나이스옥션 법원경매 통영 2024타경29859 [1] 경상남도 고성군 고성읍 성내리 224-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리, 동외리, 수남리 소재“고성군청” 동측 인근에
위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 주위환경은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1-6) 토지는 부정형 평지로서, ＂주상용＂ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1-6) 토지는 서측으로 약 4m 폭의 도로, 동측으로 약 2m 폭의 인도가 소재
함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,4-6) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보
호 조례>임.
기호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>,
문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1-6) 토지에는 별첨“지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 제시외건물이 20동
소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) 건물은 현황 소재불명으로 감정평가 외 하였음.
기호(8) 건물은 블록조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 몰탈위 페인트 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.
기호(9) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하1층-2층 건물로서,
외 벽 : 타일붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(8) 건물은 ＂근린생활시설 등＂으로 이용중임.
기호(9) 건물 내 제지하1층, 제1층은 ＂공중목욕탕, 보일러실 등＂으로 이용중임.
기호(9) 건물 내 제2층은 ＂주택 및 근린생활시설 등＂으로 이용중임.
기호(9) 부속건물 내 제1, 2층은 ＂근린생활시설 등＂으로 이용중임.

설비내역

본건 기호(8) 건물은 제반 급배수 시설 등이 되어있음.
기호(9) 건물은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(1-6) 토지에는 별첨“지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 제시외건물이 20동
소재함.

공부와의 차이

기호(9) 건물은 등기사항전부증명서상 집합건물로 등재되어있으나, 건축물대장상
일반건축물대장으로 확인되는 바, 공부상 정리가 미흡하며 대지의 지분 및 공용면적
등이 불분명 한 바, 원가법으로 감정평가 하였으며 경매진행시 재확인이 필요한 것
으로 사료되니 업무에 참고 하시기 바람.
기호(9) 건물 3층 주택부분은 평가명령 목록에서 제외되어 있으나 기호(1-6) 토
지 지상상에 소재하며, 각 호실별 소유관계가 다르며 일부 미등기로 정확한 확인이
불가능한 바, 제시 외 건물로 평가하였으며, 경매진행시 소유관계확인이 필요한 것
으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧, ㉨, ㉩, ㉪, ㉫, ㉬) 각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉭, ⓐ, ⓑ, ⓒ, ⓓ, ⓔ.) 각 매각 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 제한받는 금액임.
-인접토지(수남리 56-1) 필지에서 인접토지 및 목록 6. 토지로 분할 된 것으로 공부상 정리가 미흡한 것으로 추정, 목록 1~6. 토지를 6필지 일단의 토지로 용도상 불가분의 관계로 판단하여 평가함.
-목록 1~6.은 집합건물 전유부분 가)호 대상토지이나 가)호에 대한 지분이 배분되어 있지 않음.
-목록 8. 건물은 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 ‘스레트지붕, 주택’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘판넬지붕, 근린생활시설’로 조사됨.
-목록 9. 건물은 등기사항전부증명서상 집합건물로 등재되어 있으나, 건축물대장상 일반건축물대장으로 확인되고, 공부상 정리가 미흡하여 대지의 지분 및 공용면적 등이 불분명(집합건물이나 별도의 토지 소유지분이 없음) 한 바 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 보다 정확한 내용을 파악할 수 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2024타경29859 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 성내리 224-3

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,300,293,260원 (약 13억 3백만원)

* 토지면적: 966.50㎡ (약 292.4평)

* 건물면적: 1059.23㎡ (약 320.4평) (본 건물 기준)

* 건물 제시외면적: 99.50㎡ (감정서상 포함/제외 대상 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 제시외 건물 일부 포함 및 제외

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 고성군 고성읍 성내리, 동외리, 수남리 소재 "고성군청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 도로망이 양호하여 교통 환경은 보통임.

* 토지 이용상태: 본건 기호(1-6) 토지는 부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 기호(1-6) 토지는 서측으로 약 4m 폭의 도로, 동측으로 약 2m 폭의 인도가 소재하여 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2,4-6) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역임.

* 기호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 문화유산보호구역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 을1 근저당권 (1985-06-14)이 말소기준권리로 판단되며, 이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구의 모든 근저당권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 갑구의 압류 및 임의경매개시결정 또한 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차의 진행으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'가 언급되어 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아, 실제 현황 조사 시 지상권 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 총 14명의 임차인이 조사되었으며, 모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 임차인들은 배당 절차를 통해 보증금을 우선 변제받게 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 정보 요약 (개인정보 마스킹 처리):

* SHENGUIHUA(신계화): 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-06-28, 확정 2024-12-13, 배당신고 2024-12-12, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2000-10-17, 배당신고 2024-12-12, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 1994-04-28, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 40,000,000원, 차임 200,000원, 전입 1999-01-08, 배당신고 2024-12-09, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2016-04-08, 배당신고 2024-12-11, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-01-18, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 1992-08-01, 배당신고 2024-12-06, 대항력 없음.

