나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30408 [2] 충청북도 충주시 앙성면 조천리 300-12 전 경매

충청북도 충주시 앙성면 조천리 300-12 (전) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경30408(충주지원 경매4계). 감정가 118,544,000원, 최저가 31,075,000원. 매각기일은 2026-07-20입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 30408 [2]
소재지	충청북도 충주시 앙성면 조천리 300-12
용도	전
매각기일	2026.07.20
관할법원	충주지원 경매4계 (043-841-9124)
이용제한	(한강)수변구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (저촉)홍수관리구역, 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역

면적

토지면적	496㎡ (150.04평)

금액

감정가	118,544,000원
최저가	31,075,000원 (감정가 대비 27%)
입찰보증금	3,107,500원 (10%)
유찰횟수	6회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.01	118,544,000원	유찰
2차	2026.01.12	94,835,000원	유찰
3차	2026.02.23	75,868,000원	유찰
4차	2026.03.30	60,694,000원	유찰
5차	2026.05.04	48,555,000원	유찰
6차	2026.06.15	38,844,000원	유찰
7차	2026.07.20	31,075,000원	매각

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충북 충주시 앙성면 조천리 소재 ""비내섬"" 서측 인근 ""비내마을"" 주변에 위치하
고 있는 부동산)""전"" 2필지)이며, 주위는 비내섬 주위 농경지,과수원, 주택,임야 등으로
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 토지(기호1,2)는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,마을 인근에 소재하
고 있어 교통상황 보통임.
형태 및 이용상태: 1)기호1토지: 토지 형태는 세장형이며, ""전""으로 이용하고 있음.

2)기호2토지: 토지 형태는 세장형이며, ""전""으로 이용하고 있음.
인접 도로상태: 1)기호1토지: 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음

2)기호2토지: 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있음
토지이용계획 및 제한상태: 기호1,2토지:
생산관리지역,특화경관지구(특화경관지구-8),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),홍수관리구역(국가하천 한강(팔당댐-충주댐) 홍수관리지역
변경)하천법)),한강 폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률),한강수변구역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)
제시목록 외의 물건: 없 음
공부와의 차이: 없 음
기타참고사항(임대관례 및 기타): 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30408 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이O

감정가: 118,544,000원

매각대상: 토지매각 (토지 단독 매각)

용도: 전 (농지)

토지면적: 496.00㎡ (약 150.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 조천리 300-12

본건은 충주 "비내섬" 서측 인근 "비내마을" 주변에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 과수원, 주택, 임야 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 남한강 중상류에 자연적으로 형성된 하천 습지인 비내섬은 멸종위기종을 포함한 다양한 생물 서식지로 국가 내륙습지 보호지역으로 지정되어 관리되고 있습니다.

1.3. 교통 및 접근성

본건 토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 마을 인근에 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지(기호1, 2)는 세장형(길쭉한 형태)이며, 현재 "전"(밭)으로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 남동측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 생산관리지역

* 특화경관지구(특화경관지구-8)

* 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 지역)

* 홍수관리구역(국가하천 한강)

* 한강 폐기물 매립시설 설치 제한 지역

* 한강수변구역

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 농지 취득 자격 증명 제출 필수: 미제출 시 입찰 보증금 몰수될 수 있으므로, 소관 행정기관에 발급 여부를 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

* 임대 관계: 전체 임대 관계는 미상입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (청미새마을금고, 2015-05-08, 490,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 을1 근저당권 (청미새마을금고, 2015-05-08, 490,000,000원)

* 을2 지상권설정 (청미새마을금고, 2015-05-08)

* 갑5 임의경매개시결정 (이천우리새마을금고, 2025-03-13, 205,946,410원)

* 등기부상 특이사항:

* 갑1 소유권 일부 이전 (박형미, 2015-06-12)

* 갑3 지분 전부 이전 (주식회사 농업회사법인 리드팜 → 권선길, 2015-06-12)

* 갑4 공유물 분할 (권선길, 2017-05-31)

* 총 등기부 채권액: 490,000,000원

2.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권은 말소 예정으로 되어 있어, 이는 입찰 전 추가 확인이 필요한 사항입니다.

2.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으나, 전체 임대 관계는 미상임을 유의해야 합니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 입지

* 자연 환경: 본건이 위치한 충주시 앙성면 조천리 일대는 "비내섬"과 남한강이 인접하여 아름다운 자연 경관을 자랑합니다. 비내섬은 국가 내륙습지 보호지역으로 지정될 만큼 생태적 가치가 높은 곳입니다.

* 생활 환경: 주위는 농경지, 과수원, 주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 앙성면에는 앙성탄산온천, 능암온천 등 관광 및 휴양 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 한강 수변구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 따릅니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건은 농촌 지역의 농지에 해당하므로, 인근에 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다. 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

* 교통: 차량 접근은 세로(가) 도로를 통해 원활하며, 마을 인근에 위치합니다. 남한강 자전거길과 인접하여 자전거 이용자에게도 좋은 접근성을 제공합니다.

* 관광 및 휴양: 인근 비내섬은 드라마 및 영화 촬영지로 유명하며, 앙성 탄산온천, 능암온천 등이 위치하여 관광 및 휴양 목적의 방문객이 찾는 지역입니다.

5.2. 행정 및 공공시설

지역 행정 업무는 앙성면사무소 등을 통해 처리할 수 있으며, 관련 정보는 관할 행정기관(충주시청 등)을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 문제

* 농지 취득 자격 증명: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수와 소유권 이전 불가라는 중대한 불이익이 발생합니다. 입찰 전 해당 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 관할 시·구·읍·면장에게 확인해야 합니다.

* 농업 경영 계획: 농지 취득 시 농업 경영 계획 또는 주말·체험영농 계획서를 제출해야 하며, 면적이나 토지 이용 계획상 농업진흥구역 등에 해당하는 경우 농업 경영으로 신청해야 합니다.

6.2. 권리관계 불확실성

* 지상권: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 말소 예정으로 되어 있어 낙찰 후 인수 여부에 대한 추가적인 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

6.3. 미확인 임대 관계

* 전체 임대 관계가 미상으로, 잠재적인 점유 관계나 미신고 임차인으로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 홍수관리구역, 한강 수변구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 자연 및 휴양지 인접

* 본건은 아름다운 비내섬과 남한강변에 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

* 인근 앙성온천 지역은 휴양 및 관광 수요가 있는 지역입니다.

7.2. 농업 활용 가능성

* 전(밭)으로 이용 중인 토지로, 농업 경영을 통한 활용이 가능합니다.

7.3. 저평가 가능성

* 농지 취득 자격 증명 등 취득 요건이 까다로워 경쟁이 상대적으로 적을 수 있으며, 이를 극복할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 충주시 앙성면 조천리에 위치한 농지(전)로, 수려한 자연 경관과 인접한 관광 자원을 보유하고 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 불확실한 권리관계(지상권 인수 가능성), 미확인 임대차 현황 등은 입찰 전 반드시 확인하고 대비해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부는 입찰 성공의 가장 큰 관건입니다. 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고 법적 절차를 명확히 이행할 수 있는 경우에 한해 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 경매 물건의 현재 시세, 유사 물건의 거래 사례, 권리관계 및 물건의 하자 여부, 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 본건의 경우, 감정가는 118,544,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 농지 취득의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 또한, 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 사전 확인이 최우선입니다.1.물건 기본정보