나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5677 [1] 대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재‘괴정동 행정복지센터’동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호 외 5개호로서,
(사용승인 : 2016.12.23.)
외 벽 : 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 "다세대주택"임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이고, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 진입로를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 점유자의 부재 등 사유로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.
-전유부분 면적에 포함되지 않은 (확장형)발코니, 제시외건물(베란다) 등은 본건에
포함평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.확장형발코니, 제시외건물(베란다)는 평가 및 매각포함(감정평가서 참조)
2.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경5677 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 괴정동 86-20 다솜빌 2층 201호

* 신주소: 대전광역시 서구 괴정로98번길 39-1 (괴정동)

* 건물명: 다솜빌

* 용도: 다세대주택 (총 7세대)

* 사용승인일: 2016.12.23.

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 5층

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 38.56㎡ (약 11.67평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각포함: 확장형 발코니, 제시외 건물(베란다)

1.4. 감정가 및 경매 기본 정보

* 감정가: 130,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 승OOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 ‘괴정동 행정복지센터’ 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 간선도로와의 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

* 본 건의 말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

* 소유권보존(박종관, 2016.12.29.) 및 소유권이전(김동욱, 2017.04.19.) 등기 사항이 있습니다.

* 근저당권부 채권 근질권 설정, 다수의 가압류(곽성훈, 진아영, 우리카드, 이언정, 신한카드, KB국민카드), 임의경매개시결정(한밭새마을금고), 압류(서구) 등기 사항이 존재합니다.

* 상기 기재된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장선구

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-18

* 확정일자: 2023-02-21

* 배당신고일자: 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 주택임차권 등기: 2025-03-07

* 권리분석 상, 해당 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (단, 임차인의 경우 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있으나, 본건에서는 대항력 없어 인수 보증금은 0원입니다.)

* 유의사항: 확장형 발코니 및 제시외 건물(베란다)은 평가 및 매각에 포함되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

* 주변 매매 사례:

* 괴정동 124-6번지 (우경로얄빌라, 1991년식 다세대): 2025년 12월, 100,000,000원 (전용면적 46.82㎡ / 약 14.16평)

* 괴정동 86-7번지 (양지, 1979년식 연립): 2025년 12월, 60,000,000원 (전용면적 52.72㎡ / 약 15.95평)

* 괴정동 124-32번지 (진성빌라, 1993년식 다세대): 2025년 12월, 65,000,000원 (전용면적 51.54㎡ / 약 15.59평)

* 본건(다솜빌, 2016년식 다세대, 전용면적 38.56㎡ / 약 11.67평)은 비교적 신축 건물로, 연식이 오래된 주변 건물 대비 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례 중 1991년식 건물이 1억 원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 감정가 1.3억 원은 시세 대비 적정 수준이거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 130,000,000원

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수되는 권리(보증금)는 없습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 노후 건물 시세는 6천만 원~1억 원 수준이며, 본건은 신축(2016년식)이라는 장점이 있습니다.

* 최근 거래가 1억 원을 참고하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 80~90% 수준인 104,000,000원에서 117,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 괴정동 행정복지센터 인근으로, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스 승강장을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지역 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 점유자 부재 등으로 내부 상태 확인이 어려워 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 가축 사육은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 대전 서구 괴정동에 위치한 비교적 신축(2016년식) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 정리될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 가격 책정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년식 건물로 연식이 오래되지 않아 가치 보존 및 상승이 기대됩니다.

* 권리상태 양호: 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거 지역: 안정적인 주거 환경에 위치하고 있습니다.

* 발코니/베란다 포함: 전유부분 면적 외 확장 발코니 및 베란다가 매각에 포함되어 실제 사용 면적이 증가합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건 감정가 1억 3천만 원 대비, 주변 유사 연식 및 면적의 시세(6천만 원~1억 원), 최근 거래가(1억 원) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 104,000,000원에서 117,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

* 정확한 내부 상태 확인 및 명도 비용 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.