나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123377 [2] 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 OOOOOOOOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 해밀동에 소재하는 "해밀고등학교" 남동측 근거리에 위치하는 구분건물("메종블룸" 제비동 제102호 외 2개호)로서, 주변은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,

외벽: 치장벽돌 및 패널마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 주변으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[행정중심복합도시건설사업 지구단위계획 변경 승인서 및 용도지역·지구 결정도 기준 : 2024. 05]

제1종전용주거지역, 6-4생활권 지구단위계획구역 등

(평가시점기준 최근 고시된 지구단위계획을 기준으로 기재하였고, 경매일정의 각 시점에 따라 변경고시 등의 확인을 요하는 바 경매참여시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

가.본건단지 "건축물대장 총괄표제부상 대지면적"과 "지구단위계획변경승인서-제3절 획지 및 건축물에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-제1조 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 지구단위계획 결정(변경)조서-① 단독주택용지-2. 블록형 단독주택용지 상 B12블럭의 면적"간의 차이가 있음.(3,266㎡-3,265.3㎡)

나.본건 집합건축물대장상 전유부분의 면적에 옥탑(연면적제외) 면적이 기재되어 있어 귀 제시목록 면적과 상이하나, 귀 제시목록 등(일반적인 전유면적 산정방법 등)을 기준으로 전유면적을 기재하되 평가가액에는 옥탑부분을 포함하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 경매신청당시 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나 이후 대지권등기가 경료되었으며 적정대지 지분을 포함하여 평가 및 매각 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경123377 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 해밀동 행정중심복합도시6-4생활권비12블록 메종블룸 비동 지1,1,2,3층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,474,000,000원

* 건물면적: 85.19㎡ (약 25.77평)

* 토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 세종특별자치시 해밀동에 위치하며, "해밀고등학교"로부터 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 주택, 공공시설, 이행지 등이 혼재하는 지역으로 개발 및 정주 환경이 조성되어 있습니다.

* 차량을 통한 단지 접근이 용이하며, 단지 주변으로 소로에 접해 있어 교통망이 양호합니다.

* 행정중심복합도시 6-4생활권에 포함되어 있어, 계획적인 도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

* 현재까지 파악된 정보로는 본건 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건 물건의 말소기준권리인 유성농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-08-04, 채권금액: 3,216,000,000원)을 기준으로, 본 매각으로 인해 후순위의 모든 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 총 채권 금액은 3,360,220,000원입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사이룩 (2023-08-04)

* 근저당: 유성농업협동조합 (2023-08-04, 3,216,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 김경중 (2024-05-14, 144,220,000원) - 말소예정

* 압류: 북대전세무서장 (2024-08-22) - 말소예정

* 임의경매: 유성농업협동조합 (2024-12-05) - 본 경매 개시, 말소예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-01-21) - 말소예정

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로 조사되었으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 주의사항 : 임대 관계가 미상으로 보증금 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 보증금 금액과 관계없이, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

* 본건은 경매 신청 당시 등기사항전부증명서상 대지권의 표시와 대지권 비율이 기재되지 않았으나, 이후 대지권 등기가 경료되어 적정 대지 지분이 포함되어 평가 및 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 제1종전용주거지역으로 지정되어 있으며, 6-4생활권 지구단위계획구역 내에 속해 있습니다.

* 건축물대장 총괄표제부상의 대지면적(3,266㎡)과 지구단위계획상 면적(3,265.3㎡) 간 미세한 차이가 존재합니다.

* 집합건축물대장상 전유부분 면적에 옥탑 면적이 포함되어 있을 수 있으나, 평가가액에는 옥탑 부분이 포함하여 산정되었습니다.

* 주변에는 유사한 신축급 연립/다세대 주택들이 분포하고 있으며, 2024년 10월 동일 지역(해밀동)에서 거래된 "라포르테세종"(84.62㎡, 2층)의 실거래가는 7억 6,500만원으로, 평당 약 298.8만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층부터 지상 3층까지 건축되었습니다.

* 건물 외벽은 치장벽돌 및 패널 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물대장상 사용 승인일은 2023년 7월 12일로, 비교적 최근에 건축된 신축급 건물입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가(14억 7,400만원)와 최근 실거래가(약 7억 6,500만원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 본건의 입찰가 산정 및 투자 수익률 예측에 있어 가장 중요한 변수이며, 감정가의 적정성, 시장 상황 변화, 해당 물건 고유의 하자 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차에 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건축물대장상 대지면적 및 전유면적 표기상의 일부 차이가 존재하여, 향후 관련 행정 처리 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 경매 신청 당시 대지권 미등기 상태였던 점은 향후 행정 처리 과정상의 이력으로 참고할 만합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 세종시 해밀동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역에 소재하고 있습니다.

* 2023년에 사용 승인된 신축 건물로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 가장 두드러진 특징은 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 격차입니다. 이는 시장가 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 반대로 감정가가 과도하게 높게 책정되었거나 해당 물건에 특이사항이 있을 가능성도 배제할 수 없어 신중한 접근이 필요합니다.

* 권리 분석상 말소될 권리가 대부분이므로 권리관계는 비교적 명확하나, 임차인과 관련된 부분은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 신축급 주거용 부동산으로서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 활용하여 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 행정중심복합도시 내 입지라는 장점을 바탕으로, 지속적인 도시 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물 전용면적은 85.19㎡ (약 25.77평)입니다.

* 가장 유사한 최근 거래 사례로, 2024년 10월 해밀동에서 거래된 "라포르테세종"(84.62㎡)이 7억 6,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 298.8만원 수준입니다.

* 본건의 감정가는 14억 7,400만원으로, 해당 실거래가 대비 약 1.9배가량 높게 책정되어 있습니다 (평당 약 572만원 수준).

* 권리분석상 인수해야 할 보증금이 없고, 모든 권리가 소멸되므로 낙찰가는 부동산의 실질 가치에 기반하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가와 실거래가 간의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근으로는 최근 실거래가인 7억 6,500만원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 10% 내외의 가감율을 적용하여 7억 8,000만원 ~ 8억 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 주변 유사 물건 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.