나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7549 [1] 경상남도 김해시 외동 1251 김해내외대동한마음타운 112동 2층201호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7549 [1] 경상남도 김해시 외동 1251 김해내외대동한마음타운 112동 2층201호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경7549
• 주소: 경상남도 김해시 함박로 101, 112동 2층201호 (외동,김해내외대동한마음타운)
• 감정가: 961,000,000원
• 최저가: 961,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 판매시설

창원지방법원 경매8계 2024타경7549 | 소재지: 경상남도 김해시 함박로 101, 112동 2층201호 (외동,김해내외대동한마음타운) | 감정가: 961,000,000원 | 최저가: 961,000,000원 | 용도: 판매시설

1. 창원지방법원 2024타경7549 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경7549 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1251 김해내외대동한마음타운 112동 2층201호

용도: 판매시설

감정가: 961,000,000원

토지면적: 364.53㎡ (약 110.27평)

토지 지분율: 36453.4 (제시된 수치 그대로 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 628.73㎡ (약 190.22평)

건물 지분율: 62873 (제시된 수치 그대로 기재)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 상업용 빌딩 및 주상복합 건물 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호 및 3층 302호로 구성되어 있습니다. 외벽은 타일 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 새시 창호입니다.

이용상태:

본건은 기호 (1)-(4) 공히 목욕탕(상호명: 한솔목욕탕)으로 이용 중입니다.

설비내역:

위생시설, 급·배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 25m의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2021-03-12), 상대보호구역(매화숲유치원), 절대보호구역, 절대보호구역(매화숲유치원) 등이 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

기호 3)의 공부상 용도는 "목욕탕"이나, 일부 "헬스장"으로 이용 중입니다.

기타 참고사항:

임대 관계는 미상입니다.

본건 (1),(2) 및 (3),(4)는 기준 시점 현재 경계벽을 제거하여 경계 구분 없이 각각 일체로 이용 중입니다.

1.3. 최고의 입지

본 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치하며, 북동측으로는 봉명초등학교가 인접해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상업용 빌딩, 주상복합 건물 등이 혼재되어 있어 안정적인 유동인구와 잠재적 고객 확보가 가능합니다. 남측 약 10m, 동측 약 25m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 제3종일반주거지역 내 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 가장 주목해야 할 권리사항은 주식회사 경남종합건설이 2025년 11월 25일자로 신고한 유치권입니다. 다만, 이 유치권의 성립 여부는 불분명하여 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다. 만약 유치권이 적법하게 성립된다면, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다. 소유자 겸 채무자가 동일인(김OO)이라는 점은 확인됩니다.

1.5. 상권분석

물건 소재지는 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 지역으로, 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 봉명초등학교가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종(학원, 문구점, 분식점 등)이나, 목욕탕 및 헬스장으로 현재 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 서비스업종에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대중적인 업종으로의 전환 시 비교적 안정적인 상권이라 판단됩니다.

1.6. 생활정보

김해시 외동 지역은 주거와 상업 기능이 조화롭게 발달한 지역입니다. 인근 봉명초등학교를 비롯하여 각종 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리한 환경입니다. 차량 접근성이 양호하며 대중교통 역시 일반적인 수준으로 이용 가능합니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 주식회사 경남종합건설이 신고한 유치권입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있으며, 만약 유치권이 인정될 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 목록 1~4에 대한 관리비 미납분이 있다고 조사 보고서에 명시되어 있어, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 미납액을 확인하고 이를 낙찰가 산정에 반영해야 합니다. 현재 공부상 용도와 다르게 일부 헬스장으로 이용 중인 부분도 향후 인허가 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 김해시 외동의 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으며, 현재 목욕탕 및 헬스장으로 이용 중인 점은 바로 영업이 가능하다는 이점이 있습니다. 하지만, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고와 미납 관리비 문제는 본건의 투자 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중대한 고려 사항입니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

- 우수한 입지: 봉명초등학교 인근, 배후 주거단지 및 상업시설 밀집 지역에 위치합니다.

- 즉시 영업 가능성: 현재 목욕탕 및 헬스장으로 이용 중이므로, 인수 후 바로 영업을 지속하거나 업종 전환 시 활용이 용이합니다.

- 지역 개발 잠재력: 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

- (주의) 권리 리스크 검토: 유치권 성립 여부 및 미납 관리비 확인이 필수적이며, 이를 통해 잠재적 인수 비용을 정확히 산정하는 것이 투자 성공의 열쇠입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계