나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경979 [2] 충청남도 보령시 주교면 은포리 산49 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경979 [2] 충청남도 보령시 주교면 은포리 산49 임야 경매

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홍성지원 경매4계 2025타경979 | 소재지: 충청남도 보령시 주교면 은포리 산49 | 감정가: 168,192,000원 | 최저가: 168,192,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경979 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경979 (2)

소재지: 충청남도 보령시 주교면 은포리 산49

용도: 임야

감정가: 168,192,000원

토지면적: 5256.00㎡ (약 1590평)

토지 지분율: 525600 (해당 지분율에 대한 정확한 해석은 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 77.60㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리 소재 '은포저수지' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 그리고 일부는 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 기호 (4) 토지는 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 기호 (1) ~ (3) 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다. 인근에는 은포리 해안도로가 있어 바다 조망 및 드라이브 코스로 활용될 수 있으며, 갈매못 성지와 같은 관광지가 가까이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 특별히 주의해야 할 사항으로는 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있습니다. 지상에 수기의 분묘가 소재하나, 분묘기지권 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 또한, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림 등(제시외 건물, 제시외 분묘 소재)'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

소재지는 보령시 주교면 은포리로, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 산림 지역입니다. 은포저수지 인근에 위치하며, 해안도로와 가까운 입지적 특성을 가집니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 주요 농수산물 특산물 (김, 바지락 등) 생산 지역과 관련이 있습니다.

1.5. 생활정보

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 생활 편의 시설은 보령시내 또는 인근 읍면의 중심지를 이용해야 할 것으로 보이며, 본건 자체의 직접적인 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. 자연환경이 좋은 지역으로, 주말 농장이나 전원생활을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 및 법정지상권: 분묘가 다수 존재하며, 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성이 불분명한 점은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 법정지상권 역시 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

2. 제시외 건물 및 분묘: 제시외 건물과 분묘가 소재하고 있으며, 이들은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 별도 처리가 필요합니다.

3. 맹지: 기호 (1)~(3) 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지와의 관계 설정 및 통행로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

5. 현황 이용: 공부상 지목과 현황 이용(자연림 등)이 상이하여, 추후 이용 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 보령시 주교면 은포리에 위치한 임야로, 전반적으로 농촌 및 자연녹지 환경을 지니고 있습니다. 은포저수지와 인접해 있으며, 해안도로 접근성이 좋은 편입니다. 다만, 맹지인 토지, 분묘 및 제시외 건물 존재, 그리고 각종 토지 이용 규제 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 매각 대상이 토지이므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 이러한 권리 관계 및 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 개발 가능성: 토지 이용 규제 완화 또는 특정 개발 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 전원생활/주말농장: 자연 녹지를 활용한 전원주택 부지, 주말농장, 힐링 공간 등으로의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

3. 해안 인접성: 은포리 해안도로와 가까워 바다와 연계된 관광/휴양 시설 등의 개발 가능성도 탐색해 볼 수 있습니다.

4. 경매 시세차익: 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 시세 대비 저평가된 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

5. 저가 매수 기회: 복합적인 권리관계 및 제한사항으로 인해 경쟁이 적을 경우, 유리한 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계