나이스옥션 법원경매 천안 2022타경101525 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 15층 1504호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2022타경101525 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 15층 1504호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2022타경101525 | 소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성길 123, 105동 15층 1504호 (아산코아루아파트) | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 189,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 천안지원 2022타경101525 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 190-1 아산코아루아파트 105동 15층 1504호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 189,000,000원

토지면적: 63.01㎡

건물면적: 84.94㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2006.01.27.

소유자/채무자: 망OOOO

채권자: 한OOOOOOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건: 교통 및 접근성

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 이동은 용이한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 아산시 신창면 남성리 소재 아산코아루아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지와 근린생활시설, 중소규모 공장 및 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

특히 "아산남성초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조로 건축된 15층 아파트 건물의 15층(탑층)입니다.

2006년 1월 사용승인된 약 19년차 아파트이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다.

내부 이용 상태는 아파트(주거용)로 이용 중입니다.

3.2. 토지 이용 현황 및 제한 상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

학교 환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리분계 분석

본 사건은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

가장 중요한 특이사항은 소유자 및 채무자가 '망OOOO(사망자)'으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 상속인들에게 경매 절차가 승계되어 진행됨을 의미하며, 입찰 전 상속 관계 및 절차상 하자가 없는지 관할 법원을 통해 철저히 확인할 필요가 있습니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다.

따라서, 낙찰 후 명도를 위해 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다. 점유자를 상대로 한 명도 진행 시 예상되는 소요 기간 및 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 생활 편의성 및 상권

본건이 소재한 지역은 아파트 단지를 기반으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

단지 주변의 근린생활시설 이용이 용이하며, 아산남성초등학교가 가까워 어린 자녀를 둔 세대의 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

대형 상권보다는 단지 주민들을 위한 기본적인 생활 상권이 주를 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 투자 전 확인 사항

(1) 사망자 채무: 소유자 및 채무자가 사망자(망OOOO)인 특이사항이 있습니다. 상속인을 상대로 한 경매 집행 절차에 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 관할 법원에 관련 서류를 확인해야 합니다.

(2) 탑층 리스크: 본건은 15층 중 15층(탑층)입니다. 탑층의 경우 일반층에 비해 누수나 단열 등 건물 유지 관리에 있어 잠재적인 리스크가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

(3) 명도 리스크: 임대차 관계가 미상인 만큼, 명도 저항이 발생할 가능성에 대비하여 명도 비용 및 기간을 미리 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

충청남도 아산시 신창면 지역의 주거 단지 내 위치한 아파트로, 2000년대 중반에 준공되어 관리 상태가 양호하다면 실거주 및 투자 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

제2종일반주거지역에 속하여 용도상의 문제는 없으나, 소유자/채무자가 사망자라는 절차상의 특이점을 감안하여 권리분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

(1) 적정 연식: 2006년식 아파트로, 향후 몇 년간 큰 수리 부담 없이 거주 가능한 적정 연식을 갖추고 있습니다.

(2) 교육 환경: 아산남성초등학교와 인접하여 초등학생 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

(3) 탑층: 일반층 대비 조망권 확보 및 층간 소음으로부터 자유로울 수 있는 탑층의 장점을 선호하는 수요자에게는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

(4) 감정가 기준: 감정가 1억 8,900만원을 기준으로 주변 시세 및 낙찰률을 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 저렴한 취득이 가능합니다.

법원 정보

천안지원 경매1계