나이스옥션 법원경매 창원 2024타경7723 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 102-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 소재 "용전마을" 내에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남측 인접필지(102-22번지)를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용전(남산1지구)), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용전초등학교 설립예정)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,2-1) 토담조 및 블록조 강판기와지붕 단층 건물로서,
외 벽: 토담 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내 벽: 벽지 마감 등
바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감
창 호: 샷시 창호

이용상태

기호(2,2-1): 현황 일체의 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2,2-1) 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상‘토담조 스레트지붕 단층 주택 35.76㎡, 블록조 스레트지붕 단층 부속 83.8㎡’로 등기되어 있으나, 현황 후첨 ‘사진용지’와 같이 증축 및 개축으로 인해 일체의 1개동으로 이용중임.
본건 기호(2,2-1) 건물은 공부상 "스레트지붕"이나, 현황 "강판기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 매각에 포함
- 목록2. 건물은 등기사항전부증명서상 ‘토담조 스레트지붕 단층 주택 35.76㎡, 블록조 스레트지붕 단층 부속 83.8㎡'로 등기되어 있으나, 현황 증축 및 개축으로 인해 일체의 1개동으로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 소재지

경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 102-21

(신주소: 경상남도 창원시 의창구 용남길 87-18)

2.2. 토지 현황

* 토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 용도지역: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용전(남산1지구)), 가축사육제한구역, 상대보호구역(용전초등학교 설립예정), 배출시설설치제한지역

2.3. 건물 현황

* 건물 면적: 119.56㎡ (약 36.17평)

* 건물 제시외 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

* 용도: 단독주택

* 구조: 토담 및 블록조, 강판기와지붕 (공부상: 토담조 및 블록조, 스레트지붕)

* 사용승인일: 1977년 05월 05일

* 현황: 공부상 분리된 주택과 부속건물이 증축 및 개축으로 인해 일체의 1개동으로 이용 중

2.4. 감정가

139,158,000원

2.5. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

김OOOOOOOO (등기부상 채권자: 김해축산업협동조합)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용전리 소재 "용전마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건 인근까지 소형차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 다만, 남측 인접필지(102-22번지)를 경유하여 출입하는 지적도상 맹지 상태입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용전(남산1지구))으로 지정되어 주거 용도에 적합합니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 상대보호구역(용전초등학교 설립예정)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제를 받을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 03월 10일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권 (채권액 96,000,000원)입니다.

* 이 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 현재 임의경매 신청 채권자 역시 김해축산업협동조합입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 점유자가 존재할 경우 인수 조건 및 대항력 유무를 반드시 별도 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

동읍 용전리는 농경지와 단독주택이 어우러진 지역으로, 인근에 용전마을이 형성되어 있습니다. 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 가지고 있습니다.

5.2. 유사 물건 시세 동향

주변 지역의 신축 또는 최근에 리모델링된 단독주택 매매가는 2억 3천만원에서 5억원 수준으로 파악됩니다. 그러나 본건은 건축 연도(1977년)가 오래되었고, 제시외 건물이 있으며, 지적도상 맹지인 점 등을 고려할 때, 해당 시세와 직접 비교하기보다는 건축 연령 및 물건의 특성을 반영한 감정가(1억 3,915만 8천원)를 기준으로 평가하는 것이 합리적입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 용전마을 내에 용전경로당 등 기본적인 커뮤니티 시설이 존재합니다.

* 인근 지역(동읍)에는 주남저수지가 있어 자연 환경을 즐길 수 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정된 용전초등학교 설립 예정 부지가 인근에 있습니다.

* 차량 이용 시 창원 시내 및 주변 지역으로의 접근이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지로서, 인접 필지(102-22번지)를 통해 통행하고 있어, 향후 인접 토지 소유주와의 관계 또는 토지 이용에 따른 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7.2. 건축물 현황

건물 등기부상 면적과 현황 이용 면적(증축 및 개축)에 차이가 있으며, 제시외 건물도 존재합니다. 관련 건축법규 위반 여부 및 추후 활용 시 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1977년으로 노후화가 상당할 것으로 예상되며, 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

7.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍 용전리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 3,915만 8천원입니다. 토지는 198㎡, 건물은 등기부상 119.56㎡ 및 제시외 22.50㎡가 존재하며, 현황은 증축 및 개축으로 일체로 이용 중입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점, 건물의 노후도 및 현황과 공부상 불일치, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 시세가 높은 신축 주택들과 비교 시, 본건은 오래된 주택으로 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 창원시 의창구 동읍의 주거지역 내 토지 확보가 가능합니다.

* 저평가 가능성이 있는 노후 주택으로, 리모델링 후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 향후 지역 개발 또는 용도 지역 변경 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 139,158,000원입니다. 주변 신축 주택들의 시세는 본건 감정가보다 훨씬 높은 수준이나, 본건의 노후도, 맹지 상황, 제시외 건물 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금 없음.

* 예상 입찰가 범위: 97,000,000원 ~ 125,000,000원

본 물건의 잠재적 리스크(맹지, 건축물 현황, 노후도, 명도 등)를 감안하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 법률 전문가 상담 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.