나이스옥션 법원경매 제주 2024타경12257 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월초등학교' 북서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, 휴경상태임. 기호(2) : 부정형의 평지로서, 휴경상태임. 기호(3) : 부정형의 평지로서, 휴경상태 및 도로임. 기호(4) : 부정형의 평지로서, 건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 북서측으로 폭 약 3m 비포장도로에 접함. 기호(2) : 지적도상 맹지임. 기호(3) : 지적도상 맹지임. 기호(4) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 보전녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 상대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 절대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(2) : 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(3) : 보전녹지지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화유산<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 문화유산보호구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 상대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호(4) : 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(3) : 공부상 지목이 전이나, 현황 휴경상태 및 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임. -.기타 본건 기호(1,2,3)은 농지취득자격 증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 2002.12.31, 증축사용승인일 : 2020.09.12) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘트몰탈 및 벽지 마감 등 바닥 : 시멘트몰탈 및 모노륨 마감 등 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기호(5) : 1층 - 제1종근린생활시설로 이용중임. 2층 - 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(5) : 기본위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록3.지분매각임.
농지취득자격증명 필요(목록1~3.미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경12257 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 1947-1

건물 신 주소: 제주특별자치도 제주시 애월로3길 48-15 (애월읍 애월리)

용도: 근린시설 (제1종근린생활시설, 제과점)

감정가: 1,912,052,480원

토지면적: 5,498.00㎡ (약 1,663.1평)

건물면적: 237.94㎡ (약 72.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

사용승인일: 2002년 12월 31일 (증축 사용승인일: 2020년 09월 12일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 애월리 소재 '애월초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

기호(1)~(4) 토지 모두 부정형의 평지이며, 기호(1), (2), (3)은 휴경상태, 기호(4)는 건부지로 이용 중입니다. 기호(3) 토지는 현황 도로로도 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북서측으로 폭 약 3m의 비포장도로에 접해 있습니다. 기호(2) 및 (3) 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호(4) 토지도 지적도상 맹지입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 특화경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 역사문화환경보존지역(애월환해장성), 상대보전지역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 공법상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 09월 19일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(토지 을17, 건물 을15)으로, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,284,000,000원

건물 등기부채권 총액: 792,000,000원

총계: 2,076,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박광선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 07월 15일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 애월초등학교 인근의 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 건물은 제1종근린생활시설(제과점)로 사용되고 있으며, 주변 지역은 관광객과 주민이 공존하는 애월 지역의 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 본 건 북서측 인근에 애월초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 제주시 애월읍 지역은 해변가 카페거리, 리조트, 호텔 등 관광 편의시설이 발달한 지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 혐오시설로 언급되는 쓰레기 소각장이나 매립장 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역에서는 봉개 매립장의 사후 활용 방안을 모색하거나, 동복리 환경자원순환센터 유치와 같이 과거 혐오시설로 인식되었던 곳들이 지역 발전의 거점으로 변화하려는 시도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록1~3 토지는 농지로 판단되며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금은 몰수됩니다.

* 토지 현황 및 지목 차이: 목록3 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 휴경상태 및 도로로 이용 중입니다.

* 토지 상태: 목록2, 3 토지 일부 지상에 석재가 야적되어 있으며, 목록4 토지 지상에는 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동이 소재합니다.

* 공법상 제한: 문화유산, 역사문화환경보존지역(애월환해장성) 등에 해당하여 건축 및 개발에 대한 공법상 제한이 다수 존재합니다.

* 건물 감가수정: 증축된 건물 부분의 실제 건축 연도가 2009년임에도 불구하고 사용 승인일(2020년)을 기준으로 감가수정하여 감정평가되었습니다.

* 임대 관계 미상: 건물 임대 관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 애월읍에 위치한 제1종근린생활시설 건물과 토지입니다. 애월초등학교 인근으로 접근성은 양호하나, 토지 이용 현황과 공법상 제한 사항이 복합적으로 존재합니다. 특히 농지 취득 자격 증명 발급은 필수이며, 토지 지목과 현황의 차이, 석재 야적 등의 현장 상태를 면밀히 확인해야 합니다. 모든 권리는 말소될 예정이나, 농지 취득 관련 절차와 복잡한 법규 제한 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 애월 지역의 지리적 이점 및 잠재적 가치.

* 제1종근린생활시설(제과점)로서의 활용 가능성.

* 농지 취득 자격 요건 충족 시 토지 확보 가능성.

* 말소 기준 권리 이후 모든 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 임차인의 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 금액은 없습니다.

감정가는 1,912,052,480원입니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되나, 본 물건은 농지, 복잡한 법규 제한, 현장 상태 등의 특수성을 고려해야 합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 시장 상황, 낙찰률, 명도 비용, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 신중한 접근을 권장하며, 보수적인 시각으로 접근 시 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.