나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5656 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 431 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경5656 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 431 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경5656
• 주소: 경기도 안산시 상록구 건건동 431
• 감정가: 2,642,251,020원
• 최저가: 2,642,251,020원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 단독주택

안산지원 경매6계 2024타경5656 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 431 | 감정가: 2,642,251,020원 | 최저가: 2,642,251,020원 | 용도: 단독주택

1. 안산지원 2024타경5656 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경5656 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 임OO

채권자: 군OOOOOOO

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 431

용도: 단독주택 (건물 일부는 제2종 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중)

감정가: 2,642,251,020원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3534.00㎡ (약 1069.04평)

건물면적: 77.44㎡ (약 23.43평) (주요 건물 기준)

1.2. 입지 조건

1.2. 1.소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동에 위치하며, "서해로지하차도" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 농경지, 임야, 근린생활시설, 농가주택 등이 혼재하는 국도변 농경지대로 이루어져 있습니다. 자연 친화적인 환경과 농업 활동이 가능한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

1.2. 2.교통 여건

차량으로의 접근성은 양호한 편이며, 서측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 다만, 인근 대중교통 이용 환경은 다소 불편한 편으로, 버스 정류장까지의 거리를 고려할 때 도보 접근성이 떨어질 수 있습니다.

1.2. 3.토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다. 일부 토지(기호 1, 4)는 대로 1류(폭 35m-40m)인 주간선도로와 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 개발제한구역, 공공주택지구(의왕·군포·안산 공공주택지구 조성사업), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 9월 4일까지 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.3. 물건 현황 및 상세 설명

1.3. 1.토지 현황 (기호별)

기호(1): 완경사지의 부정형 토지로, 전(밭) 및 일부 도로로 이용 중입니다. 서측으로 30m 도로, 북동측으로 4m 비포장도로에 접합니다.

기호(2): 완경사지의 세장형 토지로, 단독주택 건축 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 4m 내외의 비포장 내부 도로에 접합니다.

기호(4): 완경사지의 사다리형 토지로, 전 및 일부 도로로 이용 중입니다. 서측으로 30m 도로에 접합니다.

기호(5): 완경사지의 부정형 토지로, 전 및 일부 자연림 상태입니다. 서측으로 30m 도로에 접합니다.

기호(6): 완경사지의 사다리형 토지로, 전 및 일부 자연림 상태입니다. 서측으로 30m 도로에 접합니다.

1.3. 2.건물 현황 (동별)

가동: 연와조 세멘기와지붕 1층 단독주택(사용승인 1984.10.20). 방 3개, 주방 및 거실, 화장실로 구성되어 있으며, 기본적인 급배수, 위생, 전기난방 설비를 갖추고 있습니다. 공부상으로는 제2종 근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용 중입니다.

나동: 브럭조 스레트지붕 단층 건물(사용승인 1984.10.20). 창고로 이용 중입니다.

다동: 브럭조 스레트지붕 단층 건물(사용승인 1984.10.20). 창고로 이용 중입니다.

1.4. 권리 분석

1.4. 1.등기부상 권리 관계

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자의 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다. 소유자 강OO 외에 채무자 임OO의 권리 관계가 있을 수 있습니다. 등기부상 권리 현황은 별도 확인이 필요하나, 일반적인 임의경매의 경우 말소 기준권리 이하의 권리들은 소멸될 가능성이 높습니다.

1.4. 2.인수되는 권리 여부

제공된 정보만으로는 인수되는 권리 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 다만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가 등 특이사항이 명시되어 있어, 권리관계 및 낙찰 후 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1.주변 상업 시설 및 편의 시설

본건 소재지는 국도변 농경지대가 주를 이루며, 인근에 근린생활시설 및 농가주택이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 안산시 중심가 등 원거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 지역 자체의 상권은 농경지 배후 수요 및 국도 이용 차량을 대상으로 하는 소규모 시설 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 2.지역 발전 가능성

안산시 상록구 건건동 일대는 의왕·군포·안산 공공주택지구 조성사업 대상 지역으로, 향후 대규모 택지 개발 및 기반 시설 확충이 예상됩니다. 이에 따라 지역의 주거 환경 및 인프라 개선과 함께 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 개발제한구역 지정 등으로 개발 방향 및 속도는 유동적일 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.주변 교육 시설

본건 인근 지역은 농경지 및 전원적인 주거 형태를 띠고 있어, 직접적인 학교 시설이 밀집해 있지 않을 것으로 보입니다. 초등학교, 중학교 등의 교육 시설은 인근의 본오동, 사동 등 비교적 주거 밀집 지역으로 통학해야 할 가능성이 높으며, 자가용 또는 스쿨버스 이용이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.주변 의료 시설

대형 병원이나 종합 병원 등 주요 의료 시설은 안산시 중심 시가지에 위치할 것으로 예상됩니다. 본건에서 접근 가능한 거리에는 주로 개인 의원급 의료 시설이나 약국 등이 있을 것으로 추정됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.농지 취득 관련 사항

본건 토지 중 일부는 농지로 이용되고 있어, 낙찰 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시에는 매각 허가가 취소되거나 보증금이 반환되지 않는 불이익을 받을 수 있으므로, 사전에 철저히 준비해야 합니다.

1.7. 2.도시계획시설 (도로) 저촉

목록 1 토지(기호 1) 약 150㎡가 현황 내부 도로로 이용 중이며, 도시계획시설(도로)에 일부 저촉되고 있습니다. 이는 향후 도로 확장 또는 정비 시 토지 이용에 제약을 받거나 보상 관련 이슈가 발생할 수 있는 부분입니다.

1.7. 3.건물 용도 불일치

건물 가동의 공부상 용도는 제2종 근린생활시설이나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 대장 변경, 용도 전환 시 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 매매 시에도 걸림돌이 될 수 있습니다.

1.7. 4.개발제한구역 및 토지거래 허가 구역

개발제한구역, 공공주택지구, 토지거래허가구역 지정은 해당 토지의 재산권 행사 및 거래에 매우 큰 제약을 가합니다. 토지 이용 계획의 변경 가능성을 면밀히 파악하고, 관련 법규를 준수해야 합니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간(2025년 9월 4일까지) 내에는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 건건동에 위치한 단독주택 및 토지 경매 물건으로, 광대한 토지 면적과 단독주택, 창고 등으로 구성되어 있습니다. 대규모 도시계획도로와의 저촉, 농지취득자격증명 필요, 건물 용도 불일치, 각종 개발 및 거래 제한 구역 지정 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 하지만, 안산 공공주택지구 조성사업 등 주변 개발 호재와 광대한 토지 면적을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 대규모 토지 면적: 3534.00㎡ (약 1069.04평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성이 높습니다.

2. 공공주택지구 개발 호재: 주변의 공공주택지구 조성사업은 지역의 인프라 개선 및 미래 가치 상승을 기대하게 합니다.

3. 농경지 및 자연녹지 지역: 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있으며, 개발 제한 완화 시 잠재력 상승 기대.

4. 토지 활용 가능성: 현재 주택 및 창고 외에 농경지, 자연림 등으로 이용되는 토지를 향후 사업 계획에 맞게 재활용할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 다수의 법적, 행정적 제약이 존재하므로, 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 도시계획시설 저촉 부분의 현황 및 향후 계획, 건물 용도 불일치 문제, 각종 개발 제한 규정 등을 면밀히 조사하고 전문가와 상담하시는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

안산지원 경매6계