동인구 및 교통량이 있는 지역으로, 상업 시설 운영 및 임대 수익 창출에 잠재력이 있습니다.

인근에 서울안평초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 장한평역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망 접근이 편리합니다.

교육: 서울안평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 주변으로 추가적인 학교 및 학원가에 대한 조사가 필요할 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 다양한 상점, 병원, 은행 등의 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후 타 지분 소유자와의 복잡한 관계 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

타인 소유 건물 존재: 본건 토지 지상에 타인 소유의 건물이 소재하고 있으며, 이로 인해 토지 소유권이 제한받을 수 있다는 점은 매우 중요한 리스크입니다. 이는 향후 재산권 행사나 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권이 존재하며, 비록 제한이 있다고는 하나, 해당 권리의 행사 가능성 및 범위에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 1985년 6월 24일 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 향후 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이 (건물): 건축물대장상 면적이 현황과 일치한다고 보아 평가되었으나, 등기부등본 등 다른 공부와의 면적 차이에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

주변 환경: 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 도시 지역 특성상 잠재적 요인에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구의 장한평역 인근에 위치한 상가주택으로, 역세권의 장점과 주상지대의 인프라를 갖춘 입지입니다.

그러나 토지 및 건물에 대한 지분 매각이며, 특히 토지 지상에 타인 소유의 건물이 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 복합적인 권리 관계와 제약 사항은 낙찰 후 상당한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

공유자 우선매수권 제한 유무 및 그 성격, 타인 소유 건물과의 관계 정리 방안 등을 면밀히 분석해야만 안정적인 투자가 가능할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역과의 접근성이 양호하여 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

주상복합의 활용성: 근린생활시설 및 주택으로 복합 활용이 가능하여 다양한 수익 모델을 고려할 수 있습니다.

잠재적 가치: 만약 복잡한 권리 관계(지분, 타인 건물)가 명확하게 정리되거나, 이러한 리스크를 충분히 반영한 가격으로 취득할 수 있다면 장기적인 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계