나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경117991 [2] 서울특별시 강남구 논현동 242-45 논현더라움 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경117991 [2] 서울특별시 강남구 논현동 242-45 논현더라움 3층304호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매3계 2024타경117991 | 소재지: 서울특별시 강남구 선릉로127길 5-6, 3층304호 (논현동,논현더라움) | 감정가: 562,000,000원 | 최저가: 449,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울중앙지방법원 2024타경117991 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경117991 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 242-45 논현더라움 3층 304호

용도: 근린생활시설

감정가: 562,000,000원

토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

토지 지분율: 15.55 (1555.0000000000002)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.90㎡ (약 13.88평)

건물 지분율: 4590

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동에 위치하며, 지하철 7호선 및 수인분당선 강남구청역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 매우 우수합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO입니다. 채권자는 서OOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산강제경매로, 낙찰 시 대부분의 등기부상 권리는 소멸되고 매수인이 새로운 권리 위에 소유권을 취득하게 됩니다. 특이사항으로 '중복사건'으로 기재되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 복수의 경매 신청이 존재하거나, 이전 경매 절차와 관련이 있을 수 있음을 시사합니다. 이로 인해 경매 절차의 복잡성이나 지연 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석과 법원 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

강남구청역 인근 상권은 테헤란로, 선릉로 등이 교차하는 교통의 요지에 위치하며, 강남구청, 강남세무서 등 공공기관과 함께 주거지역이 혼재된 복합형 상권입니다. 특히, 약 1만 세대가 넘는 대규모 아파트 단지들이 배후세대를 형성하고 있으나 단지 내 상가가 적어 외부 소형 상가로 소비가 집중되는 특징을 보입니다. 고소득 거주층과 행정기관 종사자, 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 소비 구조를 형성하고 있으며, '프리미엄 생활 상권'으로 평가받고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 논현동 지역은 강남구의 중심부에 자리하여 다양한 생활 편의시설을 누릴 수 있습니다. 강남구청역을 중심으로 편리한 대중교통망을 이용할 수 있으며, 주변에 식당, 카페, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '중복사건'이라는 점입니다. 이는 경매 절차에 복잡성이 따르거나 이전 경매에서 문제가 있었을 가능성을 시사하며, 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등록되어 있으나, 현재는 주택으로 이용 중이며, 공용 화장실 부분을 개조하여 303호에 포함시켜 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 건축법규 위반의 소지가 있으며, 추후 원상 복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있는 중대한 하자입니다. 이러한 불법 개조 및 용도 불일치는 법적 문제, 재산권 행사 제한, 대출 불가 등의 위험을 초래할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점도 확인이 필요한 부분입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강남구 논현동이라는 뛰어난 입지 조건과 강남구청역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변의 풍부한 배후 주거 세대와 유동인구는 상권 활성화 가능성을 높여줍니다. 그러나 '중복사건'이라는 특이사항과 더불어, 공부상 용도와 다른 주택 사용 및 공용 화장실 개조와 같은 명백한 불법 건축물 소지가 가장 큰 위험 요인입니다. 이러한 문제점들은 낙찰 후 상당한 시간과 비용, 법적 검토를 요구할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

강남구청역 역세권이라는 최상의 입지는 장기적인 시세 상승 가능성을 높여줍니다. 고소득 배후 주거 단지가 밀집해 있어 임대 수익 창출 잠재력 또한 존재합니다. 그러나 투자를 결정하기 전에 반드시 전문가와 함께 해당 물건의 '중복사건'의 구체적인 경위와 법적 효력, 그리고 불법 개조 부분에 대한 정확한 현황 조사와 예상되는 해결 방안, 관련 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다. 철저한 실사와 리스크 관리가 동반된다면, 강남의 핵심 지역에서 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매3계