나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12257 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12257 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매6계 2024타경12257 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1 | 감정가: 1,785,949,640원 | 최저가: 1,785,949,640원 | 용도: 근린생활시설

1. 제주지방법원 2024타경12257 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12257 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1

용도: 근린생활시설

감정가: 1,785,949,640원

경매구분: 부동산 임의경매

채무자 겸 소유자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 지분

토지 면적: 5,498.00㎡ (약 1,663.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 237.94㎡ (약 71.97평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 2002.12.31 (증축 사용승인일: 2020.09.12)

이용 상태: 1층 및 2층 모두 제1종 근린생활시설로 이용 중

1.5. 감정평가 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: "애월초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 기호(1~4) 토지는 모두 부정형의 평지로서, 일부는 휴경 상태이며, 기호(4)는 건부지입니다.

인접 도로상태: 기호(1)은 북서측 폭 약 3m 비포장도로에 접하나, 기호(2~4)는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 상대보전지역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 다양한 제한이 있습니다.

공부와의 차이: 기호(3) 토지는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 휴경 상태 및 도로로 이용 중입니다.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등은 일반적인 마감 상태입니다.

이용 상태: 1층 및 2층 모두 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본 위생 설비 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다.

1.6. 주의사항 및 특이사항

주의사항: 본건은 일괄매각 대상이며, 목록 1~3 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

특이사항: 본건 기호(1,2,3) 토지는 농지로 판단되며, 해당 관청의 확인이 필요합니다.

애월읍 애월리 1947-1번지 일대는 고려 시대부터 이어져 온 애월 환해장성 문화유산 지역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 문화재 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

지상권 설정 등기(2019.9.19.)가 있으나, 지상권자의 승계인이 말소 동의서를 제출하였습니다.

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 "애월초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제주도의 서부 해안 지역의 특징을 지니고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로가 소재하여 교통 환경은 무난한 편입니다. 다만, 토지 일부(기호 2, 3, 4)가 지적도상 맹지인 점은 고려해야 할 사항입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 권리 분석 상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 지상권 설정 등기가 존재했으나 말소 동의서가 제출된 점은 확인되었습니다. 가장 중요한 점은 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구된다는 것입니다.

4. 상권분석

본건의 용도는 근린생활시설로, 주변 지역에 농경지와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 상권 형성이 가능한 지역입니다. 애월읍은 최근 관광객 증가와 함께 상권이 활성화되는 지역 중 하나입니다. 본 건물이 제1종 근린생활시설로 이용 중이라는 점에서, 주변의 생활 편의시설 및 관광객을 대상으로 하는 업종으로 운영될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지 인근에는 애월초등학교가 위치하고 있어, 교육 환경이 어느 정도 갖추어져 있습니다. 애월읍은 아름다운 해안 경관과 함께 다양한 카페, 레스토랑, 관광 명소가 발달하여 주민들에게 풍부한 생활 및 여가 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있다는 점입니다. 또한, 토지 일부가 맹지(기호 2, 3, 4)라는 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 더불어, 본건은 보전녹지지역, 특화경관지구, 문화유산보호구역, 상대/절대보전지역 등 다양한 용도지구 및 규제 지역에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 애월 환해장성 문화유산 지역으로 지정되어 있어, 개발 시 문화재 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도의 명소인 애월읍에 위치한 근린생활시설로, 토지면적 또한 넓어 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 2020년에 증축 사용승인된 점은 긍정적입니다. 하지만, 농지취득자격증명 필요, 일부 맹지, 복잡한 토지이용계획 및 제한상태, 문화유산 지역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 가능성 (단, 각종 규제 고려).

애월읍이라는 지역적 이점 및 관광지 접근성.

현재 근린생활시설로 이용 중인 건물 활용.

철저한 권리 분석 및 농지취득자격증명 취득 가능성 확인 시 안정적인 투자 기대.

법원 정보

제주지방법원 경매6계