나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62957 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2024.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 남서측 인근에 위치한 구분건물(오피스텔)로서, 주위는 인근 간선도로변으로 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 후면으로 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하고, 대상물건 남서측 인근에 지하철5,7호선 "군자역"이 소재하며 인근 도로변을 따라 대중교통버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철골조 (철근)콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일 : 2021.10.08)
- 외벽 : 석재붙임 및 적벽돌치장쌓기 등,
- 내벽 : 벽지, 타일 및 각종 내장재 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도 상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 2필지 일단의 부정형의 토지로, 기준시점 현재 상업업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상토지는 남동측으로 폭 약3m의 아스팔트포장도로, 북동측으로 폭 약 7m의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
기호(2) : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 : 등기사항전부증명서상 "이관용,김수경"임.
2. 임대관계 등 : 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62957 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층303호

용도: 오피스텔

토지면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

건물면적: 21.86㎡ (약 6.61평)

건축년도: 2021년 10월 8일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 267,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, "용마초등학교" 남서측 인근입니다. 주변 지역은 간선도로변에 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있으며, 후면에는 단독주택 및 다세대주택이 소재하고 있어 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량을 통한 진출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5, 7호선 "군자역"이 위치해 있습니다. 또한, 인근 도로변을 따라 대중교통 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준 권리는 2024년 4월 3일 접수된 곽정숙의 가압류(갑5)입니다. 이 권리보다 후순위인 갑6(강제경매, 이미리내), 갑7(압류, 성동세무서장) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 신탁 관련 등기(1, 3) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

현재 해당 물건에는 이미리내 씨가 임차인으로 거주 중입니다.

- 보증금: 250,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 6월 24일

- 확정일자: 2022년 6월 3일

- 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 분석

을구 1번 순위의 이미리내 씨 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임대차보증금은 250,000,000원이며, 전입일자는 2022년 6월 24일, 확정일자는 2022년 6월 3일입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 중곡동은 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 주변은 상업, 업무, 주거 시설이 혼합된 지역으로, 지역 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 상업 및 업무 시설 현황

물건지 인근 간선도로변으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 군자역이 가까워 유동인구 및 접근성 측면에서 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업시설 및 군자역 주변의 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"용마초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 이미리내 씨의 보증금 250,000,000원 인수 가능성입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액의 전부 또는 일부를 추가로 부담해야 하므로 총 취득 비용이 상승할 수 있습니다.

6.2. 기타 권리 관계 리스크

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸되나, 등기부상 다른 가압류 및 압류 등이 존재합니다. 다만, 이들 역시 말소 예정이므로 직접적인 인수 리스크는 낮습니다.

6.3. 미상 정보 관련 리스크

소유자 외 임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 현재 대항력 있는 임차인의 정보는 명확히 파악되어 인수될 보증금에 대한 예측이 가능합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 신축 건물(2021년 준공)로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 지하철 5, 7호선 군자역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 잠재수익률 기대 가능.

단점:

* 250,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어 총 취득 비용 증가 부담.

* 건물 면적이 21.86㎡로 비교적 작아 활용 방안에 제한이 있을 수 있음.

* 주변 환경이 보통 수준으로, 최상의 입지 조건은 아님.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 신축 오피스텔로서의 상품성 및 미래 가치 상승 기대.

* 역세권이라는 점을 활용한 임대 수익률 확보 가능성.

8.2. 고려 사항

* 인수 보증금 250,000,000원을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

* 배당 현황을 통해 실제 인수해야 하는 보증금 액수를 파악하는 것이 중요합니다.

* 본 물건의 시세 및 임대 수요를 충분히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 267,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인해 250,000,000원의 보증금 인수 위험이 존재합니다. 이를 감안하여, 낙찰 후 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 유사 면적의 오피스텔 매매 사례(28.27㎡, 340,000,000원 / 32.65㎡, 457,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

만약 매수인이 250,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 '입찰가 + 250,000,000원'이 됩니다. 따라서 총 취득 비용이 시장 가치(약 280,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 30,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 취득 비용은 280,000,000원이 되어 시장 가치 수준에서 취득 가능합니다.

단, 이는 보증금 전액 인수 시의 최악의 시나리오를 가정한 것이며, 실제 배당 결과에 따라 인수 보증금액은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.