나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33427 [2] 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 649 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 소재 "토교3리마을회관" 남서측 근거리(일련번호1,6,7), 남측 근거리(일련번호2,3,4) 및 남서측 인근(일련번호5)에 위치하며, 부근은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지) 및 현황 일부 도로로 이용 중인 것으로 판단되며,
일련번호(2): 사다리형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지)으로 이용 중이며,
일련번호(3-7): 부정형 완경사지로서 전(임야화된 휴경지)으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 지적도상 맹지이나 현황 본건 서측으로 폭 2m내외의 도로(본건 일부 포함)가 소재하며,
일련번호(2-7): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-4,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

일련번호(5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2000M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(1): 공부상 지목은 전이나 현황 일부 도로로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 영월지원 2024타경33427 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 649

* 토지용도: 전

* 감정가: 47,600,000원

* 토지면적: 2975.00㎡ (약 900.06평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 강원특별자치도 영월군 남면 토교리 소재 "토교3리마을회관" 남서측 또는 남측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 일련번호 1번 토지의 경우 지적도상 맹지이나 현황 서측으로 폭 2m 내외의 도로가 소재하며, 나머지 필지(일련번호 2-7)는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(1000M, 2000M, 500M)에 해당하며, 일부 필지(일련번호 5)는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 11일자 서울보증보험 주식회사의 가압류 (등기부 갑구 4번) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 1991년 3월 5일 접수된 형진개발주식회사의 "임재광, 이옥분 지분 전부 소유권이전청구 권가등기" (등기부 갑구 2번)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지에 관한 권리신고가 없어 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 이 가등기가 매매예약 완결 시 소유권을 상실하게 되는 중대한 위험이 있습니다.

* 기타 권리 관계: 여러 건의 가압류(갑구 5, 6, 7, 8번) 및 압류, 강제경매(갑구 9번)가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소기준권리 이후에 등기되었거나 본건 강제경매의 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 724,559,824원

1.3. 상권분석

* 본건은 농촌 지역 내 농경지로서, 인근에 주택 및 농경지가 산재해 있습니다. 주변의 상업 시설이나 업무 시설은 많지 않을 것으로 예상되며, 전원생활 또는 영농 목적의 실수요자에게 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 "토교3리마을회관"이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 관공서 등은 차량 이동이 가능한 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 환경: 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 조용하고 한적한 전원 환경을 제공합니다. 주변에 인지되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로 입찰 전 또는 낙찰 후 관할 읍면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 지적도상 맹지: 대부분의 필지가 지적도상 맹지이므로, 실제 토지 이용 및 건축 등에 있어 도로 접근성에 대한 확인이 필수적입니다. (단, 일련번호 1번 토지는 현황 도로로 이용 중)

* 소유권이전청구권 가등기 인수: 가장 중요한 리스크로, 1991년 3월 5일자 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 만약 해당 가등기에 기한 권리 행사(매매예약 완결 등)가 이루어질 경우, 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이므로, 낙찰 전 반드시 가등기의 성격 및 처리 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 임야화된 휴경지 또는 일부 도로로 이용 중인 것으로 파악되어, 실제 이용 가치와 공부상의 내용이 일부 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 영월군 남면 토교리에 위치한 농지로서, 감정가는 47,600,000원입니다. 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 불편한 편입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 선순위 소유권이전청구권 가등기입니다. 이로 인해 낙찰받더라도 소유권을 최종적으로 확보하지 못할 위험이 존재하며, 이는 본건의 투자 가치를 크게 저해하는 요소입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 지적도상 맹지라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실수요자 중심: 본건은 농지로서, 실제 농업을 영위하거나 전원생활을 목적으로 하는 실수요자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

* 현황 이용: 공부상 '전'이나 현황 일부 도로로 이용 중인 점을 감안하여, 향후 토지 이용 계획이나 주변 개발 여부에 따라 가치가 변동될 가능성이 있습니다. (단, 가등기 위험성을 반드시 고려해야 함)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 47,600,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 인수되는 소유권이전청구권 가등기의 잠재적 위험성을 매우 중요하게 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 낙찰받더라도 소유권을 잃을 수 있는 가능성이 존재하므로, 해당 리스크를 감안한 매우 낮은 가격으로 접근하거나, 입찰 자체를 신중히 결정해야 할 것입니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 맹지 해소 방안 등 부대 비용까지 면밀히 검토한 후 결정해야 할 것입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.