나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5677 [3] 대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재‘괴정동 행정복지센터’동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인 : 2016.12.23.)
외 벽 : 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 "다세대주택"임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이고, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 진입로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재 등 사유로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.
-전유부분 면적에 포함되지 않은 (확장형)발코니, 제시외건물(베란다) 등은 본건에
포함평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

확장형발코니, 제시외건물(베란다)는 평가 및 매각포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경5677 (3)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 43.73㎡ (약 13.23평)

토지지분: 43.7299㎡ (약 13.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.51㎡ (약 19.22평)

건물지분: 63.51㎡ (약 19.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 승OOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 확장형 발코니, 제시외 건물(베란다)는 평가 및 매각 포함 (감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '괴정동 행정복지센터' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 인근 버스 승강장과의 거리 등을 고려할 때 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 302호입니다.

사용승인일은 2016년 12월 23일입니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.

* 건물 이용상태

공부상 용도는 '다세대주택'입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용상태

대체로 정방형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북측 진입로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역이며, 가축사육제한구역입니다.

* 공부와의 차이

특이사항 없음.

* 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

점유자 부재 등으로 내부 확인이 불가하여, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다.

확장형 발코니 및 제시외 건물(베란다)는 전유부분 면적에 포함되지 않더라도 평가 및 매각 대상에 포함되었습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약 및 임차인 현황을 기반으로 권리관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

을7 근저당권 (2020.03.16. 접수, 엠씨아이대부주식회사, 636,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 선순위 권리

본건은 임의경매 사건으로, 을7 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 앞서는 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.03.14.

확정일자: 2022.03.15.

배당신고일자: 2024.05.21.

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수 (인수 보증금 합계: 0원)

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다. 그러나 '미배당 보증금 매수인 인수'라는 문구가 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 상황에 따라 변동 가능성이 있으므로 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 기타 권리

소유권보존, 소유권이전, 근저당권부채권 근질권설정, 가압류, 주택임차권 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리가 등기된 내역은 확인되지 않습니다. (추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 JSON을 분석한 결과, 본건과 인근 지역의 유사 부동산 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인근 다세대/연립주택 거래 사례 (2025년 12월 기준)

* 대전 서구 괴정동 124-6번지 (우경로얄빌라), 1991년식, 46.82㎡, 100,000,000원

* 대전 서구 괴정동 86-7번지 (양지), 1979년식, 52.72㎡, 60,000,000원

* 대전 서구 괴정동 124-32번지 (진성빌라), 1993년식, 51.54㎡, 65,000,000원

* 시세 분석

본건(다솜빌, 2016년식)은 제공된 거래 사례들(1979년~1993년식)보다 건축 연도가 상당히 최신인 점이 특징입니다.

건축 연도가 오래된 유사 물건들의 거래 가격이 6,000만원에서 1억 100만원 사이임을 감안할 때, 본건의 감정가 2억원는 건축 연식, 현대적인 설비 및 마감 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 제공된 거래 사례들이 본건과 직접적인 비교 대상이 되기에는 연식 차이가 크므로, 실제 시세는 본건의 정확한 상태, 내부 마감, 동별 위치 및 향 등 추가적인 현장 조사를 통해 보다 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

괴정동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 인근에 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

주변 지역에 대한 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역임을 감안할 때 학교와의 접근성은 보통 수준일 것으로 추정됩니다. (추가 확인 필요)

* 교통

주요 간선도로 접근성이 양호하고 버스 노선이 운행되는 지역으로, 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성

임차인의 내부 확인이 불가하고 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 상태 및 내부 컨디션에 대한 정보가 부족합니다. (현장 조사 필수)

* 미배당 보증금 인수 가능성 (서류상 0원)

임차인 김 의 경우 대항력은 없으나 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 서류상의 내용이며 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (권리분석 시 매우 중요하게 검토)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 확인되지 않으나, 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 다솜빌 3층 302호 다세대주택입니다.

2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외관상 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

주거지로서 기본적인 입지 조건, 교통 여건, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인의 대항력 부재와 '미배당 보증금 인수' 문구(인수 보증금 0원)에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

내부 확인이 불가하고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

최근 인근 유사 물건의 거래가가 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 이는 건축 연식의 차이에서 기인하는 것으로 보이며, 본건의 신축 연식을 감안한 가치 평가가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물이며, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권/편리한 교통: 간선도로 접근성이 좋고 버스 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 주거지역: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 상승 기대: 현재 감정가는 2억원 수준으로, 향후 지역 발전 및 신축 효과로 인한 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 인근 저가 거래 사례와의 차이점 명확히 인지)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다.

인근 유사 물건들의 거래가는 연식 차이로 인해 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

다만, 본건의 건축 연식(2016년)과 위치, 그리고 권리상 특별한 인수 부담이 없는 점(서류상)을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시장 상황 및 본건의 실제 내부 상태, 임차인 배당 여부 등에 대한 추가 확인 후 신중한 결정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 임차인 김 의 배당 결과 확인 (현장 조사 및 법원 문의 필수)

* 내부 상태 확인 (수리비, 인테리어 비용 등 고려)

* 최근 부동산 시장 동향

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.