나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51308 [2] 전라남도 여수시 화양면 창무리 504-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51308 [2] 전라남도 여수시 화양면 창무리 504-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51308
• 주소: 전라남도 여수시 화양면 창무2길 21-112
• 용도: 단독주택

순천지원 경매2계 2025타경51308 | 소재지: 전라남도 여수시 화양면 창무2길 21-112 | 감정가: 511,034,630원 | 최저가: 357,724,000원 | 용도: 단독주택

1. 사건보고서

1.1. 물건기본정보

1.1. 1.사건번호: 순천지원 2025타경51308 (2)

1.1. 2.소재지: 전라남도 여수시 화양면 창무리 504-3

1.1. 3.용도: 단독주택

1.1. 4.감정가: 511,034,630 원

1.1. 5.토지면적: 476.00 ㎡ (약 144 평)

1.1. 6.건물면적: 191.80 ㎡ (약 58 평)

1.1. 7.제시외건물면적: 35.09 ㎡ (약 11 평)

1.1. 8.매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 9.경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 10.채권자: 송OO

1.1. 11.특이사항: 중복 사건

1.1. 12.주의사항: 일괄 매각, 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경: 본건 토지 중 일부(기호 1~5)는 전라남도 여수시 상암동 '당내마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 다른 일부(기호 6)는 전라남도 여수시 화양면 창무리 '창무마을' 서측 인근에 위치하며, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

1.2. 3.토지형태및이용상태: 기호(1)~(5) 토지는 부정형의 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 기호(6) 토지는 완경사지대를 자체 지반 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접도로상태: 기호(1) 토지는 북서측 왕복 4차선 아스팔트 도로에 접해 있습니다. 기호(2),(4),(5) 토지는 맹지이나 인접 필지(기호 1)를 통해 접근 가능합니다. 기호(3) 토지는 동측 약 3~4미터 도로에 접해 있습니다. 기호(6) 토지는 남서측 폭 약 4~5미터 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획및제한상태:

기호(1): 자연녹지지역, 자연방재지구, 가축사육제한구역, 도로구역

기호(2),(3): 자연녹지지역, 자연방재지구, 가축사육제한구역, 하천구역

기호(4),(5): 자연녹지지역, 자연방재지구, 가축사육제한구역

기호(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

종합적으로, 본건 토지는 녹지지역, 방재지구, 가축사육제한구역, 하천구역, 산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 묶여 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매개요: 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있으며, 채권자는 송OO입니다.

1.3. 2.매각대상및조건: 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

1.3. 3.특이사항검토: '중복 사건'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 사건과의 관계, 중복되는 권리나 채권 등을 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 권리 문제를 야기할 수 있으므로, 전문가와 상담하여 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역특성: 본 물건은 여수시 화양면 창무마을 인근의 주택지대로, 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업시설이 밀집된 도심 지역의 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 2.상업시설분포: 인근 마을(창무마을, 당내마을)을 중심으로 형성된 생활권으로 볼 수 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상가나 편의 시설 위주로 분포할 가능성이 높습니다.

1.4. 3.종합평가: 본 물건 자체의 상업적 가치보다는, 해당 지역의 주거 환경 및 잠재적 개발 가능성을 중심으로 평가해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설: 주변 마을(창무마을, 당내마을)을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 2.교통접근성: 도로 상황을 고려할 때, 차량을 이용하면 여수 시내 및 인근 지역으로의 이동이 비교적 용이할 수 있습니다.

1.5. 3.주거환경: 자연녹지지역, 준보전산지 등에 포함된 지역 특성상, 쾌적하고 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 편의시설 및 문화시설 접근성은 도심 지역에 비해 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적리스크

1.6. 1.권리관계복잡성: 중복 사건으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 2.토지접근성제한: 기호(2),(4),(5) 토지가 맹지인 점은 접근성 문제를 야기할 수 있습니다. 인접 토지를 통한 통행권 확보 여부 및 그 안정성을 철저히 검토해야 합니다.

1.6. 3.토지이용제약: 다양한 용도지역(자연녹지, 계획관리) 및 지구(자연방재), 구역(가축사육제한, 하천, 산지) 지정은 건축, 개발, 토지 이용 시 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히, 건축 가능 여부 및 규모를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 4.제시외건물: 포함된 제시외 건물(35.09㎡)의 현황, 용도, 불법 건축물 여부 등을 확인해야 하며, 경우에 따라 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 5.공부상차이: 공부상 '슬래브지붕'으로 등재된 건물이 실제로는 '슬래브 위 기와지붕'인 점은 추후 등기 관련 문제 발생 시 확인이 필요합니다.

1.7. 종합의견

1.7. 1.물건개요: 본 물건은 여수시 화양면에 위치한 단독주택 및 부속 토지로서, 자연 친화적인 환경에 자리하고 있습니다. 단독주택(건물 7-a)과 차고지(건물 7-b)가 있으며, 토지는 여러 필지로 구성되어 있습니다.

1.7. 2.투자시사점: 다양한 토지 이용 제한과 맹지, 중복 사건 등 권리 및 이용 측면에서 주의 깊은 분석이 요구됩니다. 특히, 토지 이용 제한에 대한 면밀한 사전 조사 없이는 투자가 어려울 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자포인트

1.8. 1.실수요자관점: 조용하고 쾌적한 전원 또는 근교 주거 생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 2.투자잠재력: 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시, 지역의 개발 계획이나 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 3.토지활용성: 여러 필지로 구성된 토지는 향후 용도 변경이나 분할 매각 등 잠재적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 이는 엄격한 토지 이용 계획의 제약을 받습니다.

1.8. 4.투자전제: 반드시 전문가와 함께 권리 관계, 건축 가능 여부, 토지 이용 제한 등을 철저히 조사한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매2계