나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114108 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 749 창고시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114108 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 749 창고시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경114108 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 749 | 감정가: 1,187,133,000원 | 최저가: 1,187,133,000원 | 용도: 창고시설

1. 울산지방법원 2024타경114108 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경114108 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 749

용도: 창고시설 (현황 주택, 관리사 포함)

감정가: 1,187,133,000원

토지면적: 4,686.00㎡ (약 1,417.4평)

토지 지분율: 468600 (토지 전체 면적을 의미하는 것으로 보이며, 통상적인 지분율 표기와는 차이가 있을 수 있습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (공부상)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 41.00㎡ (주택에 부합된 제시외 건물)

현황 건물 면적 총계: 약 112.2㎡ (49.2㎡ 창고, 30㎡ 관리사, 33㎡ 창고/주택) + 제시외 건물 약 41㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 최OOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "화산회관" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농가주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 농촌 및 준농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 본건 토지 남측으로 화산천을 건너야 하는 지리적 특성상 교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되는 물건입니다.

매각 대상은 토지와 그 지상 건물 전체를 일괄하여 매각하는 방식입니다.

소유자는 최OOOOOOOOOOOOOOO, 채무자는 망OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 부OOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 시 유의사항은, 서생면 화산리 750-1번지 지상에 소재한 창고(현황 주택 33㎡) 및 제시외 건물들이 인접한 타인의 소유 토지(750-1번지) 위에 위치한다는 점입니다. 해당 토지의 등기부등본상 소유자는 조규옥으로 기재되어 있습니다. 따라서, 해당 건물 부분에 대한 일괄 경매 포함 여부 및 타인 소유 토지에 대한 점유 권원 확보 여부를 반드시 확인해야 하는 복잡한 권리 관계를 내포하고 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 서생면 화산리 지역은 농경지와 임야가 상당 부분 분포하며, 단독주택, 농가주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 산재한 지역입니다.

대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민들을 위한 편의시설 및 소규모 업종들이 분포하고 있는 것으로 보입니다. 창고 시설로서의 활용 가능성은 있으나, 주변 상권의 활성화 정도는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

제공된 자료만으로는 주변의 편의시설(마트, 병원, 학교, 대중교통망 등)에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다.

인근에 "화산회관"이 있다는 점 외에는 상세한 생활 편의 관련 정보는 확인되지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 1, 2 토지(화산리 749번지, 750번지) 전체에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 기한 내 미제출 시 매수신청보증금을 반환받지 못하므로 주의가 필요합니다.

2. 타인 소유 토지 상의 건물: 서생면 화산리 750-1번지 토지 상에 소재한 일부 건물(33㎡ 창고/주택 및 제시외 건물)은 타인 소유 토지 위에 있어, 이에 대한 법적 문제 및 점유 권원 확인이 필수적입니다.

3. 맹지: 목록 1 토지(화산리 749번지)는 지적도상 맹지로, 도로와의 접근성이 확보되지 않은 상태입니다.

4. 경계 측량 필요: 토지(목록 1, 2)의 정확한 지적 경계를 파악하기 위해 경계 측량이 요구됩니다.

5. 토지 현황: 공부상으로는 답(묵답) 및 과수원으로 되어 있으나, 현황은 잡초 및 잡목이 무성한 상태입니다.

6. 토지이용계획 및 제한: 토지(화산리 749, 750)는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 화산리 750번지 토지는 철도보호지구로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 주변 환경: 검색 결과, 과거 인근 지역(서생면 화산리)에서 방치 폐기물 문제가 발생한 사례가 있어, 환경 관련 이슈 발생 가능성에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 창고시설 및 토지에 대한 경매 물건입니다.

넓은 토지 면적은 잠재적인 개발 가치를 지니고 있으나, 맹지, 농지취득자격증명 요구, 그리고 특히 타인 소유 토지 상에 건물이 위치하는 복잡하고 중대한 권리 관계를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

본 물건에 대한 입찰을 고려하신다면, 법률 전문가와 반드시 상담하여 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행하시기를 권장합니다. 이러한 복잡한 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 투자를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 토지 활용 잠재력: 약 1,417.4평에 달하는 넓은 토지는 향후 건축, 개발 또는 재구성을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 요인입니다.

2. 다수의 건물 존재: 창고, 관리사, 그리고 현황 주택으로 이용되는 건물들이 있어 즉시 활용 가능한 부분이 있습니다. (단, 소유권 및 위치 문제 해결 선행 필요)

3. 지역 개발 가능성: 울산 지역의 산업 및 도시 개발 계획에 따라 본건 토지의 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다. (단, 현재의 토지이용계획 및 규제 사항 고려 필수)

법원 정보

울산지방법원 경매3계