나이스옥션 법원경매 진주 2025타경258 [1] 경상남도 사천시 동림동 83-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 동림동 소재 사천시문화예술회관 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 용이하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 다가구주택 등 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 대로와 북측으로 소로, 동측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)
(2011-08-04)(소로1-31호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)에 속합니
다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호(1) 토지의 의뢰목록상 지목은 답이나, 현황은 주상용 건부지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건으로서,
외벽: 돌붙임 및 스톤코트, 징크판넬 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창호: 하이샷시창호.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중이며,
1층 - 근린생할시설 및 계단실.
2층 - 다가구주택(4가구).
3층 - 다가구주택(4가구).
4층 - 다가구주택(3가구).

설비내역

위생설비(1-4층) 및 난방설비(2-4층) 등 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

기호(2) 건물 4층의 의뢰목록상 면적(143.62㎡)과 실측사정 면적(약 151.69㎡)이 다소 상이합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 목록[2] 건물 4층 공부상 면적 “143.62㎡”이나, 현황 “151.69㎡”임.
- 목록[2] 건물의 옥탑(계단실)등은 건물가격에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경258 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동림동 83-3

용도: 근린주택

감정가: 977,427,400원

토지면적: 263.00㎡ (약 79.58평)

건물면적: 512.41㎡ (약 155.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동림동 소재 사천시문화예술회관 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 인근 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 자체 지면이 평탄한 부정형 토지로서, 현재 다가구주택 등으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로는 대로와 접하고 있으며, 북측으로는 소로, 동측으로는 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2022-10-06)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약

소유권은 2008년 9월 19일 하관봉에게 이전되었고, 이후 2018년 7월 27일 주식회사우용주택건설로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2019년 1월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(채권액 624,000,000원)입니다.

이후 접수된 고령새마을금고 가압류, 북대구세무서장 압류, 사천시 압류, 남해신용협동조합 임의경매, 구동균 가압류, 박귀숙 가압류, 강성남 가압류 등은 모두 말소 대상입니다.

토지 등기부상 채권 총액은 1,560,484,354원입니다.

* 건물 등기부 요약

건물은 2019년 1월 30일 주식회사우용주택건설의 소유권 보존등기가 이루어졌습니다.

토지 등기부와 동일하게 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(2019년 1월 31일, 624,000,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 주택임차권(김건훈, 임세빈, 이금례, 유창일) 및 북대구세무서장 압류, 고령새마을금고 가압류, 사천시 압류, 남해신용협동조합 임의경매, 구동균 가압류, 박귀숙 가압류, 강성남 가압류 등은 모두 말소 대상입니다.

건물 등기부상 채권 총액은 1,715,484,354원입니다.

* 총평

본 물건은 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)가 말소될 예정입니다. 임차인들의 경우 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 업종 및 이용현황

본 건물은 1층 근린생활시설 및 계단실, 2층-4층 다가구주택(총 11가구)으로 이용 중인 복합 용도 건물입니다. 이는 지역 내 주거 수요와 더불어 상업 시설의 이용 가능성을 시사합니다.

* 주변 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 동림동의 '동림유림빌라' 4층(전용면적 64.6㎡, 건물 연면적 1999년)이 2025년 1월 10일에 365,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.65억원에 해당하며, 해당 면적 기준으로 약 1850만원/㎡ 수준입니다.

본건 건물의 총 연면적(512.41㎡)에 이러한 단가율을 단순히 적용할 경우 시세가 감정가(977,427,400원)보다 현저히 높게 산출될 수 있습니다. 이는 '동림유림빌라'가 순수 주거용 다세대 주택인 반면, 본건은 근린생활시설이 포함된 복합 용도의 근린주택이라는 점, 또한 해당 거래가 특정 호실의 개별 거래로서 건물 전체의 가치를 반영하지 않을 수 있다는 점에서 기인합니다. 따라서 주변 개별 거래 사례보다는 본건의 감정가를 중심으로 시세 분석 및 입찰가 산정을 진행하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 사천시문화예술회관이 위치하며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 주거환경

단독 및 공동주택이 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이

건물 4층의 경우, 공부상 면적은 143.62㎡이나 현황 면적은 151.69㎡로 약 8.07㎡의 차이가 있습니다. 이는 실사 면적 기준으로 평가되었을 가능성이 높으나, 최종 확인이 필요합니다.

토지의 지목은 '답'이나 현황은 건부지로 이용 중입니다. 이는 토지 이용상 특이사항으로, 개발이나 건축 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

일부 임차인들의 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 건물 옥탑 평가

건물 4층의 옥탑(계단실 등)은 건물 가격에 포함하여 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 동림동에 위치한 근린주택 및 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대부분 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 또한, 임차인 전원이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 상황입니다.

건물 4층의 현황 면적이 공부상 면적보다 크다는 점, 토지 지목과 현황의 차이점 등은 사전에 인지하고 있어야 할 사항입니다. 주변 시세 정보는 있으나, 본건의 특성(근린주택)과 감정가를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 조건: 대로 및 소로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 지역 내 주요 시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 시 대부분 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설과 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업 목적 모두 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 977,427,400원입니다.

임차인으로부터 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 동일 지역 내 유사 시점 거래 사례(동림유림빌라 64.6㎡, 3.65억원)를 단순 비교하기에는 물건의 용도 및 규모 차이가 크나, 이는 해당 지역의 주거용 부동산 시세 동향을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 물건은 근린주택 및 다가구주택으로서 잠재적인 임대 수익률과 건물 가치를 고려해야 합니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여, 보수적으로 감정가의 85% 수준인 약 830,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

최종 입찰가는 주변 경쟁 물건, 본건의 정확한 현장 조사 결과, 희망하는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.