나이스옥션 법원경매 평택 2025타경40149 [1] 경기도 평택시 신장동 603-42 힐탑빌리지 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의
여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제2층 제201호로서(사용승인일자 : 2020.03.12),

외벽 : 벽돌형타일붙임 마감.
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 다용도실, 반침, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종
구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물에는 주택임차권이 설정되어있으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 04. 01.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 신장동 603-42, 힐탑빌리지 에이동 2층 201호

1.2. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 2020년 3월 12일 사용승인되었습니다. 총 5층 건물 중 2층에 위치하며, 건물 면적은 68.25㎡ (약 20.65평)입니다.

1.3. 토지 현황

토지 면적은 53.59㎡ (약 16.21평)이며, 건물과 일괄하여 매각 대상입니다.

1.4. 감정가 및 면적

본건의 감정가는 227,000,000원입니다. 토지 면적은 53.59㎡, 건물 면적은 68.25㎡입니다.

1.5. 경매 정보

사건번호는 평택지원 2025타경40149 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 김기철 외 1명 (2020.03.23)

* 공유자 전원지분 이전: 허민영 (2021.08.17)

* 주택 임차권: 강 (2021.07.30 전입, 2021.07.15 확정일자, 보증금 270,000,000원) - 을1, 말소 예정

* 가압류: 서민금융진흥원 (2021.12.22, 11,320,473원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.01.07, 270,000,000원) - 본 경매 개시 결정

등기부채권 총액은 281,320,473원입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-15

* 배당신고일자: 2023-09-12

* 대항력: 없음 (기록상)

* 비고: 현재 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상이나, 등기부상 강 씨의 임차권이 확인됩니다.

주의: 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 4월 1일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 '대항력 포기 확약서'를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 신장동 주거 지역 내에 위치하며, 행정복지센터 및 주택가 등이 형성되어 있어 기본적인 주거지로서의 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 신장1동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

정확한 정보는 제공되지 않았으나, 주변 주택가 분포를 고려할 때 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 근거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 해소되었습니다. 그러나 관련 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 최종적인 검토는 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 장점이나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 부정형 토지라는 점이 건축 또는 토지 이용 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 지역적 리스크

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제2종 구역에 해당합니다. 이로 인해 향후 건축 행위 등 개발에 있어 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 부담이 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 권리상 안전성이 확보되었으며, 신축이라는 점을 감안할 때 향후 가치 상승 여력이 있습니다. 다만, 비행안전구역과 같은 지역적 제한 사항은 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 사용승인)에 가까운 건물로 하자 발생 가능성 낮음.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차보증금 미인수 확실.

* 평택시 내 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치 보유.

* 비행안전구역 등 제한사항으로 인한 시세 하락 가능성을 감안한 합리적인 입찰 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

건물 면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

토지 면적: 53.59㎡ (약 16.21평)

주변 시세 정보로 제공된 JSON 데이터의 신뢰도가 다소 상이하여 정확한 시세 분석에 어려움이 있습니다. 그러나 본건은 2020년 사용승인된 신축 건물이며, 임차 보증금 인수 부담이 해소되어 권리상 안전성이 높다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 비행안전구역 등의 지역적 제약은 가격 상승을 일부 제한할 수 있으나, 신축이라는 점과 명확한 권리 관계를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.