나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123377 [3] 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 OOOOOOOOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동에 소재하는 "해밀고등학교" 남동측 근거리에 위치하는 구분건물("메종블룸" 제비동 제102호 외 2개호)로서, 주변은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,

외벽: 치장벽돌 및 패널마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[행정중심복합도시건설사업 지구단위계획 변경 승인서 및 용도지역·지구 결정도 기준 : 2024. 05]

제1종전용주거지역, 6-4생활권 지구단위계획구역 등

(평가시점기준 최근 고시된 지구단위계획을 기준으로 기재하였고, 경매일정의 각 시점에 따라 변경고시 등의 확인을 요하는 바 경매참여시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

가.본건단지 "건축물대장 총괄표제부상 대지면적"과 "지구단위계획변경승인서-제3절 획지 및 건축물에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-제1조 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-① 단독주택용지-2. 블록형 단독주택용지 상 B12블럭의 면적"간의 차이가 있음.(3,266㎡-3,265.3㎡)

나.본건 집합건축물대장상 전유부분의 면적에 옥탑(연면적제외) 면적이 기재되어 있어 귀 제시목록 면적과 상이하나, 귀 제시목록 등(일반적인 전유면적 산정방법 등)을 기준으로 전유면적을 기재하되 평가가액에는 옥탑부분을 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 경매신청당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나 이후 대지권등기가 경료되었으며 적정대지 지분을 포함하여 평가 및 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경123377 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 지1,1,2,3층103호

용도: 다세대주택

토지면적: 0.00㎡ (본건 개별 토지 등기사항 없음, 집합건물법에 따른 대지권 포함)

토지지분: 0㎡ (집합건물법에 따른 대지권 비율로 갈음)

건물면적: 83.92㎡ (약 25.4평)

건물지분: 83.9153㎡ (본건 전유부분 면적)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,480,000,000원

매각 조건: 본건은 경매신청당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나 이후 대지권등기가 경료되었으며, 적정 대지지분을 포함하여 평가 및 매각 처리되었습니다. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 해밀동에 소재하며, "해밀고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 정주 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 용이하며, 단지 주변으로는 소로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건의 토지는 제1종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 행정중심복합도시 6-4생활권 지구단위계획구역에 해당합니다. (평가시점 기준 최근 고시된 지구단위계획 기준이며, 경매 참여 시 변경 고시 여부 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사이룩 (2023-08-04)

* 근저당권: 유성농업협동조합 (3,216,000,000원, 2023-08-04) - 말소기준권리

* 가압류: 김경중 (144,220,000원, 2024-05-14)

* 압류: 북대전세무서장 (2024-08-22)

* 임의경매개시결정: 유성농업협동조합 (2024-12-05)

등기부채권 총액: 3,360,220,000원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 4일 접수된 유성농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 근저당권, 가압류, 압류 등은 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 해당 권리가 등기부에 등재되어 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 보증금 및 차임이 미상인 경우, 잔금 납부 시 인수될 수 있는 금액이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

행정중심복합도시 내 계획된 주거지역으로, 단독주택 및 공동주택, 공공시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 메종블룸

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2021년 (사용승인 2023년 7월 12일)

층수: 지하 1층, 지상 3층 (본건은 지하 1층, 지상 1, 2, 3층 일부 호수)

총괄표제부상 총 대지면적: 3,265.3㎡

총괄표제부상 총 건축면적: 1,424.5296㎡

총괄표제부상 총 세대수: 16세대

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 북동측 인근에 해밀고등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건축물대장 총괄표제부상 대지면적(3,266㎡)과 지구단위계획변경승인서 상 면적(3,265.3㎡) 간에 미미한 차이가 존재합니다.

* 집합건축물대장상 전유부분 면적에 옥탑 면적이 포함되어 제시목록 면적과 상이하나, 감정평가액에는 옥탑 부분이 포함되어 평가되었습니다.

6.2. 미상 정보

* 임차인 현황이 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 현재까지 파악된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 해밀동에 위치한 다세대주택으로, 행정중심복합도시의 계획된 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 건물 구조 및 관리가 양호한 것으로 판단되며, 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행에 따른 법적 리스크는 적을 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 유사 부동산의 실거래가 차이가 크다는 점, 임차인 정보가 미상이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심복합도시 내 주요 생활권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최근 신축된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 해밀고등학교 등 교육시설 인접으로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,480,000,000원입니다. 제공된 JSON 정보상의 유사 건물(라포르테세종, 2022년식, 84.62㎡) 매매가가 2024년 10월 765,000,000원으로 확인되어, 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 건물 자체의 특성, 위치, 마감재 수준, 또는 대지지분 가치 평가 등에 따른 차이일 수 있으나, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 1,332,000,000원 ~ 1,480,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 시세 조사를 통해 감정가의 적정성을 재확인하고, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 점검한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 임차인 미상 정보에 대한 리스크 또한 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.