나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경4103 [2] 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리 산40-12 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경4103 [2] 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리 산40-12 임야 경매

• 사건번호: 2024타경4103
• 주소: 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리 산40-12
• 감정가: 9,126,000원
• 최저가: 9,126,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 임야

홍성지원 경매4계 2024타경4103 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리 산40-12 | 감정가: 9,126,000원 | 최저가: 9,126,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2024타경4103 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경4103 (2)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리 산40-12

용도: 임야

감정가: 9,126,000원

토지면적: 338.00㎡ (약 102.24평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 충OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: - 현황 "자연림" 상태임

- 지적도 및 현황 "맹지"임

- 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있음에 확인이 필요함

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신정리에 위치하며, 주변에는 전, 답 등의 농경지와 농가주택, 자연림이 혼재된 지역입니다. "상유정 마을회관"에서 남측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 본 토지는 지적도상 및 현황상 "맹지"로, 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 떨어집니다. 다만, 기호 #1 토지의 경우 북서측으로 인접 지번상의 비포장 농로가 있어 간접적인 통행로가 있을 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자이자 채무자는 황OO이며, 채권자는 충OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로는 '분묘기지권'이 존재한다는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘에 대해 20년 이상 평온·공연하게 점유·관리했을 경우, 분묘를 철거하지 못하고 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 해당 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 존재할 가능성이 있어, 철저한 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농경지와 자연림이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구 분석은 어렵습니다. 주변에 농가 주택들이 산재해 있으며, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. 주로 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 "상유정 마을회관"이 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 홍성군 홍북읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 홍북읍은 충청남도청이 이전하면서 내포신도시가 조성되어 행정 및 생활 중심지로 발전하고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연계성은 낮습니다. 주변은 농경지와 자연림이 주를 이루는 한적한 농촌 생활 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '맹지'라는 점과 '분묘기지권'의 존재입니다. 맹지는 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가나 토지 활용에 있어 법적 제약이 따르며, 인접 토지 소유자와의 사용 승낙 협상이 필요할 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유권 행사에 직접적인 제한을 가져오며, 해당 분묘의 이장이나 토지 이용에 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않은 분묘가 추가로 발견될 경우, 분묘기지권 분쟁이 확대될 수 있습니다. 더불어, 본 토지는 생산관리지역 내 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 대한 규제가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 토지 면적이 작고, '맹지'라는 접근성 문제와 '분묘기지권'이라는 중대한 권리상 제약이 존재하는 토지입니다. 더불어 준보전산지 및 개발 제한 구역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발을 통한 즉각적인 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다. 현황은 자연림 상태이며, 잠재적 분묘 존재 가능성도 고려해야 합니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 분묘 처리에 대한 명확한 해결 방안 마련과 토지 이용 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

해당 물건은 현재의 토지 이용 제한 및 권리 관계를 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 다음과 같은 특정 목적을 가진 투자자에게는 고려해볼 만한 가치가 있을 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하며, 분묘 문제를 해결하고 개발 가능성을 모색할 수 있는 투자자.

* 인접 토지와의 통합을 통해 맹지 문제를 해결하고, 특정 목적(예: 농림업, 소규모 힐링 공간 등)으로 토지를 활용하고자 하는 경우.

* 분묘기지권에 대한 법적 이해가 높고, 합리적인 협상을 통해 분묘 문제 해결을 추진할 수 있는 투자자.

주변 지역의 개발 현황 및 향후 도시 계획 등을 면밀히 파악하여 장기적인 잠재 가치를 평가해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계