나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33021 [1] 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 829-16 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 소재 "면온초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은
농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호1,8) 평탄한 가장형의 토지로써 토지임야상태임.
일련번호4,9) 완경사의 부정형 토지로써 도로임.
일련번호5) 대체로 평탄한 부정형의 토지로써 도로임.
일련번호10) 정방형의 평탄한 토지로써 주거용 건부지임.
일련번호11) 가장형의 평탄한 토지로써 주거용 건부지임.
일련번호12,13) 평탄한 사다리형의 토지로써 주거용 건부지임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약3-4M의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
일련번호1,8) 계획관리지역, 녹지용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.
일련번호4) 계획관리지역, 녹지용지, 지구단위계획구역, 접도구역임.
일련번호5,9,11) 계획관리지역, 녹지용지, 지구단위계획구역임.
일련번호10) 계획관리지역, 녹지용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역
임.
일련번호12,13) 계획관리지역임.

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물2,3,6,7) 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 2층건 으로써
외 벽 : 벽돌붙이기마감 등.
내 벽 : 벽지도배 등.
창 호 : PVC샷시창임.

이용상태

공히 주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록1,8 공부상 임야이나 현황은 나대지임
.목록1 지상에 제시외 이동가능한 컨테이너 2동이 소재함(매각에서 제외)
.목록2,3,6,7 건물에 소재하는 태양광발전시설은 매각에 포함(건물감정평가액에 포함됨)
.남동측으로 노폭 약3~4미터의 도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2024타경33021 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리 829-16

용도: 단독주택

감정가: 1,226,841,000원

토지면적: 4562.00㎡ (약 1380.05평)

건물면적: 342.00㎡ (약 103.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 임야이나 현황은 나대지. 이동 가능한 컨테이너 2동(매각에서 제외). 태양광발전시설(매각 포함). 남동측 약 3~4미터 폭 도로 접함.

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리에 소재하며, "면온초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 일련번호 1, 8) 평탄한 가장형의 토지로 임야 상태이며, 일련번호 4, 9) 완경사의 부정형 토지로 도로, 일련번호 5) 대체로 평탄한 부정형 토지로 도로, 일련번호 10, 11, 12, 13) 정방형, 가장형, 사다리형의 평탄한 토지로 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 3~4미터의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 토지이용계획확인서상 계획관리지역, 녹지용지, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역, 준보전산지, 접도구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

토지 등기부 요약에 따르면 소유권 이전(유영석, 이은경), 근저당(세검정새마을금고, 김규영, 김연호), 가압류(인천신용보증재단), 임의경매(세검정새마을금고) 등이 등기되어 있습니다.

건물 등기부 요약에도 소유권 보존(이은경), 근저당(세검정새마을금고, 김규영, 김연호, 김영숙), 가압류(인천신용보증재단), 임의경매(세검정새마을금고) 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리: 2022년 9월 16일 접수된 세검정새마을금고의 근저당(을13)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 해당 물건은 강원도 평창군 봉평면의 순수 농촌 지대에 위치하고 있으며, 주변은 농가 주택과 전답이 주를 이루고 있습니다.

인근 시설: 면온초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

상업 시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

관광 잠재력: 평창군은 지역 특성상 관광 관련 시설 및 전원주택 수요가 꾸준히 있는 지역으로, 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 면온초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 접근성이 있습니다.

편의시설: 농촌 지역의 특성상 편의시설은 다소 제한적일 수 있으며, 봉평면 소재지 또는 인근 도시로 이동하여 이용해야 할 가능성이 있습니다.

주거환경: 조용하고 한적한 농촌 마을의 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 현황과 공부상 차이: 공부상 임야로 등재된 토지(목록1,8)가 현황은 나대지 상태인 점은 토지 이용 및 개발 시 추가적인 확인이 필요합니다.

