나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62957 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62957 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매5계 2024타경62957 | 소재지: 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3, 3층303호 (중곡동,홀가하우스) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 267,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62957 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

토지 면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

건물 면적: 21.86㎡ (약 6.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

소유자: 이OO (등기사항전부증명서상 소유자는 이관용, 김수경)

채무자: 이OO

채권자: 이OOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '용마초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 간선도로변에 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고, 배후로는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 물건지 남서측 인근에 지하철 5, 7호선 환승역인 '군자역'이 위치하며, 인근 도로변을 따라 다수의 대중교통 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진출입도 용이합니다.

대상 토지는 남동측으로 폭 약 3m, 북동측으로 폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산 강제 경매 사건으로, 채무자 겸 소유자인 이OO에 대해 이OOO이 신청한 사건입니다. 등기사항전부증명서상 소유자는 '이관용, 김수경'으로 기재되어 있어, 실제 소유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 제시된 정보만으로는 특별한 권리상 하자가 확인되지 않으나, 명확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 관련 서류에 대한 상세 검토가 필수적입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 광진구 중곡동 일대는 군자역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 간선도로변을 따라 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 특히 군자역은 5호선과 7호선 환승역으로 유동인구가 많으며, 주변 지역 개발 계획으로 인해 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

최근 군자역 상권은 젊은 유동인구 유입 증가와 함께 임대료 및 권리금 상승 추세를 보이며 주목받고 있습니다. 인근에는 세종대학교와 어린이대공원이 있어 배후 수요 또한 탄탄한 편입니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2021년 10월 8일 사용승인을 받은 철골(철근)콘크리트 구조의 지상 12층, 지하 1층 건물 내 제3층 제303호 오피스텔입니다.

외벽은 석재붙임 및 적벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

내부에는 위생설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 기계식 주차장, CCTV 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 건축물 현황도상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 물건이 속한 기호(1) 및 기호(2) 토지는 도시지역, 일반상업지역(당초 일반주거지역에서 용도지역 상향), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 특히 지구단위계획구역으로 향후 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 공실 발생 시 임대 수익에 공백이 생길 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 해당하나, 오피스텔의 특성상 공실 리스크 및 향후 관리, 재건축/리모델링 등과 관련된 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 3층 303호는 지하철 5, 7호선 군자역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 비교적 신축 건물이며, 지역 개발 계획과 상권 활성화 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 소유자와 채무자/소유자가 상이하고 임대 관계가 불분명하며, 토지 이용 계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 투자를 결정하기 전에 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 군자역(5, 7호선 환승역) 역세권으로 서울 주요 도심 접근성이 우수합니다.

개발 호재: 중곡동 일대에 도시계획 변화 및 개발 사업이 추진 중으로, 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

수익 가능성: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능하며, 군자역 상권의 성장으로 인한 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다.

고려사항:

권리관계 명확화: 등기부상 소유자와 경매 대상 소유자 간의 관계 확인이 필요합니다.

임대차 조사: 현재 임차인 현황 및 계약 조건 등 정확한 임대차 조사가 필요합니다.

지역 제한 사항: 토지이용계획 상 각종 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시설:

본 물건지 인근에는 용마초등학교가 위치하고 있으며, 군자역 주변으로 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 상업시설 등이 밀집해 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

참고사항:

2021년 10월 8일 사용승인.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등.

법원 정보

서울동부지방법원 경매5계