나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77785 [1] 경기도 가평군 청평면 고성리 36-2 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77785 [1] 경기도 가평군 청평면 고성리 36-2 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경77785
• 주소: 경기도 가평군 청평면 고성리 36-2
• 감정가: 3,802,131,160원
• 최저가: 3,751,047,160원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

남양주지원 경매1계 2024타경77785 | 소재지: 경기도 가평군 청평면 고성리 36-2 | 감정가: 3,802,131,160원 | 최저가: 3,751,047,160원 | 용도: 근린생활시설

1. 남양주지원 2024타경77785 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경77785 (1)

소재지: 경기도 가평군 청평면 고성리 36-2

용도: 근린생활시설 (현황 펜션 등)

감정가: 3,802,131,160원

토지면적: 3188.00㎡ (약 964.5평)

건물면적: 885.43㎡ (약 267.9평)

건물 제시외면적: 283.80㎡ (매각 포함 일부)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 전OO

채권자: 의OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 법정지상권 성립 여부 불분명

1.2. 입지조건

본건은 경기도 가평군 청평면 고성리 소재 "고성리마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 주변으로는 펜션, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 북한강 조망이 가능한 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 북서측 인근에 버스정류장이 있으나 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 본건 북측으로는 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본건은 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 홍수관리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 건물 현황

본건 건물은 크게 두 동으로 구성되어 있습니다. 주요 건물(기호5)은 일반철골구조 3층 건물로, 2013년 7월 1일 사용승인되었으며, 현재 펜션으로 이용 중입니다. 공부상 용도는 교육연구시설로 등재되어 있으나 현황과 차이가 있습니다. 다른 건물(기호6)은 경량철골조 단층 건물로, 1999년 7월 2일 사용승인되었고 2022년 3월 23일 증축이 있었습니다. 이 건물은 직원 숙소 및 음식점 등으로 이용 중입니다. 두 건물 모두 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비를 갖추고 있습니다. 감정평가서상 일부 제시외 물건(컨테이너, 무대 등)은 평가에서 제외되었으며, 일부(ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ,#ㄱ,#ㄷ,#ㄹ)는 매각에 포함됩니다.

1.4. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 물건의 일부 지분만 매각 대상이 됨을 의미하며, 추후 건물이나 토지의 관리, 이용, 처분에 있어 소유주 간의 협의가 필수적일 수 있습니다. 또한, '법정지상권' 성립 여부가 불분명하다는 점은 중요한 권리상 리스크입니다. 이는 매각에서 제외된 제시외 건물들이 토지 지상에 존재하여, 해당 토지 부분에 대한 법정지상권이 성립할 경우 건물을 소유한 자가 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하거나, 건물 철거 등 재산권 행사에 제한이 발생할 수 있음을 시사합니다. 주의사항 3번에서 언급된 바와 같이, 제시외 건물로 인해 이용이 제한될 경우 토지 단가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 가평군 청평면 고성리 지역은 북한강을 끼고 있는 관광 및 레저 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변에 펜션, 캠핑장, 수상레저 시설 등이 밀집해 있으며, 아름다운 자연경관을 바탕으로 휴양 및 관광 수요가 있는 지역입니다. 다만, 차량을 이용한 접근은 가능하나 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 상권 활성화에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 소재지 인근으로 다양한 펜션 및 캠핑 시설이 운영 중이며, 북한강을 이용한 수상레저 활동이 가능한 지역입니다. (예: 포세이돈 카라반 등). 지역 내 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'으로 인한 소유권 행사 및 관리에 대한 복잡성입니다. 더불어, '법정지상권' 성립 여부가 불분명하여 건물 철거나 지료 지급 등 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 토지(목록4, 7)의 지목이 '하천'임에도 불구하고 제시외 건물 부지나 도로로 이용 중인 점은 토지 이용의 적법성 및 추후 민원 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 과거 청평호 수상레저 시설과 관련하여 비리 의혹이 보도된 사례가 있어, 이 지역의 개발 및 관리 환경에 대한 신중한 접근이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 아름다운 북한강 조망이 가능한 입지에 펜션 등으로 활용될 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다. 하지만 지분매각, 불분명한 법정지상권, 지목과 현황의 차이 등 권리 및 이용상 여러 복잡한 문제들을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사와 면밀한 분석이 필수적입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있다면, 향후 운영 및 재산 가치 증대의 기회를 잡을 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

관광지로서의 매력과 잠재적인 사업성을 고려할 때, 경매를 통한 시세보다 저렴한 취득 기회를 노려볼 수 있습니다. 북한강변의 뛰어난 자연환경은 펜션 사업 등 휴양 관련 시설 운영에 유리한 조건이 될 수 있습니다. 다만, 투자에 앞서 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 통해 법정지상권, 지분매각 관련 법률 전문가와 상담하고, 제시외 건물 및 토지 이용 현황 등을 명확히 파악해야 합니다. 리스크를 잘 관리한다면 지역적 특성을 활용한 투자 가치를 실현할 수 있습니다.

법원 정보

남양주지원 경매1계