제외되는 물건: 목록1 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 처리 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

도로 접근성: 남동측으로 폭이 약 3~4미터인 도로에 접해 있어, 차량 통행 및 대형 차량 진입 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

건물 현황 및 지번 차이: 제공된 건축물 표제부 정보상 건물들이 소재하는 지번(829-23, 829-24, 829-17, 829-15)과 본건의 주소지(829-16) 사이에 약간의 차이가 있습니다. 이는 일괄 매각 대상 토지 내에 여러 필지가 포함되거나, 인접 필지의 건물이 포함될 가능성을 시사하므로, 현장 조사를 통해 정확한 건물 위치, 면적, 상태 및 토지 경계를 반드시 확인해야 합니다.

태양광 발전 시설: 건물 감정평가액에 포함되어 매각 대상이 되는 태양광 발전 시설의 경우, 설치 주체, 유지보수 계약 관계, 소유권 문제 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 면온리에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지(약 1380평)와 함께 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 주변이 농촌 지대이고 면온초등학교가 인접해 있어 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 토지이용계획상 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다. 다만, 공부상 임야이나 현황 나대지 상태, 매각에서 제외되는 컨테이너, 도로 폭의 제한, 그리고 건축물 표제부상의 지번과 본건 주소지 간의 차이점 등은 투자 결정 전에 반드시 현장 방문을 통해 상세히 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 토지 보유: 약 1380평에 달하는 넓은 토지를 확보할 수 있다는 점은 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

자연 친화적 환경: 평창군 봉평면의 쾌적한 자연환경은 전원주택, 주말주택, 혹은 휴양 관련 시설(예: 펜션) 개발에 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

관광지 인접성: 봉평 지역은 관광객이 많은 지역이며, 휘닉스 평창 등 주요 시설과의 접근성을 고려할 때, 관련 시설 개발 또는 숙박업 등 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

계획관리 지역: 용도지역상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 건폐율 40%를 적용받아 토지 활용성이 높으며, 향후 지구단위계획 편입 시 주거지역으로 변화될 가능성도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,226,841,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '동야루펜션', '휘닉스에메랄드' 등 다세대 주택 또는 콘도형 아파트 사례로, 본건 단독주택 및 넓은 토지와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 자료들의 거래 금액(4,800만원 ~ 9,300만원)은 본건의 토지 면적(4,562㎡)과 감정가(12.2억원)를 고려할 때, 본건과는 큰 가격 차이를 보입니다.

토지 가치: 검색 결과에 따르면, 평창군 봉평면의 계획관리지역 토지의 경우 평당 10만원대부터 70만원대까지 다양한 가격대에 거래되는 사례가 확인됩니다. 본건의 토지 면적(약 1380평)과 감정가(약 12.2억원)를 단순 평당 감정가로 환산하면 약 88.8만원/평 수준으로, 이는 주변 시세 대비 높은 편으로 볼 수도 있습니다.

건물 가치: 제공된 건축물표제부 분석 결과, 본건에 포함된 것으로 보이는 건물들은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 총 연면적 342㎡(약 103평)에 해당합니다. 이러한 건물의 감정평가액 역시 전체 감정가에 반영되어 있습니다.

종합 의견:

제공된 주변 시세 자료만으로는 본건 단독주택의 정확한 현재 시세 파악에 한계가 있습니다. 특히, 넓은 토지 면적과 건물, 제시외 건물, 태양광 시설 등이 일괄 매각되는 점을 고려할 때, 현장 조사 및 추가적인 유사 물건(단독주택, 대규모 토지)의 실거래가 비교 조사가 필수적입니다.

따라서, 현재 단계에서는 제공된 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매에서 감정가의 70~80% 수준을 초기 입찰가 고려 범위로 삼으나, 본건의 경우 넓은 토지 면적과 개발 잠재력, 그리고 지역 특수성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

예상 입찰가 범위(잠정): 감정가의 70~80% 수준을 잠정적인 고려 범위로 볼 수 있으며, 이는 약 8억 5천 8백만원 ~ 9억 8천 1백만원 수준입니다. 다만, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 현장 조사 후 추가적인 시세 분석 및 권리 분석 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.