* 여 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-06-17, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-06-28, 배당신고 2024-12-12, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 (정보 없음), 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-06-15, 배당신고 2024-12-06, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-12-15, 배당신고 2024-11-22, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 고성군청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 중심지에 인접해 있어 입지적 우위를 점하고 있습니다. 주위로 단독주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 업종 분포 및 경쟁 환경: 근린생활시설, 주택, 시장 등이 주를 이루며, 다양한 업종의 상가 및 시설이 존재하여 지역 상권의 활성화에 기여하고 있습니다. 본건과 유사한 규모의 복합 용도 건물에 대한 경쟁 분석은 필요하나, 입지적 장점을 바탕으로 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 (2024년 12월 9일, 고성읍 성내리 261-17, 연립/다세대, 1990년식, 전용면적 67.62㎡)가 5,200만원에 거래되었습니다.

* 이 거래 사례는 본건과 건물의 종류, 규모, 용도, 대지 면적 등에서 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 이는 소형 주거용 건물의 시장 동향을 나타내는 지표로 참고할 수 있습니다.

* 본건은 대규모 근린주택으로서, 시세 산정 시에는 유사 규모의 복합 용도 건물이나 상업용 건물의 거래 사례, 또는 지역 내 공시지가 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주요 시설 접근성:

* 행정: 고성군청이 인접해 있어 각종 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 상업: 전통 시장 및 다수의 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 단독주택과 상업 시설이 조화롭게 혼재되어 있어, 주거 및 사업 운영 모두에 적합한 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 해당 지역의 교육 시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 행정 및 상업 중심지로서 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 높습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하여 잠재적인 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부상 현황 불일치:

* 목록 8. 건물은 등기부/건축물대장상 ‘스레트지붕, 주택’으로 등재되어 있으나, 현황 조사 결과 ‘판넬지붕, 근린생활시설’로 파악되어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

* 목록 9. 건물은 등기부상 집합건물로 등재되어 있으나, 건축물대장상 일반건축물로 확인되며, 대지 지분 및 공용 면적 등이 불분명하여 공부상 정리가 미흡한 상태입니다. 이는 향후 건물 유지보수 및 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 토지 지분 배분 불명확: 목록 1~6. 토지는 집합건물의 전유부분 대상 토지이나, 각 호에 대한 지분 배분이 명확하지 않아 토지 소유권 행사 및 활용에 혼란이 있을 수 있습니다.

* 인접 토지와의 관계 및 공부상 정리 미흡: 인접 토지(수남리 56-1)와의 관계에서 분할된 것으로 추정되며, 공부상 정리가 미흡한 것으로 파악됩니다. 목록 1~6. 토지를 일단의 토지로 평가하였으나, 향후 분할 및 경계 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 관련 복잡성: 감정서상 포함 및 제외되는 다수의 제시외 건물이 존재합니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으며, 실제 현황과 매각 범위 간의 차이로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 매각 제외되는 건물로 인한 경계 침범 등의 상황 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 목록 9. 건물 3층 주택 부분: 이 부분은 평가 대상에서 제외되었으나 토지상에 존재하며, 호실별 소유 관계가 다르거나 미등기된 부분이 있어 정확한 확인이 어렵습니다. 이에 따라 제시외 건물로 평가되었으며, 경매 진행 시 소유 관계 및 법적 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 고성읍의 군청 인근이라는 우수한 입지에 위치한 대규모 근린주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 지역 상권 내에서의 입지적 강점을 보유하고 있으며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 다수의 건물, 공부상 현황 불일치, 지분 배분 불명확, 제시외 건물의 포함 및 제외 등 복잡한 권리 및 현황 관계를 가지고 있어, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적인 물건입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 비용 및 시간 소요 가능성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 고성군청 인근으로 행정 및 상업 활동의 중심지에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 대규모 토지 및 건물: 상당한 규모의 토지와 건물을 일괄 매각하여 향후 개발 또는 활용 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

* 지역 내 활용 가치: 근린생활시설 및 주택 용도로 활용 가능하며, 지역 상권 내에서 안정적인 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,300,293,260원 (약 13억 3백만원)으로 책정되었습니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과 규모 및 용도 면에서 차이가 커 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 본건의 대지 면적 966.50㎡ (약 292.4평) 및 건물 면적 1059.23㎡ (약 320.4평)을 고려할 때, 감정가는 현재 시장 상황 및 본건의 복잡성을 반영한 것으로 판단됩니다.

본 물건은 건물 공부상 현황 불일치, 지분 불명확, 제시외 건물 관련 문제 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 해소에 소요될 추가 비용 및 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 보수적인 접근으로 80%~90% 수준인 약 1,040,000,000원 ~ 1,170,000,000원 (약 10억 4천만원 ~ 11억 7천만원) 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 복잡성을 감안할 때, 최종 입찰가 결정 전 현장 실사 및 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 가치 평가 및 리스크 분석을 진행하시길 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.