나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15717 [2] 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-5 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15717 [2] 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-5 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경15717
• 주소: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-5
• 감정가: 950,515,250원
• 최저가: 950,515,250원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

홍성지원 경매4계 2025타경15717 | 소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-5 | 감정가: 950,515,250원 | 최저가: 950,515,250원 | 용도: 근린생활시설

1. 홍성지원 2025타경15717 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15717 (2)

소재지: 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 663-5

용도: 근린생활시설

감정가: 950,515,250원

토지면적: 1814.00㎡ (약 548.73평)

토지 지분율: 181400 (기재된 수치대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 283.75㎡ (약 85.84평)

건물 지분율: 28375 (기재된 수치대로 표기)

건물 제시외면적: 153.20㎡ (약 46.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 신OO

채무자: 박OO

채권자: 웅OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요.

주의사항:

- 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물 및 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

- 목록 3: 공부상 지목은 '전'(밭)이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

- 목록 3에 대한 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 증명서를 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 농로로 사용되지 않을 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

- 목록 7: 1동 1층은 "소매점"으로, 2동 1층은 "숙박시설"로 이용 중입니다.

감정평가서 요약:

토지감정평가 요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 보령시 웅천읍 독산리 소재 "독대섬" 북동측 인근 및 근거리에 위치하며, 주위는 펜션 등 숙박시설, 음식점, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

- 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태:

일련번호(1): 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 답(논)으로 이용 중입니다.

일련번호(2): 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 답(논)으로 이용 중입니다.

일련번호(3): 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중입니다.

일련번호(4): 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 일련번호(1,2)는 본건 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호(3,4)는 본건이 노폭 약 3m 내외의 포장도로 상태입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태:

일련번호(1,2): 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 농업진흥구역, 폐광지역진흥지구.

일련번호(3,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 폐광지역진흥지구.

- 공부와의 차이: 일련번호(3,4)의 공부상 지목은 '전'(밭)이나 현황 '도로'로 이용 중입니다.

- 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 보령시 웅천읍 독산리에 위치하며, 아름다운 해안 경관으로 알려진 "독대섬" 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 펜션, 음식점, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 관광 및 휴양 시설과 자연 경관이 조화를 이루고 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 있어 교통 환경은 보통 수준입니다. 독산해수욕장과 가까워 해수욕, 갯벌 체험, 일몰 감상 등 다양한 여가 활동을 즐길 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 홍성지원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건으로, 소유자(신OO)와 채무자(박OO)가 다르게 등기되어 있으며, 채권자는 웅OOOOOOO입니다. 중복 병합 사건으로 처리되고 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 특히, 목록 3번 토지는 공부상 지목이 '전'(밭)이나 현재 '도로'로 이용되고 있어, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 기한 내 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 농로로 사용되지 않을 시 원상회복 명령의 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

물건의 용도는 근린생활시설이며, 현재 목록 7번 건물에서는 1동 1층은 소매점으로, 2동 1층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 주변 지역이 펜션 등 숙박시설과 음식점 등이 혼재하는 지역 특성상, 관광객을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 독대섬과 독산해수욕장이 인근에 있어 관광객 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 상세한 상권 분석을 위해서는 현장 조사를 통해 임차 현황 및 수익성을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 보령시 웅천읍 독산리에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설은 웅천읍 소재지에서 차량으로 약 5~10분 거리에 위치하고 있어 이용이 가능합니다. 인근 독산해수욕장과 독대섬은 자연 경관이 뛰어나고 갯벌 체험, 해수욕, 낙조 감상 등 다양한 여가 활동을 즐길 수 있는 지역입니다. 다만, 해당 지역은 군사격장 소음대책구역 제3종으로 지정되어 있어, 군사격장 훈련으로 인한 소음 발생 가능성을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 목록 3번 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금 몰수는 물론, 추후 원상회복 명령으로 인한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '전' 지목의 토지가 현황 '도로'로 사용되고 있어, 소유권 이전 및 토지 이용에 있어 법률적 검토가 필수적입니다. 해당 지역이 군사격장 소음대책구역 제3종으로 지정되어 있어, 군사 훈련으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있습니다. 이 외에도 폐광지역 진흥지구, 농림지역, 계획관리지역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 임대 관계 미상으로 인한 공실 또는 명도 관련 리스크도 고려해야 합니다. 최근 검색 결과에 따르면 보령시 웅천읍에는 지정 폐기물 매립장 증설 관련 주민 반대 시위가 있었던 지역도 있으나, 본건의 정확한 위치와는 거리가 있어 직접적인 혐오시설 관련 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 보령시 웅천읍의 관광 자원(독대섬, 독산해수욕장)과 인접한 근린생활시설로서, 잠재적인 개발 가치와 투자 요소를 가지고 있습니다. 현재 소매점 및 숙박시설로 운영 중인 건물은 지역 상권과 연계하여 운영될 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 목록 3번 토지의 농지취득자격증명 의무, 지목과 현황의 불일치, 군사격장 소음대책구역 지정 등은 명확한 법적 검토와 철저한 사전 조사를 요구하는 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 극복할 수 있다면, 관광 활성화 등 지역 발전과 더불어 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 아름다운 해안 경관과 관광 자원(독대섬, 독산해수욕장) 인접: 관광객 유치 및 관련 사업 운영에 유리합니다.

- 숙박 및 소매시설 운영 중: 즉시 수익 창출이 가능한 기본적인 상업 시설을 갖추고 있습니다.

- 일괄 매각으로 인한 효율적인 자산 관리: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 용이성을 높일 수 있습니다.

- 성장 잠재력: 보령시의 관광 개발 계획 및 지역 경제 활성화 정책에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

- 주의사항 숙지 시 리스크 해소 가능: 농지취득자격증명 발급, 현황 도로 사용 등 법적 요건 충족 및 철저한 현장 확인을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계