나이스옥션 법원경매 부천 2024타경1106 [1] 경기도 김포시 마산동 658-3 1동 상가주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경1106 [1] 경기도 김포시 마산동 658-3 1동 상가주택 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매2계 2024타경1106 | 소재지: 경기도 김포시 영터길 93 (마산동,1동) | 감정가: 2,181,691,280원 | 최저가: 1,069,029,000원 | 용도: 상가주택

1. 부천지원 2024타경1106 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경1106 (1)

소재지: 경기도 김포시 마산동 658-3 1동

용도: 상가주택

감정가: 2,181,691,280원

토지면적: 329.60㎡ (약 99.70평)

건물면적: 591.29㎡ (약 178.85평)

건물 제시외면적: 99.32㎡ (약 30.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

건축물 일반현황:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 2019년 9월 19일에 사용승인되었습니다.

1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2층, 3층, 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 현황:

본 토지는 장방형의 토지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

건물의 남동측으로는 노폭 약 12미터, 북서측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

주요 특이사항:

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

일반건축물대장 상 '위반건축물'로 표기되어 있으며, 이는 2층의 무단대수선(1가구에서 3가구로 변경)으로 인한 것입니다.

건물의 이용 상태와 공부상 내용에 차이가 있습니다. 2층 다가구주택은 공부상 1가구로 등재되어 있으나, 현황 3가구로 이용 중입니다.

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 경기도 김포시 마산동 소재 "은여울초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본 토지는 장방형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측 약 12미터, 북서측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 절대보호구역(에이스숲유치원), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시 택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)입니다.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2019년 9월 19일입니다. 외벽은 돌붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 1층은 근린생활시설, 2층, 3층, 4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

공부와의 차이: 일반건축물대장 상 2층의 용도가 "다가구주택(1가구)"로 등재되어 있으나, 현황은 "다가구주택(3가구)" 상태입니다.

기타참고사항: 1층 임대 관계는 "고마워토토 김포" 보증금 2천만원으로 탐문 조사되었으며, 그 외는 미상입니다. 일반건축물대장 상 위반건축물(무단대수선(지상2층:1가구->3가구))로 표기되어 있습니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 김포한강신도시 내 마산동에 위치하며, 은여울초등학교 인근의 신흥 주거 및 상업 지역에 속합니다. 주변은 새롭게 조성된 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 김포한강신도시는 계획적인 도시 개발로 인해 잘 정비된 도로망과 생활 편의 시설을 갖추고 있어 거주 만족도가 높은 지역입니다. 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자는 최OO이며, 채무자도 최OO입니다. 일반적으로 임의경매 사건의 경우, 낙찰자는 기존의 권리 관계를 인수하지 않고 소유권을 취득하게 됩니다. 그러나 제시된 정보만으로는 모든 권리 관계를 완벽하게 파악하기 어렵습니다. 등기부등본 상의 말소기준권리 확인, 세무서 및 구청의 체납 사실 확인, 임차인 현황 조사 등 추가적인 권리 분석이 반드시 필요합니다. 특히, 위반건축물 표기 등은 향후 행정적 부담으로 작용할 수 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 상권분석

마산동 일대는 김포한강신도시의 일부로서, 최근 몇 년간 인구 유입과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역입니다. 본 물건이 위치한 지역은 주거 단지 내 근린생활시설 및 상가주택이 혼합된 형태로, 지역 주민들의 일상생활에 필요한 다양한 상업 시설(식당, 카페, 편의점, 소매점, 서비스업 등)이 입점해 있습니다. 신축 건물로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 임차인 확보 및 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다. 상권은 신도시 개발 계획에 따라 지속적으로 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 은여울초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 자녀를 둔 세대에게 매력적인 입지입니다. 주변에는 공원, 녹지 공간 등이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 김포한강신도시 내의 다양한 편의 시설(마트, 병원, 관공서, 문화 시설 등) 이용이 편리하며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 김포시는 서울과의 접근성이 개선되면서 지속적으로 발전하고 있으며, 마산동은 이러한 발전의 중심 지역 중 하나입니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 위반건축물 등재: 일반건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있어, 추후 건물에 대한 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 행정 처분을 받을 수 있는 위험이 있습니다. 이는 건물 활용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

2. 공부와의 차이: 2층 다가구주택의 경우, 공부상 1가구로 등재되어 있으나 현황 3가구로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 불일치로, 적발 시 시정 요구 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

3. 임대 관계 불명확: 1층 임대 내역 외에는 다른 층의 임대 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 신도시 상권의 변동성: 김포한강신도시는 비교적 신생 지역으로, 상권이 아직 형성 초기 단계이거나 개발 중일 수 있습니다. 향후 개발 계획이나 경쟁 상권의 변화에 따라 상권의 안정성 및 수익성에 변동이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내의 신축 상가주택으로, 은여울초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 주거 및 상업 시설 이용이 편리한 지역입니다. 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재 가치가 높습니다. 하지만 일반건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있고, 2층의 가구 수 불일치 등 공부와의 차이가 존재하여 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 명확히 인지하고, 관련 법규 및 행정 절차를 숙지한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 우수한 입지 및 신축성: 김포한강신도시라는 신도시의 중심부에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 점에서 장기적인 가치 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

2. 복합 용도의 활용 가능성: 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어, 직접 운영하거나 임대를 통해 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

3. 개발 잠재력: 김포한강신도시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 발전에 따른 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

4. 은여울초등학교 인접: 초등학교 인접이라는 교육적 이점은 주택 임대 시장에서 항상 높은 수요를 유지하는 요인이 됩니다.

법원 정보

부천지원 경매2계