나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51517 [1] 경기도 평택시 합정동 964-2 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 업무시설, 시청, 다세대주택, 아파트 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중
제6층 제602호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, "오피스텔 및 다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 12m정도의 도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)
(접함),가축사육제한구역(2022.01.26)(전부제한구역), 상대보호구역(평택고등학교) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 문경빈)로부터 2026.01.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경51517 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 합정동 964-2 6층602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

* 건물면적: 76.45㎡ (약 23.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제6층 제602호

* 사용승인일: 2017년 06월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경: 근린생활시설, 업무시설, 시청, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 간선도로가 인접하여 교통망이 양호합니다.

* 도로 상태: 본건은 서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 12m 정도의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(평택고등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류(부평세무서장, 2023-04-06)

* 본 경매 절차로 인해 말소될 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소)

* 소유권이전(매매)

* 주택임차권(문 (2023-08-18 말소 예정))

* 압류(부평세무서장)

* 강제경매(주택도시보증공사)

* 압류(국민건강보험공단)

* 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(임차인: 문 )

* 보증금: 234,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 대항력을 인수하지 않음을 시사합니다. (주의: 확약서 효력 발생일 2026.01.16.)

* * 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자가 존재하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 평택시 합정동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼합된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

* 평택고등학교와 평택시청이 인근에 있어 행정 및 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔로서 업무 및 주거 용도로 활용될 수 있으며, 주변의 다양한 시설로 인해 잠재적 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 평택고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 행정 시설: 평택시청이 가까이 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

* 편의 시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 장 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 전입일자가 존재하므로, 혹시 모를 권리 관계의 충돌 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* HUG 확약서 효력 시점: 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 문 간의 확약서에 명시된 '2026.01.16.'이라는 효력 발생 시점이 미래이므로, 이 부분에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 JSON 데이터 상의 매매 시세는 140,000,000원(81.95㎡ 기준)으로, 본건의 감정가 260,000,000원(76.45㎡ 기준)과 큰 차이를 보입니다. 이는 JSON 데이터의 신뢰성 또는 본건과의 적용 가능성에 대한 의문을 제기합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 합정동에 위치한 오피스텔로, 우수한 행정 및 교육 인프라를 갖춘 입지입니다.

* 권리 분석 상 인수할 부담이 적을 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 면밀한 확인이 필요합니다.

* 특히, 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 임차인의 대항력 포기 확약서는 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요인입니다.

* 다만, 제공된 JSON 데이터상의 시세와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택고등학교, 평택시청 등 주요 시설과 인접하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG와의 확약서를 통해 임차인의 대항력 인수 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

* 향후 지역 개발 및 도시화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보 JSON 분석 결과, 2026년 1월 2일 거래 예정인 81.95㎡ 면적의 오피스텔이 140,000,000원(1억 4천만원)에 직거래된 것으로 나타납니다.

* 이를 기준으로 산정된 제곱미터당 가격은 약 1,708,359원/㎡입니다.

* 본건의 건물 면적(76.45㎡)에 이 가격을 적용하면, 현 시세 반영 예상가는 약 130,765,457원(약 1억 3천 77만원)으로 산정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 260,000,000원(2억 6천만원)과는 상당한 차이를 보입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 위 시세 분석 결과와 감정가 간의 큰 괴리, 그리고 임차인 관련 사항을 종합적으로 고려하여, 투자 위험을 관리하면서도 경쟁력 있는 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 165,000,000원 (1억 6천 5백만원)

혐오시설 조사 결과:

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 소재지인 경기도 평택시 합정동 964-2번지 및 주변 지역(평택고등학교, 평택시청 인근)에는 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.