나이스옥션 법원경매 진주 2025타경561 [2] 경상남도 사천시 백천동 산69 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 백천동 소재 "백천마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 마을 주변 순수산림지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 묘지"임. 기호(1),(2) : 서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야"임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 북서측으로 인접지(산68-6, 사천시 소유) 경유 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음. 기호(2) : 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역 (모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일 부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>임. 기호(2) : 자연녹지지역(2017-08-31)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역 (돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10- 06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 기호(1)지상에 후첨 "사진용지"와 같이 연고자 미상의 분묘2기 소재하고 있음. - 기호(1)토지는 지적도상 북서측으로 인접지(산68-6, 사천시 소유) 경유 도로에 접하나, 현황 도로에서 접근은 어려운 상태임.

AI 물건분석

1. 1 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경561 (2)

소재지: 경상남도 사천시 백천동 산69

용도: 임야

감정가: 414,924,600 원

토지면적: 60,134.00㎡ (약 18,191.585 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보, 분묘기지권

감정평가서 요약:

위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 백천동 "백천마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은 임야, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 마을 주변 순수산림지대임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용 상태: 서하향 경사의 부정형 토지로 현황 "임야 및 일부 묘지"임.

인접 도로 상태: 기호(1)은 지적도상 북서측으로 인접지(산68-6, 사천시 소유) 경유 왕복 2차선 포장도로에 접하나, 현황 도로에서 접근은 어려운 상태임. 기호(2)는 지적도상 "맹지"임.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1),(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

1. 2 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 백천동에 소재한 임야입니다. "백천마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 임야와 일부 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 환경 면에서는 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 특히, 지적도상 기호(1) 토지는 북서측 인접지를 경유하는 도로에 접하나, 현황 도로에서의 접근성이 어려운 상태이며, 기호(2) 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다.

주변 시설에 대한 정보는 제한적이나, 사천시 지역 전반적으로 관광지 개발이 이루어지고 있으며, 일부 지역에서는 폐기물 처리 시설 등 주민 기피 시설 건립에 대한 민원이 발생하기도 합니다. 본 물건지 인근 백천동에 숙박 시설 등이 일부 언급되지만, 직접적인 편의 시설 접근성은 떨어질 것으로 예상됩니다.

1. 3 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진주남부농업협동조합입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2016년 4월 15일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(을5) 및 지상권설정(을6)으로 보입니다. 그러나 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 해당 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 기호(1) 토지 지상에는 연고자가 불명확한 분묘 2기가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립되어 있을 수 있습니다. 분묘기지권은 등기 없이 관습법상 효력이 인정되며, 토지 사용에 대한 제한을 발생시킬 수 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 따라서 현재 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상이라는 점에 유의해야 합니다.

총 채권액은 4,298,524,798원으로 감정가보다 훨씬 높습니다.

1. 4 상권분석

본 물건은 순수 산림지대이며, 차량 접근이 어렵고 일부는 맹지인 점을 고려할 때 현재로서는 상업적 가치나 개발 가능성이 매우 낮습니다. 자연녹지지역 및 산지 관련 법규 적용으로 인해 건축 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다. 주변에 근린생활시설이나 단독주택이 일부 소재하지만, 이는 물건 자체의 상권과는 무관하게 주변 환경을 설명하는 수준입니다.

1. 5 생활정보

본 물건은 "백천마을" 인근에 위치하지만, 직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 차량 접근이 어렵다는 점은 주거 및 일상생활 편의에 큰 제약이 될 수 있습니다. 인근 관광지로는 사천 케이블카, 비토섬 등이 있으나, 물건지와는 상당한 거리가 있을 수 있습니다.

1. 6 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권: 물건명세서에 명시된 "매각으로 소멸되지 않는 권리"인 지상권은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 토지의 사용 및 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용, 설정 기간, 존속 여부 등에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 분묘기지권: 기호(1) 토지 내에 소재한 분묘로 인해 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 및 주변 토지의 사용이 제한될 수 있습니다.

* 접근성 문제: 차량 접근이 불가능하며, 기호(2) 토지는 맹지로서 토지 이용에 큰 불편함이 예상됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 혐오시설 가능성: 사천시 지역 내에서 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 건립으로 인한 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 주변 지역 개발 시 고려될 수 있는 부분입니다.

1. 7 종합 의견

본 물건은 방대한 면적의 임야이나, 차량 접근의 어려움, 맹지(기호2), 그리고 무엇보다도 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재라는 중대한 권리상의 하자가 있습니다. 또한, 분묘기지권의 가능성도 있어 토지 활용에 상당한 제약이 예상됩니다. 이러한 조건들을 종합해 볼 때, 현재 상태로는 일반적인 투자 대상으로 접근하기 어렵습니다. 지상권과 분묘기지권의 구체적인 내용과 법적 효력에 대한 심층적인 법률 검토와 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1. 8 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6만 평방미터가 넘는 대규모 임야라는 점은 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 개발 가능성 (제한적): 다만, 현재의 엄격한 토지 이용 규제와 위에 언급된 권리상의 하자들을 해결해야만 진정한 개발 가능성을 논할 수 있습니다.

1. 9 예상 입찰가

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 매우 큰 권리상의 리스크를 포함하고 있어, 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 지상권의 성격, 존속 기간, 실제 이용 현황, 그리고 분묘기지권의 영향 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근해야 하며, 추가적인 법률 검토 및 현장 답사를 통해 인수해야 할 권리 비용과 관련 제반 비용을 면밀히 산정한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.