나이스옥션 법원경매 천안 2022타경101525 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2022.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "아산코아루아파트" 제105동 제15층 제1504호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 15층 건내 제15층 제1504호로서,
(사용승인일: 2006.01.27)
외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 왕복2차선 포장도로와 접하며, 단지내 도로를 통하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2022타경101525 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 15층 1504호

용도: 아파트

건물 및 토지 면적:

토지 면적: 63.01㎡ (약 19.06평)

건물 면적 (전용): 84.94㎡ (약 25.69평)

감정가: 189,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 접근성: 단지 남측으로는 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통해 원활한 출입이 가능합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 11일자 한화생명보험주식회사의 근저당권 (88,800,000원)이 말소기준권리입니다.

매각 후 소멸 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

소유권 현황: 강경식 외 1명 명의로 2022년 3월 23일 상속을 원인으로 소유권 이전되었고, 2024년 8월 16일 소유권 경정 등기가 경료되었습니다. 이 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 임차인(합계 0원)이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 상권: 본 물건은 아산코아루아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주요 시설: 아산남성초등학교가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 중소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 대형 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 기반의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

아파트명: 아산코아루아파트

총 세대수: 526세대

최고 층수: 15층 (본건은 15층)

준공 연도: 2006년 1월 27일

주차: 총 532대 (실내 자동식 177대, 실외 자동식 355대)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소, 전기차 충전시설(지하 11대) 등이 마련되어 있습니다.

면적 정보:

전용 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

분양 면적: 본 아파트 단지는 79.2㎡(261세대) 및 112.2㎡(265세대) 등 다양한 분양 면적의 세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과로는 본건 주변에 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하시기를 권장합니다.

혼재 지역 특성: 중소규모 공장 및 농경지가 혼재하는 지역적 특성상, 소음이나 악취 등 환경적 요인에 대한 잠재적 가능성을 고려하여 현장 답사를 통해 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

경매 취소 가능성: 본건은 채권자의 신청으로 진행되는 임의경매이므로, 채무자가 경매 개시 결정 전에 채무를 변제할 경우 경매 절차가 취소될 수 있습니다. 그러나 말소기준권리 설정 이후 소유권 이전 및 경정 등기가 진행된 점을 감안할 때, 채무 변제 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면에 소재한 아산코아루아파트 105동 15층 1504호입니다. 2006년에 준공된 아파트로, 총 526세대의 단지 내에서 상위층에 속하여 탁 트인 조망과 우수한 일조권을 누릴 수 있습니다. 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 인근 초등학교와의 근접성으로 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금 부담이 없는 깔끔한 물건으로, 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 주변에 공장 및 농경지가 혼재하는 지역적 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고층 15층에 위치하여 개방감 및 일조권이 우수하며, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

등기부상 인수할 권리 및 임차인의 보증금 부담이 전혀 없어 안전하고 명확한 투자가 가능합니다.

아산 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 시세 차익을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 상승 추세를 보이는 아파트 시장에서, 향후 매도 또는 임대 시 유리한 조건을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

최근 실거래가 (2025년 12월, 84.94㎡ 기준): 153,000,000원 (9층) ~ 163,000,000원 (11층)

본건은 최고층인 15층에 위치하여 최근 실거래가 상단 또는 그 이상의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 적정 입찰가는 최근 최고가(163,000,000원) 대비 약 10%~15% 가량 상향된 175,000,000원 ~ 180,000,000원 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 파악하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.