나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81981 [1] 경기도 파주시 광탄면 창만리 475-9 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 소재 통칭"창만사거리" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공장, 창고, 제조업소, 단독주택 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사진 부정형의 토지로서 계단식으로 자체지반 평탄화한 주거기타(노유자시설 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 물건 ㉠, ㉡이 소재함.
후첨"지적도"등 참조 바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조, 벽돌구조 기타지붕 지상1층 건으로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등, 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감임.

일련번호 나) 경량철골구조 기타지붕 1층 건으로서,
외ㆍ내벽 : 판넬 마감 등,
창호 : 샤시창호 마감임.

이용상태

일련번호 가) 공부상 노유자시설(노인복지시설)임.
일련번호 나) 공부상 노유자시설(창고)임.
(※ 자세한 이용상황은 후면 "건물내부구조도" 참조 바람.)

설비내역

일련번호 가) 기본적인 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있으며, 개별난방설비 및 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(178.18㎡) 포함.
2. 그 외 지상에 소재하는 제시외 이동식 컨테이너박스는 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 창만리 475-9번지에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경81981 (1)이며, 현재 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

부동산의 용도는 노유자시설이며, 감정가는 4,005,814,000원입니다.

토지 면적은 4,958.00㎡ (약 1,499.5평)이며, 건물 면적은 851.30㎡ (약 257.5평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물 제시외 면적 178.18㎡ (약 53.9평)도 포함되어 매각됩니다.

다만, 제시외 이동식 컨테이너 박스는 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외됩니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 광탄면 창만리, 소위 "창만사거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공장, 창고, 제조업소, 단독주택 및 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입은 자유로운 편입니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 지역 특성 및 주변 시설

광탄면은 파주시에 속하며, 양주시 및 고양시와 인접한 지역입니다.

주변에는 '복있는 사람들'이라는 노인요양시설이 위치해 있습니다 (출처:).

또한, 파주시 광탄면 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 있습니다 (출처:,).

광탄면 지역은 자연림이 혼재된 곳으로, 상대적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

다만, 서울특별시립 용미리 공동묘지가 인접해 있어, 이는 본 물건의 가치 및 활용에 있어 고려해야 할 요소입니다 (출처:).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을10)이며, 채권 최고액은 1,800,000,000원입니다.

건물 등기부상에서도 동일한 날짜의 중소기업은행 근저당권 (을4)이 말소기준권리가 됩니다.

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리(갑24, 갑25, 갑26, 갑27 등)들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 공시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 임대관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 주의해야 합니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무를 철저히 조사하여 인수 여부를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 공장, 창고, 제조업소, 단독주택 등이 혼재된 복합적인 성격의 지역입니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민 및 산업 시설 종사자를 대상으로 하는 소규모 상권이 발달했을 것으로 추정됩니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변에 노유자시설 및 행정시설 등이 위치하고 있습니다.

자연림이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공하지만, 상업 활동을 위한 집객력은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 노인요양시설과 파주시 광탄면 행정복지센터가 위치하여 기본적인 생활 편의 및 행정 서비스 이용이 가능합니다.

자연림이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

단, 서울특별시립 용미리 공동묘지가 근거리에 위치하고 있다는 점은 향후 시설 운영 또는 부동산 가치 측면에서 신중한 검토가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

총 건물 면적 외에 178.18㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되지만, 이동이 용이한 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로 이에 대한 현황 파악이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며 보증금 및 차임이 확인되지 않는 임차인이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 점유 관계 조사 및 협상이 필요합니다.

6.3. 주변 시설 관련 잠재적 이슈

인근에 위치한 공동묘지는 일부 지역에서 혐오시설로 인식될 수 있으며, 이는 향후 건물의 용도 변경, 임대, 또는 재매각 시 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건의 특성

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 투자 구조가 적용되었을 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 광탄면의 노유자시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 40억원 이상으로 높게 책정되었습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하지만, 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

입지적으로는 차량 접근성은 양호하나, 상권은 지역 기반의 복합적인 형태를 띠고 있습니다. 인근에 공동묘지가 위치해 있다는 점은 본 물건의 성격을 고려할 때 중요하게 검토해야 할 부분입니다.

유동화 물건이라는 점도 투자 시 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 기존 용도의 활용

노유자시설로 사용되었던 본건은, 해당 용도(예: 요양원, 복지시설 등)로 운영 시 지속적인 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

8.2. 토지 및 건물 일괄 매각

토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있으며, 향후 증축 또는 용도 변경 등을 통한 가치 증대가 기대됩니다.

8.3. 명확한 권리 관계 (잠재적)

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 권리 낙찰 후 부담이 적을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현장 조사 결과, 시장 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 및 투자 회수 기간 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 낙찰 후 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

따라서, 감정가 및 기타 제반 사항을 면밀히 검토하여 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.