나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7549 [1] 경상남도 김해시 외동 1251 김해내외대동한마음타운 112동 2층201호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 상업용빌딩 및 주상복합건물 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호 및 3층 302호로서

외벽:타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등.
내벽:벽지, 타일 및 인테리어 마감.
창호:알루미늄 새시창호임.

이용상태

기호 (1)-(4) 공히 목욕탕(상호명:한솔목욕탕)으로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급.배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 25m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 보행자전용도로(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>
, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(매화숲유치원)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(매화숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호3)의 공부상 용도는 "목욕탕"이나 일부 "헬스장"으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:본건 (1),(2) 및 (3),(4)는 기준시점 현재 경계벽을 제거하여 경계구분 없이
각각 일체로 이용 중임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 ~ 4는 집행관의 현황조사보고서상 관리비가 미납되어 있다고 함. 관리비 납부 여부는 경매 입찰시 확인요함
- 주식회사 경남종합건설이 2025.11.25. 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함 (2025.11.25. 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경7549 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1251 김해내외대동한마음타운 112동 2층201호

용도: 판매시설

감정가: 961,000,000원

면적

토지면적: 364.53㎡ (약 110.27평)

토지지분: 364.53㎡ (약 110.27평)

건물면적: 628.73㎡ (약 190.21평)

건물지분: 628.73㎡ (약 190.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 외동 소재 "봉명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상업용빌딩 및 주상복합건물 등이 형성된 지역입니다. 김해시 외동 1251번지 일대는 대동상가, 한국그랜드쇼핑 등 대규모 점포가 위치해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(매화숲유치원) 등의 제한이 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 25m의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

채권자 주OOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

본건에는 유치권 및 유동화물건 관련 사항이 있습니다.

3.2. 주의 사항

일괄매각 대상이며, 목록 1~4에 해당하는 부분은 집행관 현황조사 보고서상 관리비 미납이 확인되었습니다. 관리비 납부 여부는 경매 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

주식회사 경남종합건설이 2025년 11월 25일 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

3.3. 임차인 현황

해당 물건에는 임차인 정 이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원으로 2021년 9월 13일에 전입 및 확정일자를 받았습니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 현황

말소기준권리는 2019년 6월 5일 접수된 부산은행의 근저당권(770,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 848,184,633원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물로, 본건은 112동 2층 201호에 해당하며, 건물 전체의 용도는 제1종근린생활시설입니다.

외벽은 타일 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지, 타일 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 새시창호로 구성되어 있습니다.

위생시설, 급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 복합 활용 가능성

본건 201호는 현재 공부상 '목욕탕'으로 되어 있으나, 일부 '헬스장'으로 이용 중이며, 상호명은 '한솔목욕탕'입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건과 연관된 것으로 추정되는 201호, 202호, 301호, 302호는 현재 경계벽을 제거하여 각각 일체로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 복합적인 상업 공간으로 활용될 잠재력을 시사합니다.

4.3. 주변 상업시설

김해시 외동 1251번지 일대는 대동상가, 한국그랜드쇼핑 등 대규모 점포가 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 주변에 주거 단지와 상가들이 혼재되어 있어 소비 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

북동측 인근에 봉명초등학교가 위치하고 있습니다. 해당 학교는 1997년에 설립되었으며, 주변 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 기타 시설

주변에 아파트단지, 상업용 빌딩, 주상복합건물 등이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 김해 외동 지역은 거북공원 등 휴식 공간과 함께 다양한 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 인지되는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

주식회사 경남종합건설이 신고한 유치권은 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 이는 낙찰 후에도 해결되지 않을 경우 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

목록 1~4에 해당하는 부분의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

6.3. 복수 호수 통합 이용 관련

현재 경계벽이 제거되어 일체로 이용 중인 것으로 파악되나, 향후 개별 호수 분리 또는 구조 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 외동의 상업지역 내 위치한 판매시설로, 복수 호수를 통합하여 넓은 공간 활용이 가능하다는 장점이 있습니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다. 그러나 성립 여부가 불분명한 유치권 존재 및 미납 관리비 등 해결해야 할 리스크 요인이 명확하므로, 철저한 사전 조사와 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 상업 시설로서의 잠재력

제1종근린생활시설 용도로, 다양한 판매 및 서비스 업종에 적합합니다.

8.2. 넓은 공간 활용

여러 호수를 통합하여 운영 가능한 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

8.3. 지역 내 입지

아파트 단지 및 상업 시설 인근에 위치하여 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 961,000,000원을 기준으로 하되, 현재 확인된 유치권 및 미납 관리비 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 순수하게 물건의 가치와 향후 발생 가능한 제반 비용을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (구체적인 입찰가 산정을 위해서는 지역 내 유사 물건 시세 조사 및 유치권 관련 법적 검토가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.