나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5677 [6] 대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 5층501호 다세대주택 경매

대전광역시 서구 괴정로98번길 39-1, 5층501호 (괴정동,다솜빌) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경5677(대전지방법원 경매6계). 감정가 240,000,000원, 최저가 117,600,000원. 매각기일은 2026-02-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 5677 [6]
소재지	대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 5층501호
도로명주소	대전광역시 서구 괴정로98번길 39-1, 5층501호 (괴정동,다솜빌)
용도	다세대주택
건물명	다솜빌
매각기일	2026.02.10
관할법원	대전지방법원 경매6계 (470-1806)
이용제한	가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 5층501호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	49.89㎡ (15.09평)
건물면적	72.46㎡ (21.92평)

금액

감정가	240,000,000원
최저가	117,600,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	11,760,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.02	240,000,000원	유찰
2차	2026.01.06	168,000,000원	유찰
3차	2026.02.10	117,600,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재‘괴정동 행정복지센터’동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인 : 2016.12.23.)
외 벽 : 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.
이용상태: 공부상 용도 "다세대주택"임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 정방형 토지이고, 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북측 진입로를 통해 진출입 가능함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(2023-11-24), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재 등 사유로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.
-전유부분 면적에 포함되지 않은 (확장형)발코니, 제시외건물(베란다) 등은 본건에
포함평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	2건	46%	98,235,000원
최근 6개월	5건	67%	204,888,000원
최근 12개월	5건	67%	204,888,000원

물건 비고

확장형발코니, 제시외건물(베란다)는 평가 및 매각포함(감정평가서 참조)
김희석(임차인)이 2026.1.5. 유치권신고(금3,410,000원)을 하였으나 그 성립여부는 불분명함(2026.1.5.정정.변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2024타경5677 (6)

1.2. 소재지

대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2016년 12월 23일

* 토지면적: 49.89㎡ (약 15.09평)

* 건물면적: 72.46㎡ (약 21.92평)

* 감정가: 240,000,000원

1.5. 매각대상 및 경매구분

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.6. 채권자

승OOOOOOOOOOOOOO

1.7. 특이사항

* 확장형 발코니 및 제시외 건물(베란다)은 평가 및 매각에 포함되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성 및 인근 버스승강장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구의 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2020-03-16 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 후순위인 가압류, 근저당권부채권 근질권설정, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항 지상권 개요는 비어 있음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-17

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2024-08-19

* 대항력: 없음

- 권리분석상, 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 실제 배당표 확정 시까지 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 변동이 여러 차례 있었으며, 현재 다수의 채권(근저당, 가압류 등)이 설정되어 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(을5)보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 896,191,574원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 주거지역 내 다세대주택으로, 주변은 주거용 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업지역이나 중심상업지구와는 다소 거리가 있으나, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통 인프라가 보통 수준으로 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로도 접근성이 양호합니다.

* 주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 안정적일 것으로 예상됩니다.

* 건축물대장상 7세대가 거주하는 다세대주택으로, 공동주택으로서의 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 전기, 승강기 등)이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 김 (보증금 1억 5천만원)의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 과정에서 예상치 못한 인수 금액이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 제공된 JSON 데이터의 최근 실거래가 정보와 감정가의 차이가 상당하여, 시장 가치 재평가가 필요할 수 있습니다. (JSON 데이터 상 거래가는 1억원 내외로, 감정가 2.4억과는 큰 차이를 보입니다.)

* 부동산 경매 절차는 예측 불가능한 변수가 존재하므로, 권리 분석 및 시세 조사에 대한 철저한 사전 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

대전광역시 서구 괴정동에 위치한 본 건 다솜빌 5층 501호는 2016년에 신축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 72.46㎡ (약 21.92평)의 전용 면적을 갖추고 있습니다. 주변 입지 여건 및 교통 상황이 양호하며, 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 제시된 JSON 데이터 상의 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮게 나타나는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로, 노후된 주변 건물 대비 상품성이 높습니다.

* 대전 서구 지역 내 주거지로서의 기본적인 수요가 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 향후 건물 가치 상승 및 토지 이용에 대한 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터의 최근 실거래가(약 1억원 내외)와 비교 시 시세 괴리가 존재합니다. 이는 JSON 데이터의 거래 대상이 본건과 직접 비교하기 어렵거나, 본건 건물의 연식(2016년 준공)과 면적(72.46㎡)이 더 우수하기 때문으로 판단됩니다.

본건은 5층 501호로, 건물 연식 및 면적을 고려할 때 감정가 수준의 가치를 인정할 수 있습니다. 다만, 최근 거래 사례들과의 차이점, 그리고 경매 특성상 최초 입찰 시 감정가 이하에서 참여하는 점을 감안하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최적 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

이 범위 내에서, 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 낙찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려하지 않았습니다.1.물건 기본정보